¿Puedo negarme a pagar una derrama? La 'Regla de las 3 Mensualidades' y Carta Modelo

Imagínate la situación: En la Junta se aprueba poner mármol de Carrara en el portal, instalar una piscina en la azotea o decorar los pasillos con espejos de diseño. Todos aplauden, pero tú echas cuentas y te echas a temblar.

La pregunta es: ¿Estás obligado a pagar si la mayoría vota que SÍ?

La respuesta corta es: Depende. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) te protege contra los "caprichos" de la mayoría, pero debes saber jugar tus cartas y cumplir los plazos estrictos. Aquí te explicamos cuándo puedes cerrar el grifo.

1. La Clave: ¿Es "Necesario" o es "Mejora"?

Para saber si puedes negarte, primero hay que etiquetar el gasto.

🔴 Gastos Necesarios (OBLIGATORIOS)

Si se cae el tejado, hay que arreglar la fachada por seguridad, o cambiar las bajantes porque hay fugas.

• ¿Te puedes negar? NO. Aunque votes en contra. Es mantenimiento vital del edificio y todos pagan según su cuota.

🟢 Mejoras o Lujos (OPCIONALES - Art. 17.4 LPH)

Cosas que no hacen falta para la seguridad o habitabilidad, pero que quedan bonitas o añaden confort. (Ej: Piscina, pista de pádel, cambiar un portal que estaba bien solo por estética, moquetas nuevas).

• ¿Te puedes negar? SÍ, bajo condiciones estrictas.

2. La "Regla de Oro" de las 3 Mensualidades

El artículo 17.4 de la LPH es tu escudo. Dice que, si se aprueba una obra de mejora no necesaria, el propietario disidente (tú) puede negarse a pagar si el importe de la derrama supera el importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

🧮 Ejemplo Práctico:

• Tu cuota mensual normal es de 50€.
• El límite de protección son 3 meses: 50€ x 3 = 150€.
• La comunidad aprueba poner una estatua en el jardín y te toca pagar 200€ extra.
• Resultado: Como 200€ > 150€, PUEDES NEGARTE A PAGAR.

¿Cuál es la consecuencia? No pagas la derrama, pero no podrás usar la mejora.

• Si ponen piscina, no podrás bañarte.
• Si ponen antena parabólica premium, no podrás conectarte. (Nota: Si en el futuro te arrepientes y quieres usarla, podrás hacerlo pagando tu parte + los intereses legales).

3. ¡Cuidado! Las 2 Excepciones Trampa

Hay dos casos donde, aunque parezca una mejora, casi siempre te tocará pagar:

1. Accesibilidad (Ascensores y Rampas): Si la obra es para eliminar barreras arquitectónicas (ej. poner ascensor) y la pide un mayor de 70 años o persona con discapacidad, es obligatoria hasta un límite de 12 mensualidades. Si la mayoría vota a favor, el límite desaparece y todos pagan, aunque votes en contra.
2. Eficiencia Energética (Nuevo): Si se aprueba instalar placas solares o aislamiento térmico por mayoría de 3/5, los vecinos disidentes a veces intentan negarse. Sin embargo, si la obra se considera necesaria para la conservación del edificio, es difícil librarse. Aquí conviene consultar a un abogado.

4. Cómo hacerlo bien (Para no ser un Moroso)

Si decides no pagar una mejora "de lujo", no basta con dejar de pagar el recibo (eso te convierte en moroso y pierdes tu derecho a voto).

Pasos Obligatorios:

1. Vota EN CONTRA en la Junta: Es fundamental. Si no vas, se asume que tu voto se suma a la mayoría. Si no puedes ir, delega el voto en alguien con instrucciones claras de votar NO.
2. Salva tu voto: Si asistes, asegúrate de que en el Acta conste tu nombre como "Voto en Contra".
3. Notifica FEHACIENTEMENTE: Tienes que enviar un escrito al Presidente/Administrador informando de que te acogerás a tu derecho de exención según el Art. 17.4 LPH.

¿Plazo? Hazlo cuanto antes. Tienes 30 días naturales desde la Junta.

📥 Descarga: Modelo de Carta de Oposición a Derrama

No redactes un email informal. Usa este modelo legal para dejar claro que conoces tus derechos y evitar que te reclamen la deuda judicialmente.

El documento incluye:

• Referencia expresa al Art. 17.4 de la LPH.
• Cálculo de la exención (Supera las 3 mensualidades).
• Solicitud formal de no emisión de recibos extras.