El artículo 21 da a las comunidades una vía rápida y barata para cobrar a los morosos: un procedimiento monitorio con reglas propias. Bien usado, resuelve la mayoría de las deudas sin llegar a juicio.
En corto: la junta aprueba la liquidación de la deuda, el secretario la certifica con el visto bueno del presidente, se notifica al moroso y, si no paga, se pide el monitorio en el juzgado. La petición inicial no necesita abogado. Los gastos y honorarios los paga el deudor. Si no paga ni se opone, se embarga.
Qué se puede reclamar
Las cantidades que el propietario deba a la comunidad por:
- Gastos ordinarios (las cuotas).
- Gastos extraordinarios (derramas).
- Aportaciones al fondo de reserva (artículo 9).
El procedimiento paso a paso
| Paso | Qué se hace |
|---|---|
| 1. Acuerdo de liquidación | La junta aprueba, en un punto del orden del día, la liquidación de la deuda de ese propietario |
| 2. Certificado | El secretario certifica el acuerdo, con el visto bueno del presidente |
| 3. Notificación | Se notifica al deudor en la forma del artículo 9 (si no se le localiza, por el tablón) |
| 4. Petición de monitorio | Se presenta en el juzgado del lugar de la finca, con el certificado y el justificante de la notificación |
| 5. Requerimiento judicial | El juzgado requiere al deudor que pague o se oponga en 20 días |
| 6. Resultado | Si paga, fin. Si no hace nada, ejecución y embargo. Si se opone, juicio |
Sin abogado al empezar. La petición inicial del monitorio no requiere abogado ni procurador. Si el deudor se opone y la cantidad supera los 2.000 euros, sí serán necesarios en el juicio.
Embargo preventivo. Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de sus bienes para asegurar el cobro. El deudor puede evitarlo prestando garantía suficiente.
Gastos y honorarios a cargo del deudor
En la práctica: el moroso no solo paga la deuda. También los gastos del requerimiento previo de pago y, si la comunidad usó abogado y procurador para la petición inicial, sus honorarios, con los límites de la ley procesal, aunque no fueran obligatorios, tanto si paga tras el requerimiento judicial como si no comparece.
El anterior propietario y la afección del piso
La demanda puede dirigirse contra el propietario actual y contra quien lo era cuando se generó la deuda. Además, el piso responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, aunque haya cambiado de dueño (artículo 9). Por eso, al comprar un piso, hay que pedir el certificado de deuda de la comunidad.
Tienes el procedimiento completo, con lo que no debe hacer nunca la comunidad, en vecino moroso: cómo reclamar la deuda, la prescripción en cuándo prescribe la deuda del moroso y un modelo de requerimiento de pago.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo reclama la comunidad las cuotas impagadas?
Por el procedimiento monitorio del artículo 21 de la LPH: la junta aprueba la liquidación de la deuda, el secretario emite el certificado con el visto bueno del presidente, se notifica al deudor y, si no paga, se presenta la petición en el juzgado del lugar de la finca.
¿Hace falta abogado para reclamar a un moroso?
No para la petición inicial del monitorio, sea cual sea la cantidad. Si el deudor se opone y la deuda supera los 2.000 euros, en el juicio posterior sí hacen falta abogado y procurador.
¿Quién paga los gastos de reclamar al moroso?
El deudor. La comunidad puede reclamarle los gastos del requerimiento previo de pago y, si usó abogado y procurador para la petición inicial, también sus honorarios, con los límites de la ley procesal, tanto si paga tras el requerimiento judicial como si no comparece.
¿Se puede reclamar la deuda al antiguo propietario del piso?
Sí. La demanda puede dirigirse contra el titular actual y contra quien lo era cuando se generó la deuda. Además, el piso responde de las cuotas del año en curso y los tres anteriores aunque haya cambiado de dueño.
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