El artículo 10 separa dos tipos de obras: las que la junta puede decidir si hace, y las que tiene que hacer aunque vote en contra. Para estas últimas, la junta no vota si se hacen, solo cómo se pagan y a quién se encargan. Es la excepción al funcionamiento democrático de la comunidad: la seguridad y la habitabilidad del edificio están por encima de la opinión de la mayoría.
En corto: son obligatorias las obras de conservación, seguridad y habitabilidad, y las de accesibilidad que pida un vecino con un mayor de 70 años o una persona con discapacidad en casa, siempre que el coste anual repartido, descontadas ayudas, no pase de 12 mensualidades (o que las ayudas cubran el 75 %). Pagan todos según su cuota.
Resumen: qué obras son obligatorias
| Tipo de obra | ¿Obligatoria sin votar? | Ejemplos |
|---|---|---|
| Conservación y mantenimiento | Sí | Cubierta con goteras, grietas en fachada, bajantes rotas, cornisas que se desprenden |
| Seguridad y habitabilidad | Sí | Instalación eléctrica peligrosa, deficiencias de la ITE, estructura dañada |
| Accesibilidad pedida por un mayor de 70 o persona con discapacidad | Sí, dentro del límite de 12 mensualidades o con ayudas del 75 % | Ascensor, rampa, salvaescaleras, plataforma |
| Ocupación de elementos comunes durante esas obras | Sí | Andamios, patio de luces, parte del rellano |
| Obras exigidas por un plan de rehabilitación urbana | Sí | Actuaciones impuestas por el ayuntamiento en el barrio |
| Mejoras no necesarias | No: se votan (artículo 17) | Piscina, reforma estética del portal |
Texto legal explicado
1. Conservación, seguridad y habitabilidad (artículo 10.1.a)
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios [...] a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal [...]
En la práctica: si la cubierta tiene goteras, la fachada suelta trozos o una bajante está rota, hay que arreglarlo. La comunidad no puede votar «no tenemos dinero ahora». Si el vecino del ático sufre filtraciones porque la impermeabilización está vieja, la comunidad está obligada a repararla, y si no lo hace puede ser demandada y condenada a pagar la obra y los daños.
Entran aquí, entre otras:
- Estructura: grietas en muros de carga, vigas dañadas, cimentación.
- Estanqueidad: cubiertas, terrazas comunitarias, bajantes.
- Seguridad: cornisas y balcones que pueden caer a la calle, instalaciones eléctricas o de gas peligrosas.
- Las deficiencias que señale la inspección técnica del edificio. Lo explicamos en qué hacer tras una ITE desfavorable.
2. Accesibilidad para mayores y personas con discapacidad (artículo 10.1.b)
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes [...] siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En la práctica, la obra es obligatoria si se cumplen dos condiciones a la vez:
- Quién la pide: un propietario en cuya vivienda o local vive, trabaja o presta servicios voluntarios una persona mayor de 70 años o con discapacidad. No tiene que ser el propio propietario.
- Cuánto cuesta: lo que se reparte cada año entre los propietarios, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades de cuota ordinaria.
Un ejemplo sencillo. Una rampa cuesta 3.000 € y hay 10 vecinos: 300 € por vecino. Si la cuota mensual es de 50 €, doce mensualidades son 600 €. Como 300 € es menos que 600 €, la obra es obligatoria.
Tres matices importantes:
- Cuenta el importe anual, no el total. Si la obra se financia en varios años, lo que se compara es la cuota de cada año.
- La regla del 75 %. También es obligatoria cuando las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad alcanzan el 75 % del coste, aunque lo que quede supere las 12 mensualidades.
- Si se supera el límite, la obra ya no es automática: puede aprobarse por mayoría simple (artículo 17.2), y entonces pagan todos aunque se supere el límite; o puede hacerse igualmente si el solicitante asume la diferencia.
Tienes el caso del ascensor, con un ejemplo completo, en instalar ascensor en la comunidad: ley, votos y quién paga.
3. Ocupación de elementos comunes durante las obras (artículo 10.1.c)
En la práctica: si para hacer la obra hay que ocupar temporalmente el patio, parte del rellano o poner un andamio, la comunidad tiene que permitirlo. Y cada propietario debe permitir en su piso las reparaciones y servidumbres imprescindibles, con derecho a que se le reponga lo dañado y se le indemnice (artículo 9).
4. Obras impuestas por la rehabilitación urbana (artículo 10.1.d)
Si el edificio queda incluido en un ámbito de rehabilitación, regeneración o renovación urbana, las obras que se deriven también son obligatorias para la comunidad.
Quién paga las obras obligatorias
Todos los propietarios, según su cuota de participación (artículo 9.1.e), salvo que los estatutos establezcan otra cosa para gastos concretos.
El mito del bajo. «Vivo en el bajo y no uso la escalera, así que no pago la cubierta.» Falso, salvo que los estatutos le eximan expresamente: la cubierta, la fachada y la estructura sirven a todo el edificio. Lo explicamos en los estatutos de la comunidad.
La junta decide cómo se financia: con el fondo de reserva, con una derrama de una vez o en plazos, o con un préstamo. Tienes el detalle en qué es una derrama y quién tiene que pagarla.
Si la junta se niega
Un acuerdo que rechaza una obra obligatoria se puede impugnar, y cualquier propietario puede exigir la obra en el juzgado. El ayuntamiento también puede ordenarla si el edificio incumple el deber de conservación. Además, si por no hacerla se producen daños (una cornisa que cae, una filtración que se agrava), la comunidad responde de ellos.
Qué debe hacer el presidente:
- Pedir un informe técnico que acredite que la obra es necesaria.
- Convocar junta para aprobar el presupuesto y la forma de pago, no para votar si se hace.
- Si la junta se niega, dejar constancia en el acta y advertir de la responsabilidad.
- En caso de urgencia real, encargar la reparación y dar cuenta después (derrama urgente sin junta).
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Preguntas frecuentes
¿Qué obras son obligatorias en una comunidad de propietarios?
Según el artículo 10.1 de la LPH, las necesarias para conservar el edificio y garantizar su seguridad, habitabilidad y accesibilidad (cubierta, fachada, estructura, bajantes, instalaciones comunes) y las de accesibilidad que pida un propietario con un mayor de 70 años o una persona con discapacidad en su vivienda, dentro del límite legal. No hace falta que la junta las apruebe: solo decide cómo se pagan.
¿Qué pasa si la junta vota en contra de una obra obligatoria?
Ese acuerdo se puede impugnar, porque la obra no depende de la votación. Cualquier propietario puede exigirla en el juzgado, y el ayuntamiento puede imponerla si el edificio no cumple el deber de conservación. Además, la comunidad responde de los daños que cause no hacerla.
¿Qué son las 12 mensualidades del artículo 10?
Es el límite económico de las obras de accesibilidad obligatorias: lo que se reparte cada año entre los propietarios, descontadas las ayudas públicas, no puede superar doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo supera, la obra deja de ser automática, salvo que el solicitante pague el exceso o las ayudas cubran el 75 % del coste.
¿Tienen que pagar las obras obligatorias los bajos y los locales?
Sí, según su cuota de participación, porque la cubierta, la fachada o la estructura sirven a todo el edificio. Solo quedan exentos de gastos concretos si los estatutos lo dicen expresamente.
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