El artículo 9 es la lista de deberes de todo propietario, viva o no en su piso. Pagar la comunidad es el más conocido, pero no el único: hay otros que, si se incumplen, acaban igual de mal, sobre todo el de avisar cuando vendes.
En corto: respetar lo común, conservar tu piso, dejar entrar para reparaciones necesarias, pagar la cuota y el fondo de reserva, comunicar un domicilio para notificaciones y avisar si vendes. Si vendes sin avisar, sigues respondiendo de las deudas del comprador.
Resumen: las obligaciones del artículo 9.1
| Apartado | Obligación | Qué pasa si no se cumple |
|---|---|---|
| a | Respetar las instalaciones generales y los elementos comunes | Pagas los daños que causes |
| b | Mantener tu piso en buen estado | Respondes de los daños a vecinos o a la comunidad |
| c y d | Permitir reparaciones y servidumbres imprescindibles, y la entrada en tu piso para ellas | Puedes responder de los daños que cause el retraso |
| e | Pagar los gastos comunes según tu cuota | Moroso: sin voto, monitorio y embargo |
| f | Contribuir al fondo de reserva (mínimo 10 % del presupuesto) | Igual que la cuota |
| g | Actuar con diligencia en el uso del edificio | Respondes de los daños que causes |
| h | Comunicar un domicilio para notificaciones | Te notifican en el piso o en el tablón |
| i | Comunicar si vendes el piso | Sigues respondiendo de las deudas posteriores |
Texto legal explicado
Respetar lo común y conservar tu piso (apartados a y b)
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes [...] haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
En la práctica: si rompes la puerta del garaje, la pagas. Y si el latiguillo de tu lavabo revienta y mojas al vecino de abajo, tú (o tu seguro de hogar) pagas su reparación. Saber qué tubería es de quién es clave aquí: lo explicamos en cómo saber si una tubería es comunitaria o privativa.
Permitir las reparaciones en tu piso (apartados c y d)
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
En la práctica: si hay que cambiar la bajante general y pasa por tu cocina, tienes que dejar entrar a los operarios, aunque rompan los azulejos. A cambio, la comunidad debe reponer lo dañado e indemnizarte. Si te niegas y la avería empeora (el agua sigue cayendo al piso de abajo), la comunidad puede reclamarte los daños del retraso.
Pagar la comunidad y el fondo de reserva (apartados e y f)
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En la práctica: pagas según tu coeficiente, aunque no uses el ascensor o la piscina, y aunque el piso esté vacío o alquilado (paga el propietario, no el inquilino). Además:
- El piso responde de la deuda. Las cuotas del año en curso y de los tres anteriores quedan ligadas al piso aunque cambie de dueño.
- Al vender, hay que aportar el certificado de deuda con la comunidad, salvo que el comprador renuncie expresamente a él. Lo explicamos en el certificado de deuda de la comunidad.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca [...]. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
En la práctica: una hucha para imprevistos de al menos el 10 % del presupuesto anual. Es de la comunidad: no se devuelve al vender el piso. Lo explicamos en el fondo de reserva de la comunidad.
Si no pagas, pierdes el voto y la comunidad puede reclamarte por la vía rápida del artículo 21. Tienes el procedimiento en vecino moroso: cómo reclama la comunidad.
Actuar con diligencia (apartado g)
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Es la cláusula general: usar el edificio con cuidado y responder de lo que causes. Las conductas más graves (ruidos, actividades molestas) se tratan en el artículo 7.
Comunicar un domicilio para notificaciones (apartado h)
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad [...]
En la práctica: si tienes el piso alquilado o no vives en él, da tu dirección real. Si no das ninguna, te notificarán en el piso y, si no es posible, en el tablón de anuncios, y a los tres días naturales se considerará hecho. Así es como algunos propietarios descubren una reclamación de deuda cuando ya está en el juzgado.
Avisar si vendes (apartado i)
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular [...]
En la práctica: si vendes en enero, no avisas y el comprador deja de pagar, la comunidad te puede reclamar esas cuotas a ti. Avisa por escrito (email, burofax o entrega con acuse) y guarda la prueba.
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las obligaciones de un propietario en una comunidad?
Según el artículo 9 de la LPH: respetar las instalaciones comunes, conservar su piso para no perjudicar a los demás, permitir en su vivienda las reparaciones y servidumbres imprescindibles, pagar los gastos comunes según su cuota, contribuir al fondo de reserva, actuar con diligencia, comunicar un domicilio para notificaciones y avisar a la comunidad si vende el piso.
¿Estoy obligado a dejar entrar a los obreros de la comunidad en mi casa?
Sí, si la reparación es necesaria para el edificio, por ejemplo cambiar una bajante que pasa por tu cocina. A cambio, la comunidad debe dejar tu vivienda como estaba e indemnizarte por los daños. Si te niegas y la avería empeora, puedes tener que responder de los daños que cause el retraso.
¿Qué pasa si vendo el piso y no aviso a la comunidad?
Sigues respondiendo, junto con el comprador, de las deudas con la comunidad que se generen después de la venta. Por eso hay que comunicar el cambio de titularidad por un medio que deje constancia. Además, al vender debes aportar el certificado de deuda con la comunidad.
¿De cuánto tiene que ser el fondo de reserva?
Como mínimo, el 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad. Todos los propietarios contribuyen a él según su cuota, y el dinero pertenece a la comunidad: no se devuelve al vender el piso.
¿Qué pasa si no comunico un domicilio a la comunidad?
Las notificaciones se hacen en tu piso o local en el edificio. Si tampoco es posible, se publican en el tablón de anuncios de la comunidad y, a los tres días naturales, se consideran hechas. Podrías perderte una reclamación de deuda o una convocatoria importante sin enterarte.
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