El artículo 13 define quién gobierna la comunidad: la junta decide y los cargos ejecutan. Regula cómo se elige al presidente, qué pasa si nadie quiere serlo, quién puede ser administrador y cuánto duran los mandatos.
En corto: los órganos son la junta, el presidente (y vicepresidentes, opcionales), el secretario y el administrador. El presidente es un propietario, su cargo es obligatorio y solo el juez puede relevarle. Secretario y administrador, si no se nombran, son funciones del presidente. Los cargos duran un año y la junta puede cesarlos antes.
Los órganos y quién puede ocuparlos
| Órgano | Quién puede serlo | Nombramiento |
|---|---|---|
| Junta de propietarios | Todos los propietarios | Es el órgano de decisión |
| Presidente | Un propietario | Elección, turno rotatorio o sorteo; obligatorio |
| Vicepresidentes (opcionales) | Propietarios | Igual que el presidente |
| Secretario | Un propietario o un profesional | Si no se nombra, lo es el presidente |
| Administrador | Un propietario, un profesional cualificado o una persona jurídica | Si no se nombra, lo es el presidente |
Texto legal explicado
El presidente
El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
En la práctica:
- Solo puede ser presidente un propietario. Ni el inquilino ni un familiar que no sea dueño.
- Es obligatorio. Quien sale elegido no puede negarse sin más; tiene un mes para pedir al juez el relevo con motivos. Lo explicamos en ser presidente de la comunidad: manual legal y, para mayores de 70 u 80 años, en ¿estoy obligado a ser presidente siendo mayor?.
- Si no hay manera de nombrarlo, cualquier propietario puede pedir al juez que lo designe.
- Representa a la comunidad en juicio y fuera de él. Tienes sus funciones en funciones del presidente de la comunidad.
Los vicepresidentes
Son opcionales. Se nombran igual que el presidente y le sustituyen en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, además de asistirle en lo que determine la junta.
Secretario y administrador
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
En la práctica: en comunidades pequeñas es frecuente que el presidente lo haga todo. Lo habitual es encargar ambas funciones a un administrador de fincas profesional. Puede serlo un propietario o una persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, y también una sociedad. Las funciones del administrador están en el artículo 20.
Duración y cese
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
En la práctica: el mandato dura un año y se prorroga en funciones hasta que se nombra a otro. Para cambiar de administrador antes de tiempo basta un acuerdo en junta extraordinaria; tienes los pasos en el checklist para cambiar de administrador y un modelo de carta de cese.
Relacionado
- Funciones del presidente de la comunidad
- Artículo 14: qué decide la junta
- Artículo 20: funciones del administrador
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios?
La junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador. Los estatutos o la junta pueden crear otros órganos, pero sin quitar a los anteriores las funciones que les da la ley.
¿Es obligatorio aceptar el cargo de presidente de la comunidad?
Sí, el nombramiento es obligatorio para el propietario elegido. Puede pedir al juez que le releve dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, alegando las razones que tenga. Si no se consigue nombrar presidente, lo designa el juez a petición de cualquier propietario.
¿Quién puede ser administrador de una comunidad de propietarios?
Un propietario, o una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer esas funciones. También corporaciones y otras personas jurídicas, en los términos que establezca la normativa aplicable. Si la junta no nombra administrador, sus funciones las ejerce el presidente.
¿Cuánto duran los cargos de la comunidad y cómo se cesan?
Un año, salvo que los estatutos digan otra cosa. La junta puede cesar a cualquiera de ellos antes de tiempo, por acuerdo adoptado en junta extraordinaria convocada al efecto.
Plantillas relacionadas con este artículo
Documentos listos para descargar y adaptar a tu comunidad.