Vecino moroso en la comunidad: cómo reclamar la deuda

Cuando un vecino deja de pagar, el resto de la comunidad cubre su parte de la luz, la limpieza o el ascensor. La sensación de injusticia es enorme, pero la ley da a las comunidades herramientas muy eficaces para cobrar, siempre que se usen en orden y sin atajos que acaben volviéndose en contra.

En corto: el moroso no vota; la junta aprueba la liquidación de la deuda; se le notifica; si no paga, procedimiento monitorio en el juzgado (sin abogado para la petición inicial) y, si hace falta, embargo. El piso responde de la deuda del año en curso y los tres anteriores aunque se venda.

Lo que nunca debe hacer la comunidad

Antes de hablar de cómo cobrar, lo que hay que evitar, porque convierte a la comunidad en la parte que incumple:

• Cortar el agua, la luz o la calefacción. Afecta a la habitabilidad de la vivienda y los tribunales lo tratan como coacciones: el moroso puede denunciar a la comunidad y ganar.
• Poner carteles señalándole. Publicar su nombre para avergonzarle vulnera su intimidad y la protección de datos. La única publicación admitida es la notificación en el tablón de anuncios cuando ha sido imposible notificarle en su domicilio (artículo 9 de la LPH), y con carácter formal.
• Impedirle el acceso a su vivienda o a servicios esenciales como el ascensor.

Medidas inmediatas

El moroso no vota

El propietario que no está al corriente de pago en la fecha de la junta puede asistir y hablar, pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe (artículo 15 de la LPH). La convocatoria debe incluir la lista de propietarios que no están al corriente, con la advertencia de que perderán el voto.

Servicios no esenciales

Algunas comunidades restringen al moroso el uso de servicios recreativos como la piscina o el gimnasio, cuando los estatutos o un acuerdo de la junta lo prevén. Los tribunales lo han admitido en servicios que no son necesarios para vivir, pero es un terreno discutido: nunca afecta al acceso a la vivienda.

El procedimiento monitorio, paso a paso

El artículo 21 de la LPH prevé un procedimiento rápido para que las comunidades reclamen sus deudas.

1. Acuerdo de la junta. Un punto del orden del día aprueba la liquidación de la deuda de ese piso y autoriza al presidente a reclamarla.

2. Certificado de deuda. El secretario lo emite con el visto bueno del presidente, con el importe aprobado.

3. Notificación al moroso. Se le comunica el acuerdo y la deuda, normalmente por burofax. Si no se le localiza, por el tablón de anuncios. Tienes un modelo en el requerimiento de pago al moroso.

4. Petición en el juzgado. Si no paga, se presenta la petición de monitorio en el juzgado de primera instancia del lugar de la finca, con el certificado y el justificante de la notificación. La petición inicial no necesita abogado ni procurador, sea cual sea la cantidad.

5. Respuesta del deudor. El juzgado le da 20 días para pagar u oponerse:

Los gastos del proceso. El moroso debe pagar los gastos del requerimiento previo y, si la comunidad contrató abogado y procurador para el monitorio, también sus honorarios, con los límites legales, aunque no fueran obligatorios.

¿Y si el piso se vende?

La deuda no desaparece. El piso responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, aunque cambie de dueño. Es lo que se llama afección real, y permite a la comunidad reclamárselas al nuevo propietario.

Por eso, al vender, el propietario debe aportar un certificado de deuda con la comunidad. Si vas a comprar, pídelo siempre. Lo explicamos en el certificado de deuda de la comunidad.

¿Cuándo prescribe la deuda?

Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años. Una deuda que se deja pasar se puede perder, y además el moroso sigue sin votar pero la comunidad tampoco cobra. Tienes el detalle en prescripción de la deuda del moroso.

La regla práctica: actuar pronto

Una deuda de 300 € se cobra con un burofax. Una de 6.000 € acumulada durante años puede desequilibrar las cuentas de toda la comunidad y acabar en una derrama para los demás. Por eso muchas comunidades aprueban un protocolo: al segundo o tercer recibo impagado, el administrador envía el requerimiento sin esperar a la junta anual.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9, 15 y 21.

Preguntas frecuentes

¿Qué puedo hacer si mi vecino no paga la comunidad?

Pide al presidente o al administrador que actúe: la junta aprueba la liquidación de la deuda, se notifica al moroso y, si no paga, se presenta un procedimiento monitorio en el juzgado, que no requiere abogado ni procurador para la petición inicial. Si el moroso no paga ni se opone, se puede embargar sus cuentas, su sueldo o el propio piso.

¿Te pueden quitar la casa por no pagar la comunidad?

Sí, en último término. Si la comunidad gana el procedimiento y el deudor no paga, puede pedir el embargo del piso y su subasta para cobrar. Además, el piso responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres anteriores aunque cambie de dueño (afección real).

¿Puedo negarme a pagar la comunidad de propietarios?

No. Contribuir a los gastos comunes según tu coeficiente es una obligación del artículo 9 de la LPH, aunque no uses algunos servicios o estés en desacuerdo con un gasto. Si crees que un acuerdo es ilegal, puedes impugnarlo en el juzgado, pero para hacerlo tienes que estar al corriente de pago o consignar la deuda.

¿Un vecino moroso puede votar en la junta?

Puede asistir y hablar, pero no votar, si no está al corriente de pago en la fecha de la junta y no ha impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe (artículo 15.2 de la LPH). La convocatoria debe indicar qué propietarios están en esa situación.

¿Si compro un piso con deudas de comunidad, las tengo que pagar yo?

El piso responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, así que la comunidad puede reclamártelas aunque las generara el anterior propietario. Por eso, antes de comprar, pide al vendedor el certificado de deuda con la comunidad que emite el secretario con el visto bueno del presidente.