El artículo 18 es la vía para defenderse de un acuerdo de la junta ilegal o abusivo. Tiene requisitos estrictos: si no se cumplen, la demanda no prospera aunque tengas razón.
En corto: se impugnan los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de algunos y los que perjudican gravemente a un propietario o suponen abuso de derecho. Pueden hacerlo quienes salvaron el voto, los ausentes y los privados indebidamente del voto, estando al corriente de pago. Plazo: tres meses, o un año si va contra la ley o los estatutos.
Qué se puede impugnar
| Causa | Ejemplo |
|---|---|
| Contrario a la ley o a los estatutos | Aprobar algo sin la mayoría necesaria, votar un asunto que no estaba en el orden del día |
| Gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios | Adjudicar una obra a un familiar de un miembro de la junta con un sobreprecio |
| Perjuicio grave a un propietario que no tenga obligación de soportarlo, o abuso de derecho | Cargar a un solo piso un gasto que corresponde a todos |
Texto legal explicado
Quién puede impugnar
En la práctica, tienen legitimación:
- Los propietarios que votaron en contra y salvaron su voto (que conste en el acta su oposición).
- Los ausentes, por cualquier causa.
- Los que fueron privados indebidamente del voto.
Estar al corriente de pago. Para impugnar hay que estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignar judicialmente su importe. La excepción: los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Los plazos
| Tipo de acuerdo | Plazo | Desde cuándo |
|---|---|---|
| Contrario a la ley o a los estatutos | Un año | Desde que se adoptó o, para los ausentes, desde que se les comunicó |
| Resto de causas | Tres meses | Igual |
Pasado el plazo, el acuerdo queda firme aunque fuera irregular.
La impugnación no suspende el acuerdo
Presentar la demanda no paraliza el acuerdo: se ejecuta salvo que el juez acuerde su suspensión como medida cautelar. Si se trata de una obra o una derrama importante, conviene pedirlo expresamente.
Antes de demandar, revisa las formalidades: la convocatoria (artículo 16), la mayoría (artículo 17) y el acta (artículo 19). Tienes el procedimiento en cómo impugnar un acuerdo de la junta, un caso práctico en impugnar un acuerdo de obra por amiguismo y un modelo de impugnación.
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Preguntas frecuentes
¿Qué acuerdos de la junta se pueden impugnar?
Los contrarios a la ley o a los estatutos; los gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y los que causen un perjuicio grave a algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
¿Cuál es el plazo para impugnar un acuerdo de la comunidad?
Tres meses desde que se adoptó el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes, el plazo cuenta desde que se les comunica el acuerdo.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la junta?
Los propietarios que votaron en contra y salvaron su voto en el acta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente de su derecho de voto. Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda, salvo que el acuerdo impugnado se refiera a las cuotas de participación.
¿Impugnar un acuerdo lo deja sin efecto mientras tanto?
No. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar a petición del demandante.
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