Artículo 17 LPH (Ley de Propiedad Horizontal): mayorías

El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fija la mayoría que necesita cada acuerdo de la junta de propietarios. En resumen: unanimidad para cambiar el título constitutivo o los estatutos (17.6); tres quintos para la portería y otros servicios, las mejoras no necesarias, dividir o segregar pisos, cerrar terrazas y los pisos turísticos (17.3, 17.4 y 17.12); un tercio para telecomunicaciones y energías renovables (17.1); mayoría de propietarios y de cuotas para accesibilidad, ascensor y eficiencia energética (17.2), y mayoría simple para todo lo demás (17.7). También regula cuándo cuenta el voto de quien no va a la junta (17.8) y quién paga si vota en contra.

Última reforma: el Real Decreto-ley 7/2026, en vigor desde el 22 de marzo de 2026, añadió la aerotermia y la geotermia al apartado 1. Desde entonces, instalarlas como sistema común o privativo se aprueba con un tercio de propietarios y cuotas, igual que las placas solares.

Más abajo tienes el texto legal de cada apartado con su explicación práctica. Si buscas la ley entera, está en la Ley de Propiedad Horizontal actualizada.

Resumen Visual de Mayorías

Antes de entrar en el texto legal, este es el esquema rápido que todo Presidente debe conocer:

Si quieres aprobar...	Necesitas...	¿El que vota NO paga?
Estatutos / Título (cambiar cuotas o el reparto de gastos)	Unanimidad (100 %)	Sí
Portería / Vigilancia / Pisos turísticos	3/5 (60 %)	Sí
Dividir, agregar o segregar pisos, cerrar terrazas, alterar la estructura	3/5 (60 %)	Normalmente paga quien hace la obra
Mejoras no necesarias (mármol, decoración)	3/5 (60 %)	No (si cuesta más de 3 cuotas)
Telecomunicaciones / Renovables (solar, aerotermia, geotermia)	1/3 (33 %)	No (si no votó a favor)
Accesibilidad / Ascensor / Eficiencia energética	Mayoría de propietarios y cuotas	Sí
Cuentas / Obras necesarias / Cargos	Mayoría simple	Sí
Coche eléctrico (punto de recarga en plaza propia)	Ninguna (solo comunicar)	Paga solo el usuario

Texto Legal Explicado (Cláusula a Cláusula)

A continuación desglosamos el texto oficial de la Ley 49/1960 (actualizado a 2026), explicando qué significa cada apartado en la vida real.

1. Infraestructuras Comunes (1/3)

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación [...] o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste [...] sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso [...] podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado...

💡 Traducción: Se facilita la modernización tecnológica (fibra óptica, parabólicas, placas solares y, desde el 22 de marzo de 2026, aerotermia y geotermia). Basta con un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas.

La clave: Es un sistema "pay-per-use". Si votas EN CONTRA, no pagas la instalación, pero tampoco puedes enchufarte. Si en 2 años te arrepientes y quieres conectarte, tendrás que pagar tu parte con intereses ("actualizada").

2. Accesibilidad y Ascensores (Mayoría de propietarios y de cuotas)

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas [...] y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

💡 Traducción: Instalar un ascensor o una rampa ya no requiere mayorías cualificadas. Basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. No es la mayoría de los asistentes: este apartado no prevé la rebaja de la segunda convocatoria del apartado 7, así que la doble mayoría se cuenta sobre el total, y los ausentes que no se opongan en 30 días suman a favor (apartado 8). En un edificio de 10 pisos con la misma cuota, hacen falta 6 votos a favor.

Importante: Si sale que SÍ, todos pagan, incluso los del bajo y los locales comerciales (salvo que los Estatutos digan explícitamente que los locales no pagan ascensor, y aun así es discutible en tribunales si es para accesibilidad).
El límite del coste: Aquí NO aplica el límite de las 12 mensualidades del Art. 10. Si se vota en Junta, se paga cueste lo que cueste (aunque sea una derrama de 6.000€ por vecino).

3. Servicios Comunes y Arrendamientos (3/5)

3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble...

💡 Traducción: Para contratar (o despedir) al portero, poner seguridad o alquilar la vivienda del portero (ahora vacía), hace falta el 60% de apoyo (3/5).

Matiz: Se refiere al servicio, no a la persona. Despedir a "Juan el portero" para contratar a "Pedro el portero" es un acto de administración (mayoría simple). Pero eliminar el servicio de portería para poner un videoportero requiere 3/5.

