Qué es una comunidad de propietarios y cómo funciona
En resumen
Lo más importante
Compras un piso y, con las llaves, llega una carta del administrador, una cuota mensual y una convocatoria de junta. Ya eres miembro de una comunidad de propietarios, aunque nadie te lo haya preguntado. Esto es lo que es, quién decide en ella, qué te obliga a pagar y en qué se diferencia de una mancomunidad o una subcomunidad.
En corto: una comunidad de propietarios es el conjunto de dueños de los pisos y locales de un edificio, que son a la vez copropietarios de sus elementos comunes (suelo, fachada, cubierta, portal, ascensor). La regulan el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. Existe aunque no se haya constituido, se gobierna con una junta, un presidente, un secretario y un administrador, tiene NIF con la letra H y debe mantener un fondo de reserva de al menos el 10 % de su presupuesto.
Qué es una comunidad de propietarios
El Código Civil lo dice en su artículo 396: los pisos y locales de un edificio que tienen salida propia a un elemento común o a la calle pueden ser de propiedad separada, y esa propiedad lleva unida una copropiedad sobre los elementos comunes. A esa forma de propiedad la ley la llama propiedad horizontal, y al conjunto de propietarios que la comparten, comunidad de propietarios.
Cada propietario tiene, por tanto, dos cosas a la vez (artículo 3 de la LPH):
- Su piso o local, en exclusiva, con los anejos que diga el título (un trastero, una plaza de garaje).
- Una parte de todo lo común: suelo, cimientos, estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras, ascensores, patios e instalaciones generales hasta la entrada de cada vivienda.
Esa parte se mide con la cuota de participación, un porcentaje fijado en el título que sirve para pagar los gastos y para votar. Lo común no se puede dividir ni vender por separado del piso, y los demás vecinos no tienen derecho de tanteo ni de retracto cuando alguien vende.
La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal desarrolla ese régimen (artículo 1). «Comunidad de vecinos» es el nombre de uso común, pero en lo legal es lo mismo. La forman los propietarios, no los inquilinos.
Una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica propia, a diferencia de una sociedad o una asociación. Aun así, la ley le permite funcionar como si la tuviera: tiene NIF, cuenta bancaria, contratos, empleados (el conserje, por ejemplo) y puede demandar y ser demandada a través de su presidente.
Cuándo existe una comunidad de propietarios
Desde que un edificio tiene pisos o locales de dueños distintos que comparten elementos comunes. No hace falta ningún trámite. El artículo 2 de la LPH aplica la ley a dos situaciones:
- Comunidades constituidas con su título constitutivo (artículo 5): la escritura de división horizontal que describe el edificio, cada piso y su cuota, y que puede incluir unos estatutos.
- Comunidades sin título que cumplen los requisitos del artículo 396 del Código Civil. A ellas se les aplica la LPH en todo lo que toca a la propiedad, los elementos comunes y los derechos y obligaciones entre propietarios.
La diferencia práctica está en la organización. Sin junta ni presidente, la comunidad existe, pero no tiene quien la represente y, en la práctica, no puede pedir el NIF, abrir una cuenta ni reclamar a un moroso. Cuándo conviene dar el paso lo explicamos en ¿es obligatorio constituir una comunidad de propietarios? y cómo hacerlo, en cómo constituir una comunidad de propietarios paso a paso.
Quién manda: los órganos de la comunidad
El artículo 13 de la LPH fija los órganos de gobierno. Los estatutos o la junta pueden crear otros (una comisión de obras, por ejemplo), pero sin quitar funciones a estos:
| Órgano | Quién lo ocupa | Qué hace |
|---|---|---|
| Junta de propietarios | Todos los propietarios | Decide: nombra y cesa cargos, aprueba presupuestos, cuentas y obras, reforma los estatutos y aprueba las normas de régimen interior (artículo 14) |
| Presidente | Un propietario, elegido, por turno o por sorteo | Representa a la comunidad en juicio y fuera de él, y convoca las juntas |
| Vicepresidente | Un propietario (cargo optativo) | Sustituye al presidente si falta y le ayuda |
| Secretario | El presidente, salvo que se nombre a otro | Redacta y custodia las actas, emite certificados y guarda la documentación |
| Administrador | El presidente, salvo que se nombre a otro: un propietario o un profesional | Prepara el presupuesto, cuida del edificio, ejecuta acuerdos, cobra y paga (artículo 20) |
Tres reglas que conviene tener claras:
- Ser presidente es obligatorio si te toca. Solo puedes pedir el relevo al juez dentro del mes siguiente, con razones. Lo tienes todo en el manual legal del presidente.
- Los cargos duran un año, salvo que los estatutos digan otra cosa, y la junta puede cesarlos antes en sesión extraordinaria.
