El artículo 2 responde a una pregunta muy práctica: ¿a mi edificio se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal? La respuesta es sí en casi todos los casos en que conviven varios dueños con elementos comunes, incluso sin escritura de división horizontal.
En corto: la LPH se aplica a las comunidades con título constitutivo, a los edificios con varios propietarios aunque nunca se otorgara ese título, a los complejos inmobiliarios privados (urbanizaciones), a las subcomunidades y, si sus estatutos lo prevén, a las entidades urbanísticas de conservación.
A qué se aplica la ley
| Letra | Supuesto | Ejemplo |
|---|---|---|
| a) | Comunidades de propietarios constituidas con título constitutivo (artículo 5) | Un bloque con su escritura de división horizontal |
| b) | Comunidades que reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil sin haber otorgado el título | Un edificio antiguo con pisos de distintos dueños sin escritura de división |
| c) | Complejos inmobiliarios privados | Una urbanización de chalets con viales, piscina y zonas verdes comunes |
| d) | Subcomunidades | Los propietarios de un portal o de un garaje dentro de una comunidad mayor |
| e) | Entidades urbanísticas de conservación, si sus estatutos lo prevén | Entidades creadas para mantener la urbanización de un polígono |
Texto legal explicado
Comunidades sin título constitutivo (letra b)
En la práctica: no hace falta que exista una escritura de división horizontal para que se aplique la ley. Si un edificio tiene pisos o locales de distintos dueños y elementos comunes, es una comunidad de propietarios y se rige por la LPH: tiene que tener presidente, celebrar juntas y repartir los gastos. Si nunca se formalizó, conviene constituirla y pedir el NIF; lo explicamos en NIF o CIF de la comunidad de propietarios y tienes un modelo de acta de constitución.
Complejos inmobiliarios privados (letra c)
Son conjuntos de dos o más edificaciones o parcelas independientes que comparten elementos en copropiedad: viales, zonas verdes, piscina, instalaciones deportivas. Es el caso típico de las urbanizaciones. Se rigen por la LPH con las reglas especiales del artículo 24.
Subcomunidades (letra d)
Cuando varios propietarios comparten en exclusiva ciertos elementos o servicios dentro de una comunidad más grande (un portal, un ascensor, un garaje), forman una subcomunidad. Toman sus propias decisiones sobre esos elementos y reparten entre ellos sus gastos, aplicando la LPH.
Entidades urbanísticas de conservación (letra e)
No son comunidades de propietarios. Son entidades de carácter administrativo que colaboran con el ayuntamiento en la gestión urbanística: se constituyen cuando el plan urbanístico traslada a los propietarios de un ámbito el deber de conservar las obras de urbanización (viales, alumbrado, zonas verdes) y la pertenencia es obligatoria para todos ellos.
Su régimen propio es la legislación urbanística de cada comunidad autónoma y, de forma supletoria, el Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978, artículos 24 a 30 y 67 a 70). Según ese reglamento:
- Su constitución y sus estatutos los aprueba la administración urbanística actuante, normalmente el ayuntamiento (artículo 27).
- Adquieren personalidad jurídica al inscribirse en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras, no en el Registro de la Propiedad (artículos 26 y 27).
- Las cuotas impagadas se pueden reclamar por la vía de apremio a través del ayuntamiento (artículo 70), una herramienta que una comunidad de propietarios no tiene.
La LPH solo se les aplica si sus estatutos así lo disponen, y en los términos que esos estatutos fijen; nunca por encima de la normativa urbanística. En una misma urbanización pueden convivir una entidad de conservación (para los viales y servicios públicos) y una comunidad o complejo inmobiliario privado (para los elementos privados comunes), cada una con sus órganos y sus cuotas.
Relacionado
- Artículo 1: qué es la propiedad horizontal
- Artículo 24: complejos inmobiliarios privados
- Ley de Propiedad Horizontal explicada fácil
Preguntas frecuentes
¿Se aplica la Ley de Propiedad Horizontal si no hay escritura de división horizontal?
Sí. El artículo 2.b) la aplica también a las comunidades que reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil aunque no hayan otorgado el título constitutivo. Basta con que el edificio tenga pisos o locales de distintos dueños y elementos comunes.
¿Se aplica la LPH a una urbanización de chalets?
Sí, si forma un complejo inmobiliario privado: varias viviendas o parcelas independientes que comparten en copropiedad elementos como viales, zonas verdes, piscina o instalaciones. Se rige por la LPH con las especialidades del artículo 24.
¿Qué es una subcomunidad de propietarios?
Es una agrupación de propietarios dentro de una comunidad que comparten, de forma exclusiva, determinados elementos o servicios (por ejemplo, un portal, un garaje o un ascensor concreto). Se rige por la LPH para lo que le es propio.
¿Una entidad urbanística de conservación se rige por la Ley de Propiedad Horizontal?
No como régimen propio. Es una entidad de carácter administrativo que depende del ayuntamiento y se rige por la legislación urbanística autonómica y, supletoriamente, por el Reglamento de Gestión Urbanística (RD 3288/1978). La LPH solo se le aplica si sus estatutos así lo disponen.