Normas de la comunidad de vecinos: qué regular y cómo votar

El vecino del 4º quiere que se prohíba fumar en el portal. El del 2º exige que nadie use el ascensor con el perro. Y tú, como presidente, acabas de recibir un borrador de "normas de la comunidad" con 37 puntos que nadie sabe si son legales. ¿Qué puede regular realmente una comunidad de vecinos y qué se pasa de la raya?

En corto: las normas de régimen interno regulan la convivencia diaria (zonas comunes, horarios, mascotas en espacios comunes, basuras, mudanzas). Se aprueban por mayoría simple y obligan a propietarios e inquilinos. No pueden meterse dentro de tu casa si no molestas, ni contradecir la ley o los estatutos, ni poner multas.

Dos documentos distintos: estatutos vs. normas de régimen interior

Antes de entrar en el contenido, conviene tener claro que existen dos instrumentos diferentes, con distinto rango y distinta forma de aprobarse:

Los estatutos

Tienes el detalle en estatutos de la comunidad de vecinos: qué son y cómo cambiarlos.

• Regulan aspectos estructurales: uso de elementos comunes, cuotas de participación, limitaciones a los usos de los pisos.
• Para modificarlos, generalmente se necesita unanimidad (o mayoría cualificada si así lo prevén).
• Se inscriben en el Registro de la Propiedad y vinculan también a futuros compradores.

Las normas de régimen interior (NRI)

• Regulan los detalles de la convivencia diaria: horarios, uso de instalaciones, normas de conducta.
• Se aprueban por mayoría simple en Junta (Art. 6 LPH).
• No se inscriben en el Registro pero son vinculantes para todos los propietarios e inquilinos.

En este artículo nos centramos en las normas de régimen interior, que son las que más conflictos generan y las que la junta puede aprobar o cambiar con más facilidad.

¿Qué pueden regular las normas de la comunidad?

La ley deja amplio margen a la comunidad para organizarse internamente. Estas son las materias más habituales:

Uso de zonas comunes

• Horario de apertura y cierre de piscinas, pistas de pádel, salas de reuniones o terrazas comunitarias.
• Normas de uso: número máximo de personas simultáneas, prohibición de llevar cristal a la piscina, reserva previa para instalaciones deportivas.
• Prohibición de ocupar los pasillos o elementos comunes con objetos personales.

Animales de compañía

La comunidad no puede prohibir tener mascotas en el domicilio privado (eso requeriría acuerdo unánime de carácter estatutario y aún así sería discutible). Lo que sí puede hacer es regular:

• Obligación de llevar a los animales con correa en zonas comunes.
• Prohibición de acceso de mascotas a determinadas instalaciones (piscina, jardín infantil...).
• Limpieza obligatoria de los excrementos en la zona comunitaria.

Ruidos y horarios de descanso

Los límites de ruido y los horarios los fija la ordenanza municipal; las normas de la comunidad pueden completarlos (lo explicamos en ruidos de vecinos: horarios y cómo denunciar):

• Horarios de silencio (habitualmente de 22:00 a 8:00, aunque la normativa municipal puede ser más estricta).
• Prohibición de realizar obras ruidosas en determinados tramos horarios o festivos.
• Normas para el uso de equipos de música o televisión en zonas comunes.

Aparcamiento y trasteros

• Si hay plazas de uso común (distintas de las plazas asignadas en escritura), la comunidad puede regular su asignación, rotación o reserva.
• Prohibición de almacenar determinados materiales en trasteros comunitarios.

Basuras y reciclaje

• Horario para sacar los contenedores al portal o a la vía pública.
• Obligación de separación de residuos.

Mudanzas y reformas

• Notificación previa obligatoria a la presidencia.
• Horario permitido para obras y mudanzas.
• Obligación de usar el ascensor de servicio (si existe) para materiales de gran volumen.

¿Qué NO pueden regular las normas de régimen interior?

Aquí es donde muchas comunidades se pasan de la raya. Una norma de régimen interior es nula si:

Vulnera derechos fundamentales

No se puede prohibir a un propietario usar su vivienda o limitar el acceso a las zonas comunes por razón de origen, religión, orientación sexual u otras causas discriminatorias.

Afecta al derecho de propiedad privado

La comunidad no puede regular qué ocurre dentro del piso de cada uno, salvo que genere molestias probadas a los vecinos. No puede prohibir:

• Tener mascotas dentro del domicilio.
• Recibir visitas o alquilar el piso (para limitar el alquiler turístico se necesita un acuerdo de 3/5 partes, de carácter estatutario).
• Reformas interiores que no afecten a elementos comunes.

Requeriría acuerdo estatutario o unanimidad

Ciertas restricciones solo son válidas si constan en los estatutos. Por ejemplo, prohibir actividades profesionales en los pisos o restringir el alquiler convencional solo es posible por vía estatutaria, no con una simple NRI.

Contradice lo que dice la LPH

Una norma que cambie las mayorías que fija la ley es nula. Tampoco puede establecer multas: la LPH no da a la comunidad poder para sancionar económicamente a un vecino, y los recargos por impago solo caben si están en los estatutos.