- El administrador profesional no es obligatorio. Si no se nombra, sus funciones las asume el presidente. Cuándo compensa contratarlo lo vemos en ¿es obligatorio tener administrador de fincas?.
En edificios de cuatro propietarios o menos, los estatutos pueden prever un régimen más sencillo: el de la comunidad de bienes del artículo 398 del Código Civil, donde se decide por mayoría de intereses sin la estructura de cargos de la LPH (artículo 13.8).
Qué obligaciones tiene la comunidad y cada propietario
La comunidad, como conjunto, tiene que:
- Conservar el edificio y sus instalaciones comunes. Las obras necesarias para ello, y las que exija la Administración, son obligatorias aunque la junta no las vote (artículo 10).
- Reunir la junta al menos una vez al año para aprobar el presupuesto y las cuentas (artículo 16). La convocatoria de la ordinaria se envía con seis días de antelación como mínimo.
- Llevar el libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad (artículo 19). El secretario debe guardar además las convocatorias y demás documentos de las juntas durante cinco años. Más en el libro de actas de la comunidad.
- Mantener el fondo de reserva con el mínimo legal (lo vemos abajo).
Y cada propietario, según el artículo 9:
- Pagar su parte de los gastos generales según su cuota, aunque no use el servicio (el ascensor si vive en el bajo, por ejemplo), salvo que el título o los estatutos lo eximan.
- Contribuir al fondo de reserva.
- Cuidar los elementos comunes, mantener su piso en buen estado y dejar entrar para las reparaciones necesarias.
- Comunicar al secretario un domicilio en España para las notificaciones y, si vende, el cambio de titularidad.
Si acabas de comprar, qué deudas del anterior dueño responden con tu piso y qué tienes que comunicar está en nuevo propietario y deudas de comunidad.
NIF, cuenta bancaria y papeles de la comunidad
Para operar, la comunidad necesita un NIF propio, que se pide a Hacienda con el modelo 036. En las comunidades de propietarios empieza siempre por la letra H, la clave que les asigna la Orden EHA/451/2008. Mucha gente lo sigue llamando CIF, pero desde 2008 es el NIF. El trámite paso a paso está en cómo pedir el NIF de la comunidad.
Con el NIF se abre la cuenta bancaria de la comunidad, a nombre de la comunidad y no del presidente ni del administrador. Por ella pasan las cuotas, los pagos a proveedores y el fondo de reserva. La comunidad tiene también obligaciones fiscales propias: si paga a profesionales con retención presenta el 111 y el 190, y declara en el 347 a los proveedores que superan los 3.005,06 euros al año. Lo resumimos en los modelos tributarios de la comunidad.
Los documentos básicos que deberían estar localizados en cualquier comunidad:
- El título constitutivo y, si existen, los estatutos y las normas de régimen interior.
- El libro de actas.
- Los presupuestos y las cuentas de los últimos años, con los justificantes.
- La póliza del seguro, los contratos de mantenimiento (ascensor, limpieza) y los certificados técnicos del edificio.
Cuotas, presupuesto y fondo de reserva
El dinero de la comunidad sale de las cuotas de los propietarios. Cada año la junta aprueba un presupuesto ordinario con los gastos previstos (limpieza, luz, ascensor, seguro, administración) y se reparte según la cuota de participación de cada piso. Las obras o gastos no previstos se pagan con derramas que aprueba la junta.
El fondo de reserva es un colchón obligatorio para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Desde el Real Decreto-ley 7/2019 no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (antes era el 5 %). Su titularidad es de la comunidad, así que quien vende su piso no puede pedir que le devuelvan lo aportado. Con cargo a él se puede contratar el seguro del edificio o un contrato de mantenimiento. Los detalles, en el fondo de reserva de la comunidad.
| Si el presupuesto ordinario anual es de… | El fondo de reserva debe tener, como mínimo… |
|---|---|
| 12.000 € | 1.200 € |
| 30.000 € | 3.000 € |
| 60.000 € | 6.000 € |
Si un propietario no paga, la comunidad puede reclamarle por el proceso monitorio especial del artículo 21, y mientras tenga deudas vencidas sin impugnar ni consignar puede asistir a la junta pero no votar (artículo 15.2). Qué hacer paso a paso, en vecino moroso en la comunidad.
