Cómo se cuentan los votos en una comunidad de propietarios
En resumen
Lo más importante
Habéis ganado la votación a mano alzada, pero el administrador dice que «no sale». No es un error: en una comunidad de propietarios no cuenta solo cuántos votan a favor, sino también qué parte del edificio representan. Si entiendes esto, sabrás cuándo un acuerdo está bien aprobado y cuándo se puede impugnar.
En corto: se cuentan a la vez las personas (un voto por propietario) y las cuotas (el porcentaje de cada piso). Los acuerdos ordinarios se aprueban por mayoría simple; los especiales, por 3/5 o unanimidad sobre el total. Los morosos no votan y los ausentes, en los acuerdos especiales, cuentan a favor si no se oponen en 30 días.
La doble mayoría: personas y cuotas
Cada piso o local tiene una cuota de participación (por ejemplo, 2,50 %) que figura en la escritura y suma 100 entre todos. El artículo 17 de la LPH exige que los acuerdos se aprueben con doble mayoría:
- Mayoría de propietarios. Cuenta cada propietario como un voto.
- Mayoría de cuotas. Suma el porcentaje de los pisos que votan a favor.
Sirve para equilibrar: ni muchos propietarios de pisos pequeños se imponen al dueño de un gran local, ni un propietario con mucho coeficiente decide solo.
Propietarios con varios pisos. Según la interpretación más extendida, el propietario de varios pisos cuenta como un solo voto en la mayoría de personas, pero suma las cuotas de todos sus pisos.
Qué mayoría hace falta para cada cosa
| Tipo de acuerdo | Mayoría necesaria | Sobre qué se calcula |
|---|---|---|
| Asuntos ordinarios: presupuesto, cuentas, cargos, reparaciones, normas de régimen interno | Mayoría simple | Total en 1.ª convocatoria; presentes en 2.ª |
| Obras de accesibilidad | Mayoría simple | Total de propietarios y cuotas |
| Portería, conserjería, vigilancia, otros servicios de interés general; limitar pisos turísticos | 3/5 | Total de propietarios y cuotas |
| Modificar estatutos o título constitutivo | Unanimidad | Total |
La tabla es un resumen; hay supuestos concretos con reglas propias (instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, puntos de recarga, eficiencia energética). Tienes el texto de cada caso en el artículo 17.
Primera y segunda convocatoria
Para los acuerdos ordinarios cambia la base del cálculo:
- Primera convocatoria: hace falta la mayoría del total de propietarios que, además, representen la mayoría del total de cuotas. En la práctica, rara vez se consigue porque falta gente.
- Segunda convocatoria: basta la mayoría de los asistentes (presentes y representados) que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Por eso casi todas las juntas se celebran en segunda convocatoria, media hora después de la primera.
Las mayorías especiales (3/5 y unanimidad) se calculan siempre sobre el total del edificio, sea cual sea la convocatoria. Ahí es donde entra el voto de los ausentes.
Un ejemplo para contar bien
Edificio de 10 propietarios. En segunda convocatoria asisten 6, que suman el 58 % de las cuotas. Se vota el presupuesto anual (acuerdo ordinario):
| Votan | Propietarios | Cuotas |
|---|---|---|
| A favor | 4 | 34 % |
| En contra | 2 | 24 % |
| Total presentes | 6 | 58 % |
- Mayoría de asistentes: 4 de 6 → sí.
- Más de la mitad de las cuotas presentes: 34 % de 58 % es el 58,6 % → sí.
- Acuerdo aprobado.
Si se votara algo de 3/5 (una portería, por ejemplo), la cuenta sería otra: harían falta 6 de 10 propietarios y el 60 % de todas las cuotas. Con 4 votos a favor y un 34 %, no saldría en la junta; dependería de lo que hagan los 4 ausentes en los 30 días siguientes.
Para no hacer la cuenta a mano, tienes la calculadora de mayorías.
Ausentes, morosos y representados
Ausentes. En los acuerdos de unanimidad o mayorías especiales, se les notifica el acta y, si no se oponen por escrito en 30 días naturales, su voto cuenta a favor. En los ordinarios, simplemente no votan.
Morosos. Quien no está al corriente de pago en la fecha de la junta no puede votar, salvo que haya impugnado la deuda o consignado su importe. Su voto no se tiene en cuenta ni a favor ni en contra. Lo explicamos en qué hacer con un vecino moroso.
Representados. El voto delegado por escrito cuenta como el del propietario al que representa. Lo tienes en quién puede asistir y votar en la junta.
¿Y si hay empate o no se llega a la mayoría?
El acuerdo no se aprueba. Si el asunto es necesario y la comunidad está bloqueada, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva el asunto, según prevé el artículo 17 de la LPH. Es una salida para casos de bloqueo real, no para ganar una votación perdida.
Dónde ver el coeficiente y si se puede cambiar
El coeficiente está en la escritura de división horizontal del edificio y suele figurar en la de compraventa de tu piso. También en el Registro de la Propiedad (nota simple). El administrador debería tener la lista completa.
Se fijó al construir el edificio según la superficie, la situación y el uso previsible de los servicios (artículo 5 de la LPH). Cambiarlo requiere unanimidad o, si el cálculo original es claramente erróneo, una reclamación judicial. Un vecino que cierra la terraza no cambia su coeficiente automáticamente.
Si el coeficiente también te afecta en lo que pagas, lee ¿se puede dejar de pagar la comunidad?.
El papel del administrador
Llevar la lista de coeficientes, comprobar quién está presente o representado, apartar los votos de los morosos y notificar a los ausentes es trabajo del administrador. Si se hace mal, el acta se puede impugnar.
Fuentes oficiales (BOE):
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 5 y 17.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se cuentan los votos en una comunidad de propietarios?
Con doble mayoría: se cuentan a la vez los propietarios (cada uno, un voto) y las cuotas de participación (el porcentaje de cada piso). Un acuerdo se aprueba cuando alcanza la mayoría exigida en las dos cosas. Qué mayoría hace falta depende del asunto y de si la junta es en primera o segunda convocatoria.
¿Qué es la doble mayoría en una comunidad de vecinos?
Es la regla de la LPH por la que un acuerdo necesita, a la vez, la mayoría de propietarios y la mayoría de cuotas de participación. Así ni los propietarios de muchos pisos pequeños pueden imponerse a un gran local, ni un único propietario con mucho coeficiente puede imponerse al resto.
¿Cuál es la diferencia entre primera y segunda convocatoria?
En primera convocatoria, los acuerdos ordinarios necesitan la mayoría del total de propietarios que, además, representen la mayoría del total de cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes. Las mayorías especiales (3/5, unanimidad) se calculan siempre sobre el total.
¿Qué pasa si hay empate en una votación de la comunidad?
Si no se alcanza la mayoría, el acuerdo no se aprueba. Si el asunto es necesario y no hay forma de sacarlo adelante, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva, según el artículo 17 de la LPH.
¿Dónde puedo ver el coeficiente de participación de mi piso?
En la escritura de división horizontal del edificio y, normalmente, en la escritura de compraventa de tu piso. También en el Registro de la Propiedad, pidiendo una nota simple. El administrador debería tener la lista de coeficientes de todos los pisos.
¿Qué mayoría necesita tu acuerdo?
Elige el tipo de acuerdo (obras, ascensor, estatutos, alquiler turístico…) y la calculadora te dice si hace falta unanimidad, tres quintos o mayoría simple.
Abrir la calculadora de mayorías →
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