Junta de propietarios: qué es, tipos, quórum y mayorías

La junta de propietarios es donde se decide todo lo que importa en un edificio: el presupuesto, las obras, quién preside, cuánto se paga. Aquí tienes lo que hace falta para que una junta sea válida y sus acuerdos no se caigan, cada regla con su artículo de la Ley de Propiedad Horizontal.

En corto: la junta de propietarios es la reunión de todos los propietarios y el órgano que decide en la comunidad (artículo 14 LPH). Hay que celebrar al menos una ordinaria al año para el presupuesto y las cuentas. En primera convocatoria tiene que asistir la mayoría de propietarios y de cuotas; en segunda vale con los que vayan. Cada acuerdo pide su mayoría (la general es la del artículo 17.7) y se puede impugnar en tres meses, o en un año si es contrario a la ley o a los estatutos.

Qué es la junta de propietarios y qué decide

La LPH enumera los órganos de gobierno de la comunidad: la junta de propietarios, el presidente (y los vicepresidentes, si los hay), el secretario y el administrador (artículo 13). La junta es el único que reúne a todos los propietarios, y es la que manda. El presidente representa a la comunidad y el administrador gestiona, pero los dos ejecutan lo que la junta acuerda.

El artículo 14 le reserva cinco competencias:

1. Nombrar y cesar al presidente, al secretario y al administrador, y resolver las quejas de los propietarios contra su actuación.
2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles (el presupuesto) y las cuentas.
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes que haya tomado el administrador.
4. Aprobar o reformar los estatutos y fijar las normas de régimen interior.
5. Decidir los demás asuntos de interés general para la comunidad.

El último apartado es el cajón de sastre: lo que no esté atribuido a otro órgano lo decide la junta. Hasta dónde puede decidir solo el presidente lo explicamos en el manual de funciones del presidente.

En edificios de cuatro propietarios o menos, los estatutos pueden optar por las reglas generales de la copropiedad del artículo 398 del Código Civil en lugar de esta estructura de órganos (artículo 13.8).

Tipos de junta y quién la convoca

La ley distingue la junta ordinaria y la extraordinaria, y admite reunirse sin convocatoria si están todos, lo que se conoce como junta universal.

La ordinaria. La comunidad tiene que reunirse como mínimo una vez al año para aprobar el presupuesto y las cuentas (artículo 16.1). Como los cargos duran un año salvo que los estatutos digan otra cosa (artículo 13.7), en la misma junta se suelen renovar. Cómo preparar ese punto lo tienes en cómo se aprueba el presupuesto anual, y qué pasa si se rechaza en qué pasa si la junta no aprueba el presupuesto.

La extraordinaria. Es cualquier otra junta: una derrama, una avería grave, el cese del presidente. La convoca el presidente cuando lo cree conveniente, y está obligado a hacerlo si se lo piden la cuarta parte de los propietarios o los que sumen el 25 % de las cuotas. Si no la convoca, pueden convocarla los propios vecinos que la pidieron. Tienes el escrito para pedirla en el modelo de solicitud de junta extraordinaria.

La junta universal. El artículo 16.3 permite que la junta se reúna válidamente sin convocatoria del presidente siempre que asistan todos los propietarios y así lo decidan. La ley no usa la expresión «junta universal», pero es el nombre con el que se conoce. Basta con que falte uno para que no sirva.

Qué tiene que decir la convocatoria

La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar (el orden del día), el lugar, el día y la hora de la primera y, en su caso, de la segunda convocatoria. Debe incluir también la lista de propietarios que no están al corriente de pago, con el aviso de que pueden perder el voto (artículo 16.2).

Las citaciones se entregan en el domicilio que cada propietario haya comunicado al secretario o, si no ha dado ninguno, en su piso. Si tampoco se puede, se cuelgan en el tablón de anuncios y surten efecto a los tres días naturales (artículo 9.1.h).

Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que un asunto entre en el orden del día de la siguiente junta. Lo que no figura en él, en principio, no se puede votar (acuerdos fuera del orden del día). El detalle está en la guía de la convocatoria de junta; para redactarla tienes el generador de orden del día y los modelos de convocatoria de junta ordinaria y extraordinaria.

