El artículo 5 regula el documento que da vida jurídica a la comunidad: el título constitutivo. Describe el edificio, fija la cuota de cada piso y puede contener los estatutos.
En corto: el título constitutivo (normalmente la escritura de división horizontal) describe el edificio y cada piso, fija las cuotas de participación según la superficie útil y otros criterios, y puede incluir estatutos. Los estatutos no inscritos no perjudican a terceros.
Texto legal explicado
Qué describe el título
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En la práctica: es la «ficha técnica» del edificio. Aquí se ve si tu plaza de garaje es un anejo de tu piso o una finca independiente, cuántos metros tiene tu vivienda a efectos de la comunidad y en qué planta está.
Cómo se fija la cuota de participación
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
En la práctica: normalmente la fija el promotor al dividir el edificio. Los criterios son:
| Criterio | Qué significa |
|---|---|
| Superficie útil | El más importante: un piso más grande tiene más cuota |
| Emplazamiento interior o exterior | Un exterior suele pesar más que un interior |
| Situación | La planta, las vistas, el acceso |
| Uso previsible de los servicios | Un local con entrada directa a la calle usará menos el portal |
Si crees que tu cuota está mal calculada, puedes pedir su revisión, pero cambiarla exige unanimidad o una resolución judicial. Lo explicamos en cómo se cuentan los votos y el coeficiente.
Los estatutos
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En la práctica: los estatutos son las reglas propias del edificio: exenciones de gastos para los locales, prohibiciones de uso, normas sobre la fachada. Si no están inscritos en el Registro, no obligan a quien compra después sin conocerlos. Lo tienes todo en estatutos de la comunidad de vecinos.
Cómo se modifica
Cambiar el título o los estatutos exige, como regla general, unanimidad (artículo 17.6), contando a favor a los ausentes que no se opongan en 30 días. Hay excepciones con mayorías menores, como la de 3/5 para los pisos turísticos.
Relacionado
- Estatutos de la comunidad: qué son y cómo cambiarlos
- Artículo 3: lo privativo y lo común
- Artículo 6: normas de régimen interior
Preguntas frecuentes
¿Qué es el título constitutivo de una comunidad de propietarios?
Es el documento, normalmente la escritura de división horizontal, que describe el edificio y cada uno de sus pisos y locales, fija la cuota de participación de cada uno y puede incluir los estatutos de la comunidad. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo se calcula la cuota de participación de un piso?
La fija el propietario único del edificio al dividirlo, por acuerdo de todos, por laudo o por resolución judicial, tomando como base la superficie útil de cada piso respecto al total y teniendo en cuenta su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso razonable que se presuma que hará de los servicios y elementos comunes.
¿Se puede cambiar el título constitutivo?
Sí, pero modificarlo requiere, como regla general, unanimidad de la junta (artículo 17.6), salvo excepciones legales con mayorías menores. Después hay que elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro para que afecte a terceros.
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