Cuenta bancaria de la comunidad: requisitos y comisiones

La cuenta bancaria es donde entra todo el dinero de la comunidad y de donde salen todos los pagos. Abrirla parece un trámite, pero de cómo se configure depende quién puede mover ese dinero, qué pasa cuando cambia el presidente y cuánto se va en comisiones cada año.

En corto: la cuenta va a nombre de la comunidad, con su NIF, nunca del administrador ni de un vecino. El banco pide el NIF, el acta con el nombramiento del presidente y el DNI de los firmantes. Conviene que la junta fije quién está autorizado y exija dos firmas para los pagos. Al cambiar de presidente, hay que llevar el acta al banco.

A nombre de quién va la cuenta

El titular es siempre la comunidad de propietarios, identificada con su NIF. La comunidad no tiene personalidad jurídica, pero puede ser titular de cuentas y de ella se ocupan las personas que designe la junta. Así lo recuerda el Banco de España.

El presidente representa legalmente a la comunidad (artículo 13 de la LPH), así que es quien firma la apertura. El administrador puede operar si la junta lo autoriza.

Lo que no debe ocurrir:

• Que la cuenta esté a nombre del presidente o de un vecino.
• Que el administrador cobre las cuotas en una cuenta suya o mezcle el dinero de varias comunidades.

Las dos situaciones dejan el dinero expuesto a los problemas personales de esa persona. Si tu administrador lo hace así, lee señales de que tu administrador puede estar cometiendo un fraude.

Qué documentos pide el banco

Cada entidad tiene sus requisitos, pero lo habitual es:

• NIF de la comunidad. Algunos bancos aceptan el provisional, otros exigen el definitivo. Si aún no lo tenéis, empezad por el NIF de la comunidad.
• Acta o certificado del nombramiento del presidente, y del secretario o administrador si también van a operar.
• Acuerdo de junta que autoriza abrir la cuenta y designa a los autorizados, si lo hay. Muchos bancos lo piden.
• DNI de los firmantes.
• A veces, el libro de actas legalizado. Lo explicamos en libro de actas de la comunidad: cómo legalizarlo.

Un detalle de privacidad: al banco no hace falta darle el acta completa con los nombres, votos y deudas de todos los vecinos. Basta con un certificado del secretario con el visto bueno del presidente que recoja solo los nombramientos y el acuerdo sobre la cuenta.

Quién puede firmar: firma solidaria o mancomunada

Lo recomendable es que la junta lo decida de forma expresa y que conste en el acta: quiénes son los autorizados y a partir de qué importe hacen falta dos firmas. Pide también acceso de consulta a la banca online para el presidente, aunque no opere: poder ver los movimientos es la mejor forma de revisar las cuentas de la comunidad.

Cuando cambia el presidente o el administrador

Es el momento en que más problemas aparecen. El banco no se entera solo de que hay un presidente nuevo:

1. Tras la junta, pide al secretario un certificado del nombramiento.
2. Llévalo al banco y pide que se actualicen los autorizados, dando de baja al presidente o administrador saliente.
3. Si cambiáis de administrador, revocad sus poderes en la cuenta el mismo día. Lo tienes en el checklist para cambiar de administrador.

Según el Banco de España, mientras no se le acredite el cambio, el banco puede entender que los cargos anteriores siguen vigentes. Y si hay un conflicto serio dentro de la comunidad (dos personas que dicen ser presidente, por ejemplo), el banco puede restringir la operativa de forma proporcionada hasta que se aclare.

Comisiones y cuentas sin comisiones

Las comunidades mueven muchos recibos al mes, y cada devolución o transferencia puede tener coste. Antes de elegir banco, compara:

• Mantenimiento mensual de la cuenta.
• Coste por recibo emitido y por recibo devuelto (los morosos generan devoluciones).
• Transferencias y domiciliaciones.
• Acceso a banca online para varios autorizados.

Varias entidades tienen cuentas específicas para comunidades con condiciones para no pagar comisiones, normalmente a cambio de domiciliar los recibos de los vecinos. Revisad las condiciones cada año: lo que hoy es gratis puede dejar de serlo.

¿Y el fondo de reserva?

El fondo de reserva es obligatorio y pertenece a la comunidad (artículo 9 de la LPH), pero la ley no exige una cuenta separada. Aun así, tenerlo en una cuenta o depósito aparte evita que se consuma en gastos corrientes y permite comprobar de un vistazo que el dinero está ahí.

Fuentes oficiales:

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9, 13 y 20.
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: las cuentas bancarias de las comunidades de propietarios.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos piden para abrir la cuenta bancaria de una comunidad de propietarios?

El NIF de la comunidad (mejor el definitivo), un certificado o copia del acta donde se nombra al presidente y, si lo hay, el acuerdo de junta que autoriza abrir la cuenta y designa a los autorizados, más el DNI de quienes vayan a firmar. Cada banco puede pedir algo más, como el libro de actas legalizado.

¿Quién puede sacar dinero de la cuenta de la comunidad?

Quien la junta haya designado como autorizado: normalmente el presidente, el administrador o ambos. Lo recomendable es exigir firma mancomunada, es decir, que los pagos importantes requieran dos firmas, por ejemplo la del presidente y la del administrador.

¿Qué hay que hacer en el banco cuando cambia el presidente?

Llevar al banco el acta o un certificado del acuerdo de junta con el nombramiento del nuevo presidente y pedir que se actualicen los autorizados, dando de baja al anterior. Hasta que se hace, el banco puede seguir aceptando las firmas del presidente saliente.

¿La cuenta de la comunidad puede estar a nombre del administrador?

No debería. La cuenta tiene que estar a nombre de la comunidad, con su NIF. Un administrador que cobra las cuotas en una cuenta suya o mezcla el dinero de varias comunidades es una señal de alarma: si tiene problemas, el dinero de la comunidad queda expuesto.

¿Hay que tener una cuenta aparte para el fondo de reserva?

La ley no lo exige: el fondo de reserva pertenece a la comunidad y basta con que esté identificado en la contabilidad. Pero tenerlo en una cuenta separada o en un depósito ayuda a no gastarlo en el día a día y hace más fácil comprobar que existe.