Pisos turísticos en la comunidad: cómo prohibirlos (2025)

Hasta abril de 2025, si un vecino quería convertir su piso en alojamiento turístico, era la comunidad la que tenía que moverse para impedirlo. Desde el 3 de abril de 2025 ocurre al revés: el propietario necesita el permiso previo de la junta, y sin ese permiso no puede empezar. Es el cambio más importante en esta materia desde 2019, y todavía hay muchas comunidades que no lo conocen.

En corto: para abrir un piso turístico nuevo hace falta el voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas. La comunidad también puede prohibirlos del todo con esa misma mayoría. Los que ya funcionaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir.

Cómo ha cambiado la ley en seis años

La consecuencia práctica de la reforma de 2025 es que el silencio ya juega a favor de los vecinos. Antes, si la comunidad no aprobaba nada, cualquiera podía abrir un piso turístico con su licencia autonómica. Ahora, si la comunidad no ha dado su autorización, el piso no puede empezar a funcionar como turístico, aunque el propietario tenga la licencia de la comunidad autónoma. Son dos permisos distintos y hacen falta los dos.

Pisos nuevos y pisos que ya funcionaban: dos situaciones distintas

Si el vecino quiere empezar ahora

Tiene que pedirlo a la comunidad, y el punto tiene que ir en el orden del día de una junta. Para aprobarlo hacen falta tres quintas partes de los propietarios que, a la vez, sumen tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17 de la LPH). Si no se alcanza esa mayoría, no hay autorización.

Si empieza sin permiso, la comunidad puede requerirle que pare y, si no lo hace, acudir a la acción de cesación del artículo 7 de la LPH, la misma que se usa contra actividades molestas o prohibidas.

Si ya lo alquilaba antes del 3 de abril de 2025

Puede seguir, siempre que ejerciera la actividad de forma legal (con su licencia o registro autonómico). La reforma no es retroactiva, y un acuerdo posterior de prohibición tampoco le afecta. Aquí la comunidad tiene dos herramientas: aprobar un recargo de hasta el 20 % en su cuota por el mayor desgaste de zonas comunes, y fijar normas de uso razonables (horarios, uso de la piscina, depósito de basuras).

Cómo aprobar la prohibición en junta, paso a paso

Aunque la autorización previa ya protege al edificio frente a pisos nuevos, muchas comunidades prefieren ir un paso más allá y dejar la prohibición escrita en los estatutos. Tiene una ventaja clara: queda inscrita en el Registro de la Propiedad y cualquiera que vaya a comprar un piso la verá en la nota simple.

1. Convocar la junta con el punto bien redactado. Algo como «Modificación de estatutos para prohibir el uso de las viviendas como alojamiento turístico». Si el punto no está en el orden del día, el acuerdo se puede impugnar. Si nunca has preparado una, te servirá la guía sobre cómo convocar la junta de propietarios.

2. Conseguir los tres quintos. Es una doble mayoría: 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas. Cuentan los votos delegados por escrito, así que conviene recordarlo en la convocatoria. Tienes el procedimiento en cómo delegar el voto en la junta.

3. Sumar a los ausentes. El acta se notifica a quienes no fueron. Tienen 30 días naturales para oponerse por escrito; si no lo hacen, su voto cuenta a favor. En comunidades grandes, con poca asistencia, es lo que suele decidir la votación.

4. Escritura e inscripción. Con el acta y el certificado del secretario, el presidente eleva el acuerdo a escritura pública ante notario y lo presenta en el Registro de la Propiedad. Sin este paso, el acuerdo vale entre los vecinos actuales, pero un comprador futuro podría alegar que no lo conocía.

Si la comunidad no quiere prohibir, sino ordenar

No todas las comunidades quieren un veto total. En zonas de playa, por ejemplo, muchos propietarios alquilan en verano y prefieren convivir con ello. Con la misma mayoría de 3/5 se pueden aprobar condiciones en lugar de una prohibición: un recargo de hasta el 20 % en la cuota de los pisos turísticos, limitar el número de pisos turísticos en el edificio o exigir normas de convivencia concretas.

Lo que no se puede hacer es discriminar a un propietario concreto. Las condiciones tienen que ser generales para todos los pisos que se destinen a ese uso.

Qué hacer si un vecino ya tiene huéspedes sin autorización

Primero, comprobar la fecha. Si la actividad empezó después del 3 de abril de 2025 y la junta no la ha autorizado, el piso está funcionando sin un requisito legal.

Después, el orden habitual es este. El presidente o el administrador le envía un requerimiento fehaciente (burofax) para que cese. Si no lo hace, la junta autoriza al presidente a ejercer la acción de cesación, y el juez puede ordenar el cese de la actividad y, en casos graves, privar temporalmente del uso de la vivienda. Conviene también comunicar la situación al organismo autonómico que concede las licencias turísticas.

Si tu comunidad está en Madrid, repasa además la normativa municipal en pisos turísticos en los municipios de la Comunidad de Madrid: la licencia y el plan urbanístico de cada ayuntamiento son otra barrera independiente de la comunidad.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7 y 17.

Preguntas frecuentes

¿Necesita un vecino permiso de la comunidad para alquilar su piso como turístico?

Sí, desde el 3 de abril de 2025. El artículo 7.3 de la LPH obliga al propietario a obtener antes la aprobación expresa de la junta, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que además representen tres quintas partes de las cuotas. Si no la tiene, la comunidad puede exigirle que cese la actividad.

¿Puede la comunidad prohibir del todo los pisos turísticos?

Sí. El Tribunal Supremo aclaró en octubre de 2024 que la mayoría de tres quintos del artículo 17.12 permite no solo limitar, sino prohibir el uso turístico. La prohibición se aprueba en junta y conviene inscribirla en el Registro de la Propiedad para que afecte a futuros compradores.

¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya funcionaban antes de la reforma?

Los que ya ejercían la actividad legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir. Ni la reforma ni un acuerdo posterior de prohibición tienen efecto retroactivo sobre ellos. Lo que sí puede aprobar la comunidad es un recargo de hasta el 20 % en su cuota.

¿Afecta esta norma al alquiler de temporada o por habitaciones?

No. La exigencia de autorización previa se refiere a las viviendas de uso turístico, es decir, a la cesión de la vivienda completa amueblada para estancias cortas comercializada como alojamiento turístico. El alquiler de temporada (por estudios, trabajo o motivos médicos) y el alquiler de vivienda habitual siguen sus propias reglas.

¿Cuentan los votos de los vecinos que no van a la junta?

Sí. Tras notificarles el acta, los ausentes tienen 30 días naturales para oponerse. Si no lo hacen, su voto se suma a la mayoría. Es lo que permite alcanzar los tres quintos en comunidades donde mucha gente no acude a las juntas.