Ley de Propiedad Horizontal actualizada y explicada
La Ley 49/1960 regula los edificios divididos en pisos y locales. Aquí tienes sus 24 artículos explicados en lenguaje claro, las mayorías para cada acuerdo y todas las reformas hasta la Ley 4/2026.
Qué es la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la Ley 49/1960, de 21 de julio, la norma estatal que regula los edificios en los que cada piso o local tiene un dueño distinto y el resto del inmueble es de todos: suelo, estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras, ascensor e instalaciones generales. Decide qué es privativo y qué es común, cómo se reparten los gastos según la cuota de participación, cómo se convoca la junta, qué mayoría necesita cada acuerdo y qué hacen el presidente y el administrador.
La última reforma publicada es la Ley 4/2026, de 1 de octubre, que cambia las obras de accesibilidad obligatorias del artículo 10 a partir del 23 de octubre de 2026. Antes, en marzo de 2026, se amplió el tercio del artículo 17 a la aerotermia y la geotermia, y desde el 3 de abril de 2025 abrir un piso turístico exige permiso previo de la comunidad.
La ley tiene 24 artículos repartidos en tres capítulos, aunque los artículos 8, 11 y 12 están vacíos desde 2013. Se aplica en toda España salvo en Cataluña, que tiene su propia regulación en el Código Civil catalán (te contamos las diferencias en propiedad horizontal en Cataluña). Si prefieres un repaso de las ideas básicas antes de ir artículo por artículo, tienes la Ley de Propiedad Horizontal explicada fácil.
Índice de la Ley de Propiedad Horizontal: los 24 artículos
Cada artículo tiene su página con el texto legal, la explicación práctica y ejemplos. Los hemos agrupado por temas para que encuentres antes lo que buscas.
Qué regula la ley y a qué edificios se aplica
El punto de partida: qué es la propiedad horizontal y cuándo se aplica la ley aunque nunca se haya constituido la comunidad.
Para profundizar: ¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?
Lo privativo, lo común y las reglas del edificio
Qué es tuyo y qué es de todos, cómo se fija la cuota de participación y qué diferencia hay entre estatutos y normas de régimen interior.
Para profundizar: Estatutos de la comunidad: qué son y cómo cambiarlos · Normas de la comunidad de vecinos: qué regular y cómo votar
Obras, obligaciones y actividades prohibidas
Lo que puedes hacer en tu piso, lo que debes a la comunidad y las obras que son obligatorias aunque la junta no las vote.
Para profundizar: Obras en tu piso: cuándo necesitas permiso · Actividades molestas: qué dice la LPH y cómo actuar · Fondo de reserva: qué es y cómo funciona
Cargos, juntas y acuerdos
Quién gobierna la comunidad, cómo se convoca la junta, qué mayoría necesita cada acuerdo y cómo se impugna.
Para profundizar: Funciones del presidente de la comunidad · Cómo delegar el voto en la junta · Cómo impugnar un acta, un acuerdo o una convocatoria
Administrador, deudas y fin de la comunidad
Qué tiene que hacer el administrador, cómo se reclama a un moroso y quién responde de lo que debe la comunidad.
Para profundizar: Qué hace un administrador de fincas · Vecino moroso: cómo reclamar la deuda
Urbanizaciones y complejos inmobiliarios
Varias fincas o edificios que comparten zonas, viales o servicios: mancomunidades y urbanizaciones privadas.
