El artículo 23 cierra el capítulo sobre la propiedad por pisos: explica los únicos casos en que la comunidad deja de existir. Recuerda que un propietario no puede forzarlo por su cuenta (artículo 4).
En corto: la propiedad horizontal se extingue por destrucción del edificio (cuando reconstruirlo cuesta más del 50 % de su valor, salvo que el seguro cubra el exceso) o por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria.
Texto legal explicado
1. Destrucción del edificio
El régimen de propiedad horizontal se extingue: 1.º Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
En la práctica: tras un incendio, un derrumbe o un siniestro grave, la comunidad solo se extingue si reconstruir cuesta más de la mitad de lo que valía el edificio y el seguro no cubre ese exceso. Por eso el seguro de la comunidad, con un capital bien calculado, es tan importante: puede ser lo que decida si el edificio se reconstruye. Lo explicamos en qué cubre el seguro de la comunidad y ¿es obligatorio el seguro de la comunidad?.
«Salvo pacto en contrario» significa que los propietarios pueden acordar mantener la comunidad aunque se dé ese supuesto.
2. Conversión en propiedad o copropiedad ordinaria
2.º Por su conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
En la práctica: ocurre cuando una sola persona o empresa compra todos los pisos y locales, o cuando los propietarios deciden salir del régimen de propiedad horizontal y pasar a una copropiedad normal. Es una decisión de gran calado, que exige el acuerdo de todos y su reflejo en el Registro de la Propiedad.
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Preguntas frecuentes
¿Cuándo se extingue una comunidad de propietarios?
En dos casos: por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, y por su conversión en propiedad o copropiedad ordinarias, por ejemplo cuando una sola persona compra todos los pisos o los propietarios acuerdan dejar el régimen de propiedad horizontal.
¿Cuándo se considera destruido el edificio a estos efectos?
Cuando el coste de reconstruirlo exceda del 50 % del valor de la finca en el momento del siniestro, salvo que el exceso de ese coste esté cubierto por un seguro.