El artículo 20 es el contrato mínimo que la ley impone al administrador de fincas. Sirve tanto para saber qué exigirle como para detectar si el tuyo no está haciendo su trabajo.
En corto: el administrador vela por el edificio, prepara el presupuesto, atiende la conservación y lo urgente (informando al presidente), ejecuta los acuerdos, cobra y paga, y, si es secretario, custodia la documentación. Todo lo demás que haga depende de lo que le encargue la junta.
Las funciones del artículo 20
| Letra | Función | En la práctica |
|---|---|---|
| a) | Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares | Revisar el estado del edificio, avisar a vecinos que incumplen |
| b) | Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios | Presupuesto anual y propuesta de cuotas |
| c) | Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes, dando inmediata cuenta al presidente o, en su caso, a los propietarios | Una fuga o una avería del ascensor |
| d) | Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes | Contratar la obra aprobada, cobrar recibos, pagar proveedores |
| e) | Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad | Actas, convocatorias, contratos, cuentas |
| f) | Todas las demás atribuciones que se le confieran por la junta | Gestión de ayudas, reclamación de morosos, seguros |
Texto legal explicado
En la práctica, el artículo 20 distingue entre lo que el administrador hace por sí mismo y lo que ejecuta por encargo:
- Por sí mismo: vigilar el edificio, preparar el presupuesto, atender lo urgente y llevar cobros y pagos.
- Por encargo de la junta: las obras no urgentes, las reclamaciones judiciales, los cambios de proveedores.
Lo urgente, con aviso. El administrador puede ordenar reparaciones urgentes sin esperar a la junta, pero debe informar de inmediato al presidente. Lo explicamos en derrama urgente sin junta.
La documentación es de la comunidad. El administrador la custodia «a disposición de los titulares»: cualquier propietario puede pedir acceso a ella. Si no la facilita, lee qué hacer si el administrador no envía la documentación y usa la solicitud de documentación al administrador.
Quién puede ser administrador y cómo se cesa
Lo regula el artículo 13: un propietario, un profesional cualificado o una sociedad. La junta puede cesarle antes de tiempo en junta extraordinaria. Al salir, debe entregar toda la documentación: qué debe entregar el administrador saliente.
Cuánto cuesta y cómo elegirlo
La ley no fija honorarios. Tienes precios orientativos en cuánto cobra un administrador de fincas y criterios en cómo elegir el administrador de fincas adecuado. Si quieres comparar despachos, tienes el directorio de administradores de fincas.
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las funciones del administrador de fincas según la LPH?
Velar por el buen régimen del edificio, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender la conservación del edificio y adoptar las medidas urgentes, informando al presidente; ejecutar los acuerdos sobre obras y efectuar pagos y cobros; actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación si lo es; y las demás atribuciones que le confiera la junta.
¿Puede el administrador hacer obras sin permiso de la junta?
Solo reparaciones y medidas urgentes para la conservación del edificio, dando cuenta inmediata al presidente o, en su caso, a los propietarios. Las obras no urgentes y los gastos extraordinarios los decide la junta.
¿Qué hago si mi administrador no cumple con sus funciones?
Pedirle por escrito lo que necesites (cuentas, actas, documentación) y, si no responde, llevar su cese a una junta extraordinaria, que puede removerlo antes de que acabe su mandato. Si su actuación ha causado daños, la comunidad puede reclamarle responsabilidad.
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