Para profundizar: Mancomunidad de propietarios: qué es y cómo funciona
Mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17)
Casi todos los acuerdos exigen doble mayoría: un número de propietarios y, a la vez, el mismo porcentaje de cuotas de participación. Los propietarios ausentes que no se opongan por escrito en 30 días naturales cuentan como votos a favor en los acuerdos que no son de mayoría simple (artículo 17.8).
| Si quieres aprobar… | Mayoría necesaria | Art. 17 |
|---|---|---|
| Aprobar o cambiar el título constitutivo o los estatutos (cuotas, usos permitidos) | Unanimidad | 17.6 |
| Portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general; alquilar elementos comunes | 3/5 de propietarios y de cuotas | 17.3 |
| Mejoras o instalaciones no exigibles; dividir o agregar pisos, nuevas plantas, cerrar terrazas | 3/5 de propietarios y de cuotas | 17.4 |
| Limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos; cuota especial o recargo de hasta el 20 % a esos pisos | 3/5 de propietarios y de cuotas | 17.12 |
| Obras de accesibilidad y ascensor; obras de eficiencia energética y renovables (con el límite de 12 mensualidades) | Mayoría de propietarios y de cuotas | 17.2 |
| Cuentas, presupuesto, cargos, reparaciones y el resto de asuntos | Mayoría simple (en segunda convocatoria, mayoría de asistentes) | 17.7 |
| Telecomunicaciones, energías renovables (incluidas aerotermia y geotermia) y nuevos suministros energéticos | 1/3 de propietarios y de cuotas | 17.1 |
| Punto de recarga privado en tu plaza de garaje | No se vota: basta comunicarlo | 17.5 |
Tienes cada apartado explicado con ejemplos en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y puedes comprobar si un acuerdo sale adelante con la calculadora de mayorías.
Reformas de la Ley de Propiedad Horizontal
La ley ha cambiado más de veinte veces desde 1960. Estas son las reformas con más efecto en el día a día de una comunidad, de la más reciente a la más antigua, con su fecha de entrada en vigor según el texto consolidado del BOE.
En vigor desde el 23 de octubre de 2026
Ley 4/2026, de 1 de octubre
Artículo 10.1.b: las obras de accesibilidad también son obligatorias si las ayudas concedidas cubren el 70 % del coste (antes, el 75 % de las ayudas a las que se pudiera acceder). Ver el artículo
En vigor desde el 22 de marzo de 2026
Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo
Artículo 17.1: el tercio de propietarios y cuotas sirve también para instalar aerotermia, geotermia e infraestructuras para nuevos suministros energéticos colectivos. Ver el artículo
En vigor desde el 3 de abril de 2025
Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero
Nuevo artículo 7.3: quien quiera alquilar su piso como turístico necesita antes la aprobación expresa de la comunidad por 3/5 (artículo 17.12). Ver el artículo
En vigor desde el 16 de junio de 2022
Ley 10/2022, de 14 de junio
Facilita las obras de rehabilitación y eficiencia energética: mayoría simple para aprobarlas (artículo 17.2) y uso del fondo de reserva para pagarlas (artículo 9.1.f). Ver el artículo
En vigor desde el 6 de marzo de 2019
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo
Fondo de reserva mínimo del 10 % del presupuesto, regla de las ayudas en las obras de accesibilidad y mayoría de 3/5 para regular los pisos turísticos. Ver el artículo
En vigor desde el 28 de junio de 2013
Ley 8/2013, de 26 de junio
Rehabilitación urbana: amplía las obras obligatorias del artículo 10 y deja sin contenido los artículos 8, 11 y 12. Ver el artículo
En vigor desde el 28 de abril de 1999
Ley 8/1999, de 6 de abril
La gran reforma: nuevo régimen de morosos y fondo de reserva, artículos 22 y 23 y capítulo III sobre complejos inmobiliarios. Ver el artículo
La lista completa de normas que han modificado la ley, con cada versión de los artículos, está en el texto consolidado del BOE.
Las 10 dudas más buscadas sobre la Ley de Propiedad Horizontal
La respuesta corta y la guía donde lo explicamos paso a paso.
¿Cuántos votos hacen falta para aprobar un acuerdo?
Depende del tema y se cuentan propietarios y cuotas a la vez.
Cómo se cuentan los votos en una comunidad¿Cómo se reclama a un vecino que no paga?
Con certificado de deuda aprobado en junta y proceso monitorio (artículo 21).