Quién asiste y vota, y si se puede hacer online

A la junta van los propietarios, en persona o representados. Para representar a otro basta un escrito firmado por el propietario (artículo 15.1).

• Si un piso tiene varios dueños, nombran a uno para asistir y votar.
• Si está en usufructo (uno es el dueño y otro tiene el uso), vota el dueño o nudo propietario, que se entiende representado por el usufructuario salvo que diga lo contrario.
• Los inquilinos no tienen derecho a asistir salvo que lleven la representación del propietario.

El detalle de cada caso está en quién puede asistir y votar en la junta, y el modelo para delegar en cómo delegar el voto.

Los propietarios que, al empezar la junta, deban alguna cantidad vencida a la comunidad pueden asistir y hablar, pero no votar, salvo que hayan impugnado la deuda ante el juez o depositado (consignado) su importe judicial o notarialmente (artículo 15.2). El acta debe recoger quiénes son, y ni ellos ni sus cuotas cuentan para calcular las mayorías.

Juntas online. La LPH no regula las juntas telemáticas: no las permite expresamente ni las prohíbe, y la reforma que las regularía aún no está en vigor. Una junta solo por videollamada se puede impugnar si algún propietario no pudo participar en igualdad de condiciones. Lo prudente es celebrarla presencial y ofrecer conexión como opción. Votar por WhatsApp no tiene base legal. Lo desarrollamos en juntas online y votos por WhatsApp o email.

Quórum: primera y segunda convocatoria

El quórum es el número mínimo de asistentes para que la junta pueda celebrarse. La LPH lo fija solo para la primera convocatoria (artículo 16.2):

• Primera convocatoria. Tienen que concurrir, presentes o representados, la mayoría de los propietarios y que, a la vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En un edificio de 12 pisos, al menos 7 propietarios que sumen más del 50 % de las cuotas.
• Segunda convocatoria. Si no se alcanza ese quórum, la junta se celebra en segunda convocatoria «sin sujeción a quórum». Es válida con los que vayan, aunque sean dos.

La segunda convocatoria puede celebrarse el mismo día, media hora después de la primera como mínimo, en el lugar y la hora de la citación. Si la convocatoria no la preveía, hay que volver a convocar dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta que no se celebró, con al menos tres días de antelación.

Que la junta se constituya sin quórum no significa que cualquier acuerdo salga con los presentes. Cada acuerdo necesita su mayoría, y algunas se calculan sobre el total de propietarios, vayan o no.

Mayorías: qué hace falta para cada acuerdo

Todas las mayorías de la LPH son dobles: se cuentan a la vez los propietarios (un voto por piso o local) y las cuotas de participación. Un acuerdo sale solo si alcanza la mayoría en las dos cosas. Las reglas están en el artículo 17, y los tres quintos y el tercio se calculan siempre sobre el total de propietarios y de cuotas.

El 17.1 lo modificó el Real Decreto-ley 7/2026 para incluir de forma expresa la aerotermia y la geotermia, y el 17.12 sobre pisos turísticos se reformó con efectos de 3 de abril de 2025. Lo contamos en qué cambia en la Ley de Propiedad Horizontal.

Algunas obras no se votan porque son obligatorias, como las de conservación o ciertas obras de accesibilidad que pide un vecino mayor de 70 años o con discapacidad (artículo 10.1). Lo tienes con números en instalar ascensor sin votación.

En un edificio de 12 pisos, tres quintos son 8 propietarios (7,2 redondeado al alza) que además sumen el 60 % de las cuotas. Un tercio son 4 propietarios con un tercio de las cuotas. Para la mayoría general en primera convocatoria hacen falta 7. Si dudas de qué mayoría pide un acuerdo, la calculadora de mayorías te lo dice.

La regla general del artículo 17.7

Rige casi todos los acuerdos de una junta normal, y no es «la mayoría de los que estén»:

• En primera convocatoria, hace falta la mayoría del total de propietarios que, a su vez, represente la mayoría del total de cuotas.
• En segunda convocatoria, basta la mayoría de los asistentes, siempre que esa mayoría represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Si en segunda convocatoria van 6 y 4 votan a favor, esos 4 tienen que sumar además más de la mitad de las cuotas de los 6. Si tienen pisos pequeños y los otros dos son los áticos, el acuerdo puede no salir. Cómo se hace la cuenta paso a paso, con empates y morosos, está en cómo se cuentan los votos.