Comunidad, subcomunidad, mancomunidad y comunidad de bienes
Son figuras que se confunden a menudo. El artículo 2 de la LPH aplica la ley a las tres primeras:
| Figura | Qué es | Ejemplo | Norma |
|---|---|---|---|
| Comunidad de propietarios | Los propietarios de un edificio dividido en pisos y locales | Un bloque de 20 viviendas y 2 locales | CC 396 y LPH |
| Subcomunidad | Un grupo de propietarios que, según el título, usa en exclusiva elementos con independencia funcional o económica | El garaje de un edificio, o una escalera con su propio ascensor | LPH art. 2.d |
| Complejo inmobiliario privado (mancomunidad) | Dos o más edificios o parcelas independientes cuyos dueños comparten otros elementos | Urbanización de cuatro portales con piscina, jardín y viales comunes | LPH art. 24 |
| Comunidad de bienes | Una cosa que pertenece «pro indiviso» a varias personas, sin pisos separados | Dos hermanos que heredan un mismo piso | CC 392 y siguientes |
El complejo inmobiliario puede organizarse de tres formas: como una sola comunidad, como una agrupación de comunidades (cuya junta forman, salvo acuerdo en contrario, los presidentes de cada portal) o mediante pactos entre propietarios, con la LPH como norma supletoria. Lo explicamos con detalle en mancomunidad de propietarios: qué es y cómo funciona y en la página del artículo 24 de la LPH.
Si tu comunidad está en Cataluña
En Cataluña no se aplica la LPH estatal, sino el Libro V del Código Civil de Cataluña (artículos 553-1 y siguientes). La idea de fondo es la misma, pero cambian cosas importantes:
- El régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución (artículo 553-1.2).
- El fondo de reserva es de al menos el 5 % de los gastos comunes del presupuesto, en una cuenta y contabilidad separadas (artículo 553-6).
- El piso responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los cuatro años anteriores, no tres (artículo 553-5).
- Las mayorías y el cómputo de los ausentes funcionan de otra forma.
Las diferencias, una a una, en propiedad horizontal en Cataluña: diferencias con la LPH.
Fuentes oficiales (BOE):
- Código Civil, artículos 392, 396 y 398.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 1, 2, 3, 5, 9, 10, 13, 14, 16, 19, 20, 21 y 24.
- Orden EHA/451/2008, sobre la composición del NIF (clave H).
- Libro V del Código Civil de Cataluña, artículos 553-1, 553-5 y 553-6.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre una comunidad de vecinos y una comunidad de propietarios?
Ninguna en lo legal: «comunidad de vecinos» es el nombre de la calle y «comunidad de propietarios» el que usa la ley. Lo que importa es que la forman los propietarios de pisos y locales, no quienes viven en ellos. Un inquilino es vecino, pero no es miembro de la comunidad ni vota en la junta, salvo que el propietario le dé su representación.
¿Cuánto dinero tiene que tener una comunidad de propietarios en el fondo de reserva?
Como mínimo, el 10 % de su último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f de la LPH, en la redacción del Real Decreto-ley 7/2019). Si el presupuesto anual es de 30.000 euros, el fondo no puede bajar de 3.000. En Cataluña la regla es otra: al menos el 5 % de los gastos comunes del presupuesto.
¿Cuáles son los tipos de comunidad de propietarios?
La comunidad de un edificio, la subcomunidad (un grupo de propietarios que comparte un elemento con independencia funcional, como un garaje o un portal) y el complejo inmobiliario privado, que es lo que se suele llamar mancomunidad: varios edificios o parcelas que comparten viales, piscina o jardines. Las tres se rigen por la LPH. La comunidad de bienes del Código Civil es otra figura distinta.
¿Cuáles son las obligaciones de una comunidad de propietarios?
Conservar el edificio y sus instalaciones comunes (artículo 10 de la LPH), celebrar al menos una junta al año para aprobar presupuesto y cuentas, mantener un fondo de reserva del 10 % y llevar el libro de actas. Cada propietario, por su parte, debe pagar su cuota de gastos, contribuir al fondo, cuidar los elementos comunes y comunicar su domicilio y la venta de su piso.
¿Tiene personalidad jurídica una comunidad de propietarios?
No. La comunidad no es una sociedad ni una asociación, pero la ley le permite actuar: tiene NIF propio (empieza por la letra H), abre cuentas, contrata, tiene trabajadores y puede demandar y ser demandada. La representa el presidente, en juicio y fuera de él (artículo 13.3 de la LPH).
¿Hace falta constituir la comunidad para que exista?
No. Si un edificio tiene pisos o locales de distintos dueños que comparten elementos comunes, la comunidad existe y se aplica la LPH en lo esencial, aunque nunca se haya hecho una junta (artículo 2.b). Lo que da la constitución formal es la organización: presidente, libro de actas, NIF y cuenta a nombre de la comunidad.
¿Tu edificio todavía no está organizado como comunidad?
La junta de constitución se recoge en un acta que nombra presidente, aprueba el presupuesto y autoriza a pedir el NIF. Descarga el modelo y adáptalo a tu edificio.
Descargar modelo de acta de constitución →