Qué es una derrama en la comunidad y quién tiene que pagarla

La palabra que nadie quiere oír en una junta: derrama. Significa que la comunidad necesita más dinero del que recauda con las cuotas de cada mes, y que cada propietario tendrá que poner su parte. Aquí tienes lo que conviene saber antes de votarla y antes de pagarla.

En corto: una derrama es una cuota extraordinaria para un gasto que no estaba en el presupuesto. Se aprueba en junta y se reparte por coeficiente. Las derramas para obras necesarias se pagan siempre; las de mejoras no necesarias, si votaste en contra y tu parte supera 3 mensualidades, no.

Qué es una derrama y en qué se diferencia de la cuota

La cuota ordinaria es lo que pagas cada mes o trimestre para los gastos previstos: luz, limpieza, ascensor, seguro, administrador, fondo de reserva. Sale del presupuesto anual que aprueba la junta.

La derrama es un pago extra, puntual, para algo que el presupuesto no cubría:

Antes de aprobar una derrama, conviene mirar el fondo de reserva: la comunidad debe tener al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario para imprevistos, y puede cubrir parte del gasto. Lo explicamos en el fondo de reserva de la comunidad.

Cómo se aprueba y cómo se reparte

La aprobación. La derrama se aprueba en junta, con un punto claro en el orden del día que diga para qué es y cuánto cuesta. La mayoría depende de la obra: las reparaciones necesarias y las cuestiones de gestión se aprueban por mayoría simple; otras obras tienen mayorías especiales (artículo 17 de la LPH). Lo que no está en el orden del día no se puede aprobar: lo explicamos en acuerdos fuera del orden del día.

El reparto. Por regla general, según el coeficiente de participación de cada piso: quien tiene un 3 % del edificio paga el 3 % de la derrama. Los estatutos pueden fijar otro reparto para gastos concretos. Tienes una calculadora de derramas por coeficiente para hacer la cuenta.

Los plazos. La junta decide si se paga de una vez o en varios plazos. Lo tratamos en plazo para pagar una derrama.

¿Y si es urgente? Si hay una avería que no puede esperar, el presidente o el administrador pueden encargar la reparación y la junta aprueba después el gasto y su reparto. Lo explicamos en derrama urgente sin junta.

¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?

Solo en un caso claro: las mejoras que no son necesarias. Si la junta aprueba una mejora (algo que no hace falta para la conservación, la seguridad o la habitabilidad del edificio) y tú votaste en contra, no estás obligado a pagarla cuando tu parte supera tres mensualidades de cuota ordinaria. Eso sí, tampoco podrás usar esa mejora mientras no pagues tu parte.

Para acogerte a esto tienes que votar en contra y dejarlo claro. Lo explicamos en cómo salvar tu voto en una derrama de mejoras y tienes un modelo de carta para negarte a pagar una derrama de mejoras.

En todo lo demás, hay que pagar, aunque votaras en contra o no fueras a la junta. Si crees que el acuerdo es ilegal, la vía es impugnarlo en el juzgado (en tres meses, o en un año si va contra la ley o los estatutos), no dejar de pagar. Y para impugnar tienes que estar al corriente de pago o consignar la deuda.

Cuánto puede ser una derrama

No hay un tope general: depende de lo que cueste la obra y de cómo se reparta. Los límites que sí existen son los que marcan si una obra es obligatoria o no:

• Mejoras no necesarias: el umbral de tres mensualidades para quien vota en contra.
• Accesibilidad: el límite de doce mensualidades para que la obra sea obligatoria sin votar. Es la famosa «derrama superior a 12 mensualidades», explicada en instalar ascensor en la comunidad.

Tienes más detalle en cuánto puede ser una derrama sin votación y, si la derrama viene de una inspección técnica, en derramas por obras de la ITE.

Si vendes o compras un piso con una derrama pendiente

Se puede vender un piso con una derrama aprobada, pero hay que dejar claro quién la paga. Dos reglas:

1. Frente a la comunidad, el piso responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, aunque cambie de dueño. La comunidad puede reclamar al nuevo propietario lo que quede pendiente.
2. Entre comprador y vendedor, lo que cuenta es lo que pacten. Si no pactan nada, cada pago suele corresponder a quien es propietario cuando ese pago vence.

Por eso, antes de firmar, pide el certificado de deuda de la comunidad y pacta en el contrato quién asume las derramas ya aprobadas. Lo explicamos en el certificado de deuda de la comunidad.

Si no puedes pagar la derrama

Es más habitual de lo que parece, sobre todo con obras grandes. Antes de que se convierta en deuda:

• Habla con el administrador o el presidente antes del vencimiento. La junta puede aprobar un fraccionamiento, y cuanto antes lo plantees, más fácil.
• Pregunta por la financiación: la comunidad puede pedir un préstamo para la obra y repartir la cuota en varios años.
• Pregunta por las ayudas: las obras de rehabilitación, eficiencia energética y accesibilidad tienen subvenciones que reducen la derrama.

Si simplemente dejas de pagar, pasas a ser moroso: pierdes el derecho de voto y la comunidad puede reclamarte la deuda en el juzgado. Lo explicamos en qué pasa si un vecino no paga la derrama.

Cuándo una derrama es abusiva

Una derrama puede impugnarse si:

• no estaba en el orden del día o no se votó con la mayoría necesaria,
• se reparte de forma distinta a los coeficientes o a los estatutos sin causa,
• carga a unos propietarios un gasto que solo beneficia a otros,
• obliga a pagar una mejora a quien votó en contra y supera las tres mensualidades.

Si ves indicios de que el presupuesto de la obra está inflado o favorece a alguien, lee cómo impugnar un acuerdo de obra por amiguismo.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 17.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una derrama en una comunidad de vecinos?

Es una cuota extraordinaria que la comunidad cobra a los propietarios, además de la cuota ordinaria, para pagar un gasto que no estaba en el presupuesto anual: una obra, una reparación urgente o una mejora. Se aprueba en junta y se reparte, salvo que los estatutos digan otra cosa, según el coeficiente de participación de cada piso.

¿Cuándo puedo negarme a pagar una derrama?

Solo en casos concretos. Si la derrama es para una mejora que no es necesaria y votaste en contra, no estás obligado a pagarla cuando tu parte supera tres mensualidades de cuota ordinaria. Si la derrama es para obras necesarias de conservación, seguridad o accesibilidad obligatoria, hay que pagarla aunque votaras en contra.

¿Quién paga la derrama si se vende el piso?

Depende de cuándo vence cada pago y de lo que pacten comprador y vendedor. Frente a la comunidad, el piso responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, así que conviene dejar por escrito en el contrato quién asume las derramas ya aprobadas y pedir el certificado de deuda antes de firmar.

¿Qué pasa si no tengo dinero para pagar una derrama?

Habla cuanto antes con el administrador o el presidente: la junta puede aprobar un pago fraccionado, la comunidad puede financiar la obra con un préstamo o solicitar ayudas públicas. Si simplemente no pagas, pasas a ser moroso: pierdes el voto en la junta y la comunidad puede reclamarte la deuda en el juzgado.

¿Tiene que pagar la derrama un local comercial?

Sí, según su coeficiente, salvo que los estatutos lo eximan de ese tipo de gasto. Hay que leer bien la exención: que un local no pague la escalera o el ascensor no significa que quede fuera de una derrama para la fachada o la cubierta.