Funciones del presidente de la comunidad de vecinos
En resumen
Lo más importante
El presidente de la comunidad es el representante legal del edificio. No es su jefe: ejecuta lo que decide la junta y actúa en lo urgente. Saber dónde está esa línea es lo que evita la mayoría de los problemas, tanto con los vecinos como con el administrador.
En corto: representa a la comunidad, convoca y preside las juntas, ejecuta los acuerdos, firma actas y certificados, requiere a los vecinos molestos y actúa en las urgencias. No decide gastos extraordinarios, obras ni contratos por su cuenta: eso es de la junta.
Las funciones que le da la LPH
| Función | Qué significa en la práctica | Base legal |
|---|---|---|
| Representar a la comunidad | Firma contratos, demandas y documentos en nombre de todos, en los juzgados y fuera de ellos | Art. 13 LPH |
| Convocar la junta | Al menos una vez al año, y cuando lo considere o lo pidan una cuarta parte de los propietarios o de las cuotas | Art. 16 LPH |
| Presidir la junta | Abre la sesión, dirige los debates y somete los asuntos a votación | Art. 16 LPH |
| Incluir en el orden del día lo que pidan los vecinos | Cualquier propietario puede pedir por escrito que se trate un tema de interés común en la siguiente junta | Art. 16.2 LPH |
| Firmar el acta y dar el visto bueno a los certificados | Firma el acta con el secretario y el visto bueno de certificados, como el de deuda de un moroso | Arts. 19 y 21 LPH |
| Requerir a quien realice actividades molestas | Por iniciativa propia o de cualquier vecino, y demandar si la junta lo autoriza | Art. 7.2 LPH |
| Ejecutar los acuerdos | Que lo aprobado se haga: encargar la obra votada, firmar el contrato aprobado | Art. 13 LPH |
| Secretario y administrador, si no los hay | Si la junta no nombra a otras personas, esas funciones también son suyas | Art. 13.5 LPH |
Las tienes todas en el artículo 13 de la LPH y el artículo 16.
Qué puede decidir solo y qué no
Es la duda más frecuente, y la que más conflictos genera.
Puede actuar por su cuenta en:
- Urgencias. Una tubería rota, una filtración grave o un ascensor averiado con personas dependientes no esperan a la junta. El presidente (o el administrador, informándole) puede encargar la reparación y dar cuenta después. Lo explicamos en derrama urgente sin junta.
- Ejecutar lo aprobado. Si la junta aprobó pintar la escalera con un presupuesto, el presidente firma y hace el seguimiento.
- La gestión ordinaria dentro del presupuesto aprobado, en coordinación con el administrador.
No puede decidir solo:
- Gastos extraordinarios, derramas u obras no urgentes.
- Contratar, cambiar o despedir al administrador, al portero o a una empresa de servicios.
- Perdonar o rebajar deudas a un vecino: el dinero es de la comunidad.
- Autorizar a un vecino obras que afectan a elementos comunes. Eso decide la junta.
- Imponer multas o sanciones: la ley no se lo permite.
Si el presidente se extralimita, el acuerdo o el contrato que firme puede ser impugnado y él puede tener que responder personalmente.
Qué firma el presidente
- Convocatorias de junta (o el administrador por su orden).
- Actas, junto con el secretario, dentro de los diez días naturales siguientes a la junta.
- Certificados: el de deuda de un moroso (imprescindible para el monitorio) y el que pide un vendedor antes de vender su piso.
- Contratos aprobados por la junta.
- Requerimientos a vecinos (actividades molestas, morosidad).
- Demandas, cuando la junta autoriza a acudir al juzgado.
La relación con el administrador
En la mayoría de comunidades, el día a día lo lleva un administrador de fincas: contabilidad, recibos, proveedores, averías, actas. El presidente no tiene que hacer ese trabajo, pero sí:
- supervisarlo y pedirle cuentas,
- tener acceso a los movimientos bancarios de la comunidad,
- decidir con él qué va a la junta y cómo.
Con un administrador que responde, ser presidente es llevadero. Con uno que no, se convierte en un segundo trabajo. Si es tu caso, repasa las señales de un mal administrador.
Responsabilidad: ¿qué te puede pasar?
El presidente responde de los daños que cause por negligencia o por actuar fuera de sus facultades: no atender una reparación urgente que acaba en daños mayores, firmar un contrato que la junta no aprobó o no reclamar una deuda que termina prescribiendo.
Si actúa de buena fe y dentro de lo acordado, la responsabilidad es de la comunidad. Conviene comprobar que el seguro de la comunidad cubre la responsabilidad civil de los cargos. Lo explicamos en qué cubre el seguro de la comunidad.
Duración, obligatoriedad y cómo librarse
El cargo dura un año, salvo que los estatutos digan otra cosa, y se prorroga en funciones hasta que se nombra a otro. Es obligatorio para el propietario elegido, aunque puede pedir al juez que le releve en el mes siguiente a su nombramiento alegando motivos. Solo pueden serlo propietarios, no inquilinos.
Tienes todo lo relativo a si es obligatorio y cómo librarte en ser presidente de la comunidad: manual legal y, si tienes más de 70 u 80 años, en ¿estoy obligado a ser presidente siendo mayor?. Si ya eres presidente y quieres dejarlo, lee cómo renunciar a la presidencia paso a paso.
¿Cobra el presidente? La ley no lo prohíbe: la junta puede acordar una retribución o una compensación, pero tiene que hacerse bien. Lo explicamos en ¿puede el presidente librarse de pagar o cobrar?.
¿Y si el presidente no hace nada?
Los vecinos pueden pedir por escrito que se incluyan temas en la junta, una cuarta parte de los propietarios puede convocarla por su cuenta y, en último término, la junta puede cesarle y nombrar a otro. Lo tienes en qué hacer si el presidente no hace nada.
Fuentes oficiales (BOE):
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las funciones del presidente de la comunidad de vecinos?
Representar a la comunidad dentro y fuera de los juzgados, convocar y presidir las juntas, ejecutar los acuerdos, dar el visto bueno a las actas y los certificados de deuda, requerir a los vecinos que realicen actividades molestas y, si no hay administrador ni secretario, ejercer también esas funciones.
¿Puede el presidente de la comunidad tomar decisiones solo?
Solo para ejecutar lo que ha aprobado la junta y para lo urgente, como una reparación que no puede esperar. Las decisiones que implican gastos no previstos, obras, contratos nuevos o cambiar de administrador corresponden a la junta.
¿Qué no puede hacer el presidente de una comunidad de vecinos?
No puede aprobar gastos extraordinarios ni obras por su cuenta, contratar o despedir al administrador o al portero sin acuerdo, perdonar deudas de la comunidad, autorizar obras que afectan a elementos comunes ni imponer multas a los vecinos.
¿Qué responsabilidad tiene el presidente de una comunidad?
Responde de los daños que cause por actuar con negligencia o fuera de sus facultades, por ejemplo si no atiende una reparación urgente o si firma algo que la junta no aprobó. Si actúa de buena fe y dentro de lo acordado, la responsabilidad es de la comunidad. El seguro de la comunidad puede incluir cobertura de responsabilidad civil de los cargos.
¿Cuánto dura el cargo de presidente de la comunidad?
Un año, salvo que los estatutos digan otra cosa. Si al terminar no se ha nombrado sustituto, sigue en funciones hasta que la junta elija a uno nuevo.
¿Recién nombrado presidente?
Tienes la lista de lo que conviene revisar en tus primeras semanas: cuentas, seguro, contratos y documentación.
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