Mancomunidad de propietarios: qué es y cómo funciona
En resumen
Lo más importante
Vives en una urbanización con varios portales, una piscina y un garaje que comparten todos. Pagas la cuota de tu comunidad y, además, otra de «la mancomunidad». ¿Qué es eso, quién decide ahí y por qué tienes que pagarla aunque no bajes nunca a la piscina? Te lo explicamos con la ley en la mano.
En corto: una mancomunidad es la unión de varias comunidades que comparten elementos comunes (piscina, garaje, jardines, viales). Cada comunidad sigue decidiendo sobre lo suyo y la mancomunidad, solo sobre lo compartido. La ley la regula como «complejo inmobiliario privado» en el artículo 24 de la LPH. Su cuota es obligatoria aunque no uses esos elementos.
Qué es una mancomunidad de propietarios
La palabra «mancomunidad» no aparece en la Ley de Propiedad Horizontal. Es el nombre que se usa en la calle para lo que la ley llama complejo inmobiliario privado: un conjunto de edificios o parcelas independientes cuyos propietarios comparten además otros elementos.
Según el artículo 24, hay complejo inmobiliario cuando se cumplen dos requisitos:
- Está formado por dos o más edificios o parcelas independientes entre sí, destinados sobre todo a viviendas o locales.
- Los propietarios de esos inmuebles participan, con un derecho de propiedad indivisible, en otros elementos comunes: viales, instalaciones o servicios.
Casos típicos:
- Una urbanización de bloques con piscina, zona verde y pista de pádel comunes.
- Varios portales con un garaje común debajo.
- Una urbanización de chalets o adosados con calles interiores, portería y jardines comunes.
Ojo con la búsqueda: en Google, «mancomunidad» también significa mancomunidad de municipios (varios ayuntamientos que se unen para prestar un servicio, como la recogida de basuras). No tiene nada que ver con esto.
Comunidad, subcomunidad y mancomunidad: las diferencias
| Comunidad de propietarios | Subcomunidad | Mancomunidad (complejo inmobiliario) | |
|---|---|---|---|
| Qué agrupa | Los pisos de un edificio | Algunos propietarios de un edificio o complejo | Varias comunidades o edificios |
| Sobre qué decide | Los elementos comunes del edificio | Un elemento o servicio que solo usan ellos (por ejemplo, el ascensor de un portal) | Solo lo que comparten todas (piscina, garaje, viales) |
| Dónde se regula | Toda la LPH | Artículo 2 de la LPH | Artículo 24 de la LPH |
La clave es que las capas conviven: tu portal sigue siendo una comunidad con su junta, su presidente y su presupuesto, y decide sobre su tejado, su fachada o su ascensor. La mancomunidad no puede tomar decisiones sobre eso.
Las tres formas en que puede organizarse
El artículo 24.2 permite al complejo elegir su forma jurídica:
1. Una sola comunidad de propietarios. Todo el complejo funciona como si fuera un único edificio, con una sola junta en la que votan todos los propietarios. Es frecuente en urbanizaciones de chalets.
2. Una agrupación de comunidades. Cada portal o bloque es una comunidad y, por encima, está la agrupación para lo común. Es lo que la mayoría de la gente llama «mancomunidad». Para crearla, el título constitutivo lo otorga el propietario único del complejo (normalmente el promotor) o los presidentes de todas las comunidades, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus juntas.
3. Sin forma jurídica específica. Si el complejo no adopta ninguna de las dos anteriores, se rige por los pactos entre los propietarios y, en lo que no esté pactado, por la LPH de forma supletoria (art. 24.4).
Para saber cuál es la vuestra, hay que mirar el título constitutivo y los estatutos de la mancomunidad. Lo explicamos en qué son los estatutos de la comunidad.
Cómo funciona una agrupación de comunidades
La agrupación tiene la misma situación jurídica que una comunidad de propietarios, con tres particularidades que fija el artículo 24.3:
La junta la forman los presidentes. Salvo que se haya acordado otra cosa, en la junta de la mancomunidad no votan todos los vecinos, sino el presidente de cada comunidad, que representa a todos los propietarios de su portal. Por eso conviene que el presidente de tu comunidad lleve a la junta de tu portal los temas de la mancomunidad antes de votar.
Las mayorías cualificadas se votan dos veces. Si un acuerdo exige una mayoría especial (por ejemplo, instalar un servicio nuevo en la zona común), primero hay que conseguir esa mayoría en la junta de cada comunidad y después en la de la mancomunidad. Tienes las mayorías en cómo se cuentan los votos.
Solo decide sobre lo común. La competencia de la mancomunidad se limita a los elementos, viales, instalaciones y servicios compartidos. Sus acuerdos no pueden invadir lo que corresponde a cada comunidad.
En la práctica, además:
- Suele tener su propio NIF, su cuenta bancaria y su presupuesto. Lo explicamos en cómo solicitar el NIF de la comunidad.
- Tiene su propio presidente (elegido entre los presidentes de las comunidades, salvo otra regla en los estatutos) y normalmente un administrador, que puede ser el mismo que el de las comunidades o no.
- Debe llevar su libro de actas y sus cuentas, igual que cualquier comunidad.