Cómo se aprueban las normas de régimen interior

El proceso es más sencillo de lo que parece:

1. Propuesta: Cualquier propietario puede proponer una norma. Se incluye como punto del orden del día en la próxima Junta.
2. Debate: Se discute en la Junta. Es importante aclarar el alcance exacto de lo que se quiere regular.
3. Votación: Se aprueba por mayoría simple de los propietarios presentes y representados.
4. Notificación: El acuerdo se refleja en el acta y se comunica a todos los propietarios, incluidos los ausentes.
5. Entrada en vigor: La norma obliga a todos desde su aprobación, también a quienes votaron en contra o no asistieron. Quien crea que es ilegal puede impugnarla en el juzgado (en tres meses, o en un año si va contra la ley o los estatutos).

¿Y si un vecino incumple las normas?

La comunidad puede:

• Requerir el cese de la conducta por escrito (burofax).
• Si persiste, iniciar una acción de cesación ante el juzgado (Art. 7.2 LPH), que puede acabar en la privación del uso del piso hasta 3 años en casos graves.
• En los casos más graves (actividades ilegales, molestias graves reiteradas), existe la posibilidad de solicitar al juez la resolución del contrato de arrendamiento si el infractor es inquilino.

Las 10 normas de convivencia más habituales

Si tu comunidad no tiene normas escritas, estas son las que aparecen en casi todas y rara vez generan polémica:

1. Respetar el horario de descanso nocturno que marque la ordenanza municipal.
2. No dejar bicicletas, carros ni objetos en rellanos, portal o pasillos.
3. Llevar a las mascotas con correa en zonas comunes y recoger sus excrementos.
4. Sacar la basura en el horario fijado y separar los residuos.
5. Avisar al presidente o al administrador antes de obras y mudanzas, y proteger el ascensor.
6. No fumar en el portal, el ascensor ni otros espacios comunes cerrados.
7. Respetar el horario y las normas de la piscina y de las instalaciones deportivas.
8. Aparcar solo en la plaza propia y no usar el garaje como trastero.
9. No tender ropa ni colocar elementos en fachada fuera de lo que permitan los estatutos.
10. Comunicar a la comunidad un domicilio para notificaciones y estar al corriente de pago.

¿Y si alguien las incumple de forma reiterada?

Si el incumplimiento llega a ser una actividad molesta, la comunidad puede actuar por el artículo 7 de la LPH. Si lo que hay detrás es un conflicto personal que se repite, lee acoso vecinal: cómo demostrarlo y denunciarlo.

Modelo de estructura para las normas de tu comunidad

Si vas a redactar o actualizar las normas de tu comunidad, esta estructura funciona bien:

1. Objeto y ámbito de aplicación (a quién obliga)
2. Uso de elementos comunes (zonas, instalaciones, horarios)
3. Convivencia y ruidos (horarios de silencio, obras)
4. Animales de compañía
5. Residuos y limpieza
6. Mudanzas, reformas y obras
7. Régimen de incumplimientos (cómo se actúa si alguien no cumple)

Unas normas bien redactadas, aprobadas correctamente y comunicadas a todos los vecinos evitan muchos conflictos antes de que empiecen. Si necesitas un cartel para las zonas comunes, tienes el de prohibido jugar al balón entre nuestras plantillas.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 6 y 7.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son las normas básicas de convivencia en una comunidad de vecinos?

Respetar los horarios de descanso, no ocupar ni ensuciar las zonas comunes, llevar las mascotas con correa y recoger sus excrementos, sacar la basura en su horario, avisar de obras y mudanzas, cuidar el ascensor, no hacer ruidos molestos, respetar las normas de la piscina y del garaje, y pagar las cuotas a tiempo.

¿Qué se puede prohibir en una comunidad de vecinos?

Con normas de régimen interno, se puede regular el uso de las zonas comunes: horarios de la piscina, jugar al balón en el patio, dejar objetos en rellanos o subir mascotas a ciertas instalaciones. Prohibiciones que afectan al uso de los pisos (actividades profesionales, pisos turísticos) requieren estatutos. Lo que ocurre dentro de cada vivienda solo se puede limitar si molesta a los demás.

¿Qué mayoría hace falta para aprobar las normas de la comunidad?

Mayoría simple en junta: más de la mitad de los propietarios y de las cuotas en primera convocatoria, o la mayoría de los presentes que representen más de la mitad de sus cuotas en segunda. Una vez aprobadas, obligan a todos los propietarios y ocupantes, también a los que votaron en contra o no asistieron.

¿Puede la comunidad poner multas a un vecino que incumple las normas?

No. La Ley de Propiedad Horizontal no da a la comunidad poder para sancionar económicamente a un vecino. Lo que sí puede hacer es requerirle que cese y, si persiste en una actividad molesta, demandarle por el artículo 7.2 de la LPH. Los recargos por impago solo son posibles si están previstos en los estatutos.

¿Las normas de la comunidad obligan a los inquilinos?

Sí. Las normas de régimen interno obligan a todos los que viven o usan el edificio, sean propietarios o inquilinos. El propietario debe hacer que su inquilino las respete y responde ante la comunidad si no lo hace.