Vecino moroso en la comunidad: cómo reclamar¿Puedo impugnar un acuerdo de la junta?
Sí, en 3 meses, o en 1 año si va contra la ley o los estatutos (artículo 18).
Cómo impugnar un acta, acuerdo o convocatoria¿Me pueden obligar a pagar una derrama de mejoras?
No si votaste en contra y tu parte supera tres mensualidades (artículo 17.4).
La regla de las 3 mensualidades y carta modelo¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí, con 3/5 de propietarios y cuotas, y desde 2025 hace falta su permiso previo.
Pisos turísticos en la comunidad: cómo prohibirlos¿Es obligatorio poner ascensor si lo pide un vecino mayor?
Sí, si el coste anual no supera 12 mensualidades descontadas las ayudas (artículo 10).
Instalar ascensor: ley, votos y quién paga¿Necesito permiso para hacer obras en mi piso?
No, si no tocas elementos comunes ni la fachada, pero tienes que avisar antes.
Obras en tu piso: cuándo necesitas permiso¿Qué hago con un vecino que hace ruido?
Requerimiento del presidente y, si sigue, acción de cesación (artículo 7.2).
Ruidos de vecinos: cómo demostrarlos y denunciar¿Puedo negarme a ser presidente?
El cargo es obligatorio; solo te libra el juez si alegas una causa justificada.
Nadie quiere ser presidente: qué hacer¿Vale una junta online o un voto por WhatsApp?
Depende de cómo se convoque y se deje constancia en el acta.
Juntas online y votos por WhatsApp o emailTexto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal
El texto con valor oficial es el que publica el Boletín Oficial del Estado. El BOE lo consolida con todas las reformas y marca las que aún no han entrado en vigor; su última actualización es del 3 de octubre de 2026 e incluye la Ley 4/2026.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal
¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
Es la Ley 49/1960, de 21 de julio, que regula los edificios divididos en pisos o locales con distintos dueños. Establece qué es privativo y qué es común, cómo se reparten los gastos según la cuota de participación, cómo funcionan las juntas, qué mayoría necesita cada acuerdo y qué hacen el presidente y el administrador.
¿Cuál es la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, que cambia el artículo 10.1.b desde el 23 de octubre de 2026: las obras de accesibilidad pedidas por un vecino mayor de 70 años o con discapacidad también son obligatorias cuando las ayudas concedidas cubren el 70 % del coste. Antes, en marzo de 2026, el Real Decreto-ley 7/2026 añadió la aerotermia y la geotermia a los acuerdos que se aprueban con un tercio (artículo 17.1).
¿Dónde puedo consultar o descargar la Ley de Propiedad Horizontal actualizada?
El texto consolidado oficial está en el Boletín Oficial del Estado, con la referencia BOE-A-1960-10906, y se puede descargar en PDF. El BOE lo actualiza cada vez que se publica una reforma; la última actualización es del 3 de octubre de 2026.
¿Qué dice el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal?
Fija las mayorías de la junta: unanimidad para cambiar el título constitutivo o los estatutos; tres quintas partes para servicios como la portería, las mejoras no exigibles y los pisos turísticos; mayoría de propietarios y cuotas para accesibilidad y eficiencia energética; un tercio para telecomunicaciones y renovables; y mayoría simple para el resto. También regula el voto de los ausentes, que tienen 30 días naturales para oponerse.
¿Se aplica la Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña?
No como norma principal. Cataluña regula la propiedad horizontal en el libro quinto de su Código Civil, con reglas propias sobre mayorías, juntas y actas. En el resto de España rige la Ley 49/1960.
¿Se aplica la ley si el edificio no tiene comunidad constituida?
Sí. El artículo 2 la aplica también a los edificios que cumplen los requisitos del artículo 396 del Código Civil aunque no hayan otorgado título constitutivo. Los vecinos tienen las mismas obligaciones de pagar gastos comunes y conservar el edificio.