Cómo se reparten los gastos de la mancomunidad
Cada propietario paga los gastos de la mancomunidad según la cuota de participación en el complejo que fija el título constitutivo o los estatutos. Esa cuota es distinta de tu coeficiente en tu portal.
Hay dos formas habituales de cobrarla:
- Cada comunidad paga a la mancomunidad la parte de su portal y la repercute en los recibos de sus vecinos. Es lo más común: ves un solo recibo con dos conceptos.
- La mancomunidad gira un recibo aparte a cada propietario.
La cuota de la mancomunidad es obligatoria aunque no uses la piscina, el pádel o el jardín: la obligación nace de ser copropietario de esos elementos, no de usarlos. Lo mismo pasa con el garaje: si tu plaza forma parte del garaje común, pagas su mantenimiento, y si tu piso no tiene plaza, depende de lo que diga el título. Lo vemos en si la comunidad puede cobrarte más por tener garaje.
Si un vecino no paga la cuota de la mancomunidad, es un moroso como cualquier otro: puede perder el voto y se le puede reclamar la deuda. Te lo contamos en qué hacer con un vecino moroso.
Problemas frecuentes en las mancomunidades
«Mi portal no usa la piscina y no quiere pagarla.» No puede dejar de pagar por su cuenta. Si el reparto es injusto (por ejemplo, un portal sin acceso a la piscina paga igual que los demás), la solución es proponer un cambio en el título o los estatutos, no dejar de pagar.
«Queremos separarnos de la mancomunidad.» Si compartís elementos del complejo (garaje, viales, instalaciones), su propiedad es indivisible y no os podéis ir sin más. Hace falta modificar el título constitutivo, con las mayorías correspondientes y, en la práctica, el acuerdo de las comunidades afectadas. Es un trámite con notario y registro: consultad antes con un abogado.
«La junta de presidentes decide sin preguntarnos.» El presidente vota en nombre de su comunidad. Si lo hace en contra de lo acordado en la junta de su portal, responde ante sus vecinos. Pedid que los temas importantes de la mancomunidad pasen antes por vuestra junta.
«Nadie sabe quién tiene que arreglar la tubería del garaje.» Depende de si el elemento es de la mancomunidad o de una comunidad concreta. Mirad el título: si describe el garaje o la red de agua como común del complejo, es de la mancomunidad. Si hay una avería, el protocolo de actuación ante averías sirve igual.
La piscina. Es el elemento mancomunado estrella y el que más conflictos da: horarios, invitados, socorrista, llaves. Lo tienes en quién puede usar la piscina comunitaria y en normas y mantenimiento de la piscina.
¿Hace falta un administrador para la mancomunidad?
No es obligatorio, pero con varias comunidades, un presupuesto propio y elementos como piscinas, garajes o jardines, lo habitual es contratar uno. Un buen administrador de mancomunidades coordina los presupuestos de cada portal con el de la mancomunidad y evita que los mismos gastos se paguen dos veces.
Fuentes oficiales (BOE):
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 2 y 24.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una mancomunidad de propietarios?
Es la unión de varias comunidades de propietarios (varios portales, bloques o casas) que comparten elementos comunes como la piscina, el garaje, los jardines o los viales de una urbanización. Cada comunidad sigue gestionando lo suyo y la mancomunidad gestiona solo lo que comparten. La ley no usa la palabra: la regula como complejo inmobiliario privado en el artículo 24 de la LPH.
¿Qué diferencia hay entre comunidad y mancomunidad de propietarios?
La comunidad gestiona un edificio y sus elementos comunes. La mancomunidad agrupa a varias comunidades y solo decide sobre lo que todas comparten. En una urbanización con cuatro portales y una piscina, cada portal es una comunidad que decide sobre su ascensor o su fachada, y la mancomunidad decide sobre la piscina, el jardín y el garaje común.
¿Quién vota en la junta de la mancomunidad?
Si la mancomunidad se ha constituido como agrupación de comunidades del artículo 24 de la LPH, la junta está formada, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de cada comunidad, que representan a todos sus vecinos. Para los acuerdos que exigen mayoría cualificada, antes hay que obtener esa mayoría en la junta de cada comunidad.
¿Estoy obligado a pagar la cuota de la mancomunidad?
Sí. Si tu piso forma parte del complejo y participa en los elementos comunes compartidos, tienes que contribuir a sus gastos según la cuota que fije el título constitutivo o los estatutos, aunque no uses la piscina o el garaje. No pagarla tiene las mismas consecuencias que no pagar la cuota de tu comunidad.
¿Puede una comunidad salirse de la mancomunidad?
No por decisión propia si comparte elementos comunes que forman parte del complejo, porque su propiedad es indivisible. Cambiar la estructura (separar un elemento, repartir de otra forma o disolver la agrupación) exige modificar el título constitutivo, con las mayorías correspondientes y, en la práctica, el acuerdo de las comunidades afectadas.
¿Vuestra mancomunidad necesita orden?
Coordinar varios portales, piscina y garaje es otro nivel. Compara administradores de fincas con experiencia en urbanizaciones y mancomunidades de tu zona.
Buscar administrador de fincas →
Temas relacionados