Si la mayoría no se consigue con ninguno de los sistemas del artículo 17, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva en equidad, es decir, según lo que sea justo en ese caso. El juez cita a las partes y decide en veinte días desde la petición (artículo 17.7, párrafo segundo). Es una salida para bloqueos reales, no para repetir una votación perdida.

Los ausentes también cuentan

Cuando la mayoría se calcula sobre el total de propietarios, quien no va también pesa. Según el artículo 17.8, los ausentes debidamente citados cuentan como votos a favor si, después de que se les comunique el acuerdo, no comunican su desacuerdo al secretario en 30 días naturales, por un medio que deje constancia de la recepción. No se aplica cuando el coste no se puede cobrar a quien no votó a favor (como en el 17.1) ni cuando la obra es para aprovechamiento privativo de un vecino.

Así, un acuerdo de tres quintos que en la junta se queda corto puede completarse con el silencio de los ausentes. Cómo se cuenta el plazo y cómo oponerse lo explicamos en ¿pueden votar los ausentes a la junta?

El acta y cuándo son válidos los acuerdos

El acta y su notificación

Los acuerdos se recogen en el libro de actas, legalizado (diligenciado) por el Registrador de la Propiedad (artículo 19). Cada acta debe expresar al menos:

• La fecha y el lugar.
• Quién convocó, si fue ordinaria o extraordinaria y en qué convocatoria.
• Los asistentes y representados, con sus cuotas.
• El orden del día.
• Los acuerdos, con los nombres y cuotas de quienes votaron a favor y en contra cuando sea relevante para la validez.

El acta la firman el presidente y el secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde ese cierre, los acuerdos son ejecutivos (se pueden llevar a cabo), salvo que la ley diga otra cosa. Después se envía a todos los propietarios por el procedimiento del artículo 9.

Los errores se pueden corregir si el acta deja claros la fecha, el lugar, los asistentes, los acuerdos y los votos, y está firmada. La corrección se hace antes de la siguiente junta, que debe ratificarla (artículo 19.3). El secretario custodia los libros y conserva cinco años las convocatorias, las delegaciones y demás documentos de cada junta.

Cómo se legaliza el libro está en libro de actas de la comunidad, y cómo dirigir la reunión y redactar el acta sin errores en cómo dirigir una junta de vecinos. Tienes un modelo de acta de junta ordinaria.

Validez e impugnación de los acuerdos

Un acuerdo adoptado con la mayoría que le corresponde obliga a todos los propietarios, también a los que votaron en contra (artículo 17.9). Solo se puede anular en el juzgado, y por tres motivos (artículo 18.1):

1. Que sea contrario a la ley o a los estatutos.
2. Que sea gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3. Que suponga un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación de soportarlo, o que se haya adoptado con abuso de derecho.

Pueden impugnar los propietarios que salvaron su voto en la junta (dejaron constancia de su desacuerdo), los ausentes y los que fueron privados de voto indebidamente. Hay que estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o depositarlas (consignarlas) antes en el juzgado, salvo cuando se impugnan acuerdos sobre cuotas de participación (artículo 18.2). Qué significa salvar el voto y cuándo conviene lo tienes en cómo salvar el voto en junta.

Los plazos son de tres meses desde el acuerdo, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes cuentan desde que se les comunica el acuerdo. Son plazos de caducidad: si nadie impugna a tiempo, se pierde la acción y el acuerdo se sigue aplicando.

Impugnar tampoco lo paraliza. El acuerdo se ejecuta salvo que el juez lo suspenda como medida cautelar a petición de quien demanda (artículo 18.4).

Los pasos para impugnar están en cómo impugnar un acuerdo de junta, y el escrito en el modelo de impugnación de acuerdo.

