Modificaciones y Actividades Prohibidas

El artículo 7 regula dos cosas que generan muchos conflictos: hasta dónde puedes tocar tu piso y qué pasa cuando un vecino hace la vida imposible al resto. Desde 2025, además, contiene la regla que cambió los pisos turísticos: el permiso previo de la comunidad.

En corto: en tu piso puedes hacer obras si no tocas estructura, fachada ni perjudicas a nadie, y avisando antes. Nadie puede hacer actividades molestas, peligrosas, ilícitas o prohibidas por los estatutos; si no para tras un requerimiento, la comunidad puede demandarle. Y para abrir un piso turístico hace falta el sí de 3/5 de la comunidad.

Texto legal explicado

1. Obras dentro de tu piso (artículo 7.1)

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

En la práctica:

• Sin permiso, avisando antes: reformar el baño o la cocina, cambiar suelos, tirar un tabique que no sea de carga, cambiar las ventanas manteniendo el aspecto exterior.
• Con permiso de la junta: todo lo que toque estructura (muros de carga, pilares, forjados), fachada o elementos comunes, como cerrar la terraza o cambiar el aspecto de las ventanas.
• Fuera de tu piso no puedes alterar nada. Si ves una avería urgente en zonas comunes, avisa al administrador.

Tienes la tabla completa de qué obras necesitan permiso en obras en tu piso: cuándo necesitas permiso de la comunidad.

2. Actividades molestas y acción de cesación (artículo 7.2)

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Afecta tanto al propietario como al ocupante (un inquilino, por ejemplo). Los casos típicos: ruidos continuados, fiestas, olores, acumulación de basura, animales que suponen un peligro, actividades ilegales o usos prohibidos por los estatutos.

El procedimiento, paso a paso:

1. Requerimiento. El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiere al infractor que cese, advirtiéndole de las acciones legales.
2. Autorización de la junta. Si no para, la junta autoriza al presidente a demandar.
3. Demanda de cesación. Con la demanda se puede pedir el cese inmediato como medida cautelar.
4. Sentencia. El juez puede ordenar el cese definitivo, fijar una indemnización y, si es grave:
   • privar al propietario del uso de la vivienda hasta tres años,
   • si el infractor es un inquilino u otro ocupante, extinguir sus derechos sobre la vivienda y ordenar que la abandone.

Tienes el procedimiento detallado en actividades molestas en la comunidad, un modelo de requerimiento al vecino molesto y todo sobre ruidos en ruidos de vecinos: horarios, pruebas y denuncia.

3. Pisos turísticos: el permiso previo de la comunidad (artículo 7.3)

3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17 de esta Ley.

En la práctica: desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), quien quiera empezar a alquilar su piso como vivienda turística necesita antes que la junta lo apruebe expresamente por tres quintas partes de propietarios y cuotas. Es una norma estatal: se aplica en toda España, además de la licencia que exija la comunidad autónoma.

Si alguien empieza sin esa aprobación, la comunidad puede exigirle que pare y, si no lo hace, usar la acción de cesación del apartado 2. Los pisos que ya funcionaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir.

Lo tienes todo, con la cronología 2019-2024-2025, en cómo prohibir los pisos turísticos en tu comunidad.

Relacionado

• Acoso vecinal: cómo demostrarlo y denunciarlo
• Normas de la comunidad de vecinos
• Artículo 17: mayorías y acuerdos
• Artículo 9: obligaciones de los propietarios

Preguntas frecuentes

¿Qué dice el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Tres cosas: que puedes modificar tu piso si no afectas a la seguridad, la estructura, la fachada ni a otros vecinos y avisas antes a la comunidad (7.1); que está prohibido realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, ilícitas o prohibidas en los estatutos, con un procedimiento para hacerlas cesar (7.2); y que para alquilar un piso como turístico hace falta la aprobación previa de la comunidad (7.3, desde abril de 2025).

¿Qué es la acción de cesación?

Es la demanda que la comunidad puede presentar contra el propietario o el ocupante que realiza actividades molestas o prohibidas, después de requerirle por escrito que pare. El juez puede ordenar el cese inmediato, fijar una indemnización y, en casos graves, privar al propietario del uso del piso hasta tres años o acabar con el contrato de un inquilino.

¿Pueden echar a un vecino de su casa por molestar?

Al propietario no se le quita el piso, pero el juez puede privarle de usarlo hasta tres años si la actividad molesta es grave y persiste. Si quien molesta es un inquilino u otro ocupante, el juez puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar que la abandone.

¿Necesito permiso de la comunidad para alquilar mi piso como turístico?

Sí, desde el 3 de abril de 2025. El artículo 7.3 exige la aprobación expresa y previa de la comunidad, por tres quintas partes de propietarios y cuotas, a quien quiera empezar a ejercer esa actividad. Los que ya la ejercían legalmente antes pueden continuar.