El artículo 3 define qué tienes cuando compras un piso: un derecho exclusivo sobre tu espacio y una parte de todo lo común. Es la base para saber quién paga cada avería y cómo se reparten los gastos.
En corto: tu piso es tuyo en exclusiva, con sus instalaciones privativas; los elementos comunes son de todos, en la proporción que marca tu cuota de participación. Puedes vender tu piso libremente, pero no separar de él tu parte de lo común.
Texto legal explicado
Lo tuyo y lo de todos
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario [...] b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
En la práctica, la clave para saber si algo es tuyo o común no es si se ve o no, sino a quién sirve: lo que está dentro de tu piso y sirve solo a tu piso es privativo; lo que sirve a varios, es común. Es el criterio que se usa, por ejemplo, con las tuberías.
| Normalmente privativo | Normalmente común |
|---|---|
| Tabiques interiores, suelos, alicatados | Muros de carga, pilares, forjados |
| Tu tramo de fontanería desde la llave de paso | Bajantes y montantes generales |
| Ventanas y puertas de tu vivienda (con límites por la fachada) | Fachada, cubierta, portal, escaleras |
| Tu caldera individual | Ascensor, instalaciones generales |
Tienes los casos que más discusiones generan en cómo saber si una tubería es comunitaria o privativa y quién paga la bajante comunitaria.
La cuota de participación
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
En la práctica: la cuota sirve para dos cosas. Para pagar: los gastos comunes se reparten según ella, salvo que los estatutos digan otra cosa. Y para votar: casi todos los acuerdos exigen doble mayoría de propietarios y de cuotas. Cómo se fija lo explica el artículo 5; cómo se usa en las votaciones, cómo se cuentan los votos.
Libre disposición, sin separar lo común
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
En la práctica: puedes vender, alquilar o hipotecar tu piso sin pedir permiso a nadie, pero tu parte de los elementos comunes va siempre con él. Y alquilarlo no te libera de tus obligaciones con la comunidad: aunque el inquilino viva allí, el propietario sigue respondiendo de las cuotas.
Relacionado
- Artículo 5: el título constitutivo y cómo se fija la cuota
- Artículo 9: obligaciones de los propietarios
- Cómo se cuentan los votos en una comunidad
Preguntas frecuentes
¿Qué son los elementos comunes de un edificio?
Todo lo que no es de un propietario en exclusiva y sirve al conjunto: el suelo, la cimentación, la estructura, la fachada, la cubierta, el portal, las escaleras, el ascensor, las bajantes y las instalaciones generales, entre otros. Cada propietario es copropietario de ellos según su cuota.
¿Qué es la cuota de participación?
Es el porcentaje, expresado en centésimas, que corresponde a cada piso o local respecto al total del edificio. Sirve para repartir los gastos comunes y para calcular las mayorías en la junta. Figura en el título constitutivo.
¿Puedo vender mi plaza de garaje o mi trastero por separado?
Depende de cómo estén configurados. Si son fincas independientes, con su propia cuota, sí. Si son anejos inseparables de tu vivienda, van con ella y no se pueden vender por separado sin modificar el título. Lo verás en tu escritura o en el Registro de la Propiedad.