Juntas en Cataluña

En Cataluña no se aplica la LPH, sino el Libro V del Código Civil de Cataluña, que regula la junta en los artículos 553-19 a 553-31. Cambia bastante:

• Convocatoria. Con al menos ocho días naturales de antelación, salvo que los estatutos digan otra cosa; en las extraordinarias urgentes basta con que los propietarios hayan podido conocerla antes de la reunión (553-21). La junta sin convocatoria exige que estén todos y acuerden por unanimidad celebrarla y su orden del día (553-20.4).
• Quórum. No hay: la junta se constituye válidamente con cualquier número de asistentes (553-23).
• Videoconferencia. Se puede asistir por videoconferencia u otro medio telemático simultáneo si lo establecen los estatutos o lo acuerda la junta (553-22).
• Mayoría general. Mayoría simple de los propietarios que participan en cada votación, que a la vez represente la mayoría simple de sus cuotas (553-25). Las abstenciones se suman a la mayoría que haya salido (553-24.3).
• Ausentes. En los acuerdos de mayoría simple, el ausente que no se opone en un mes no suma votos: ese plazo solo le sirve para poder impugnar o librarse de pagar nuevas instalaciones (553-25.6). En los de unanimidad y cuatro quintos, en cambio, el acuerdo se completa con los ausentes que no se oponen en un mes desde la notificación (553-26.3).
• Acta. Se firma en cinco días y se envía en diez (553-27).
• Impugnación. Un año si el acuerdo es contrario a la ley, al título o a los estatutos, o abusivo. Tres meses si es contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para un propietario. Se cuentan desde la notificación del acta (553-31).

Los requisitos del acta catalana están en requisitos de las actas en Cataluña, y el resto de diferencias en propiedad horizontal en Cataluña.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 18 y 19.
• Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, disposición final primera (artículo 17.1 LPH).
• Ley 5/2006, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, artículos 553-20, 553-21, 553-22, 553-23, 553-24, 553-25, 553-26, 553-27 y 553-31.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la junta de propietarios?

Es la reunión de todos los propietarios del edificio y el órgano que toma las decisiones de la comunidad. Según el artículo 14 de la LPH, nombra y cesa los cargos, aprueba el presupuesto y las cuentas, aprueba las obras, aprueba o reforma los estatutos y decide cualquier otro asunto de interés general. El presidente y el administrador ejecutan lo que ella acuerda.

¿Cuántas juntas de propietarios hay que hacer al año?

Como mínimo una, la ordinaria, para aprobar el presupuesto y las cuentas (artículo 16.1 LPH). Las demás son extraordinarias y se convocan cuando lo decide el presidente o cuando lo pide la cuarta parte de los propietarios o los que representen el 25 % de las cuotas.

¿Cuántos vecinos tienen que ir para que la junta sea válida?

En primera convocatoria tienen que asistir, presentes o representados, la mayoría de los propietarios y que a la vez sumen la mayoría de las cuotas. Si no se llega, la junta se celebra en segunda convocatoria, que la ley declara sin sujeción a quórum: es válida con los que acudan (artículo 16.2 LPH).

¿Qué mayoría hace falta para aprobar un acuerdo en la junta?

Depende del acuerdo. La regla general del artículo 17.7 LPH exige, en primera convocatoria, la mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas, y en segunda, la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes. Hay excepciones: unanimidad para cambiar el título o los estatutos, tres quintos para servicios como la portería o los pisos turísticos, mayoría simple para eficiencia energética y un tercio para telecomunicaciones y renovables.

¿Cuánto tiempo hay para impugnar un acuerdo de la junta?

Tres meses desde que se adoptó el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, el plazo cuenta desde que se les comunica el acuerdo. Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar judicialmente la deuda, salvo en los acuerdos sobre cuotas de participación (artículo 18 LPH).

¿Es legal hacer la junta de propietarios por videoconferencia?

La Ley de Propiedad Horizontal no regula las juntas telemáticas: no las permite expresamente ni las prohíbe, y hay una reforma en tramitación que todavía no está en vigor. Una junta solo online corre riesgo de impugnación si algún propietario no puede participar. Lo prudente es la junta presencial con opción de conectarse. En Cataluña sí se admite la videoconferencia si lo prevén los estatutos o lo acuerda la junta.