4. Mejoras No Necesarias (3/5 con derecho a NO pagar)

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios [...] se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos [...], no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

💡 Traducción: Este es el apartado de los "lujos" o estética (ej: poner mármol de Carrara en el portal, espejos caros, piscina si no había).

Se aprueba con 3/5.
La protección del disidente: Si la obra es cara (cuesta más de 3 meses de comunidad), el que vota NO está exento de pagar.
La paradoja: Si ponen mármol en el portal, el vecino que no paga lo pisará igual ("no puede privársele de la mejora"). La ley asume esto como un "mal menor" para proteger el bolsillo del vecino ahorrador ante caprichos de la mayoría.
Obras en la estructura: el mismo apartado 4 exige también 3/5 para dividir un piso en varios, agregar o segregar partes, construir nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluido el cerramiento de terrazas. Normalmente la junta autoriza la obra a quien la pide, y la paga él.

5. Coche Eléctrico (Sin Votación)

5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

💡 Traducción: No se vota. Solo se informa. El Presidente no puede prohibírtelo. Eso sí, pagas tú todo (instalación y luz).

6. Unanimidad (Estatutos)

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

💡 Traducción: Lo que modifique el título constitutivo o los estatutos y no tenga una mayoría propia en este artículo requiere el 100 %. Ejemplos:

Cambiar las cuotas de participación.
Cambiar el reparto de gastos fijado en los estatutos (por ejemplo, eximir a los locales del ascensor).
Cambiar el uso de un local a vivienda (si los estatutos lo prohibían).

Ojo: dividir, agregar o segregar pisos y cerrar terrazas ya no van por unanimidad, sino por 3/5 (apartado 4). Qué pueden regular los estatutos y cómo se cambian lo tienes en estatutos de la comunidad de vecinos.

7. Mayoría Simple (El resto)

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

💡 Traducción: El cajón de sastre. Todo lo que no esté en los puntos anteriores va por mayoría simple.

Aprobar cuentas.
Nombrar Presidente.
Obras de reparación necesaria (fontanería, tejado).
Normas de Régimen Interno (horarios).

12. Pisos Turísticos (3/5)

12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 [...] de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios...

💡 Traducción: Introducido recientemente. Permite prohibir o limitar el alquiler vacacional (Airbnb) con una mayoría de 3/5 en lugar de unanimidad. También permite subirles la cuota de comunidad hasta un 20% extra.

8. El Voto del Ausente (La salvación)

8. [...] se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes [...] no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales.

💡 Importante: el que no va a la junta, si estaba bien citado, se considera que vota sí cuando no se opone en 30 días naturales. Esto es vital en los acuerdos de 3/5 y de unanimidad, porque conseguirlos solo con los presentes es casi imposible. No se aplica en los acuerdos del apartado 1 (quien no vota a favor no paga) ni en las reformas para aprovechamiento privativo.

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Preguntas frecuentes

¿Qué mayorías establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos (17.6); 3/5 para servicios de interés general como la portería, el arrendamiento de elementos comunes, las mejoras no necesarias, dividir o segregar pisos, cerrar terrazas y los acuerdos sobre pisos turísticos (17.3, 17.4 y 17.12); 1/3 para telecomunicaciones y energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia (17.1); mayoría de propietarios y cuotas para accesibilidad, ascensor y eficiencia energética (17.2); y mayoría simple para reparaciones y el resto de asuntos (17.7).

¿Cuentan los votos de los propietarios que no asisten a la junta?

Por regla general, sí: se les notifica el acuerdo y, si en 30 días naturales no manifiestan su desacuerdo por un medio que deje constancia, su voto se computa a favor (artículo 17.8). No cuentan en los acuerdos cuyo coste no se puede repercutir a quien no votó a favor (como las infraestructuras del apartado 1) ni en las reformas para aprovechamiento privativo. En los acuerdos ordinarios en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, presentes o representados, siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes, así que ahí el ausente no influye.

¿Qué mayoría hace falta para prohibir los pisos turísticos?

Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.12). Con esa misma mayoría se aprueba o deniega el permiso previo que, desde el 3 de abril de 2025, necesita quien quiera empezar a alquilar su piso como turístico (artículo 7.3).

¿El vecino que vota en contra tiene que pagar la obra aprobada?

Depende del acuerdo. En obras necesarias, de accesibilidad o servicios aprobados por la mayoría legal, paga igual. En mejoras no necesarias, si votó en contra y su parte supera tres mensualidades de cuota ordinaria, no está obligado. En infraestructuras aprobadas por 1/3, quien no votó a favor no paga, pero tampoco puede usarlas hasta que abone su parte.

Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: acuerdos y mayorías