Comprar un piso con deudas de la comunidad: quién paga

Encuentras el piso, cuadra el precio y a una semana de la notaría te enteras de que el vendedor debe dos años de comunidad. ¿Esa deuda pasa a ser tuya? En parte sí, y es de las sorpresas más caras de una compraventa. Esto es lo que dice la ley y cómo protegerte.

En corto: el piso responde de las cuotas impagadas del año de la compra y de los tres años anteriores, aunque la deuda sea del vendedor. Para no heredarla: pide el certificado de deuda antes de firmar y, si hay deuda, que se pague o se retenga del precio en la notaría. No exoneres al vendedor de aportar el certificado.

Qué deuda hereda el comprador

La regla está en el artículo 9.1.e de la LPH: quien compra un piso o local responde con el propio inmueble de las cantidades que los anteriores propietarios debían a la comunidad por gastos generales, hasta el límite de:

• la parte vencida del año en que se compra, y
• los tres años naturales anteriores.

El piso queda «legalmente afecto» a esa deuda. Da igual que tu escritura esté inscrita en el Registro de la Propiedad: la afección existe igualmente.

Qué significa «responder con el inmueble». No te conviertes en deudor personal de las deudas antiguas del vendedor, pero la comunidad puede reclamarlas y, si no se pagan, pedir el embargo y la subasta del piso. En la práctica, acabas pagando para no perderlo. Después puedes reclamar al vendedor lo que hayas pagado por él.

El certificado de deuda: tu mejor protección

Al vender, el propietario tiene que declarar en la escritura que está al corriente con la comunidad o decir qué debe, y aportar un certificado del estado de deudas. Sin él, el notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador le exonere expresamente.

Las claves del certificado:

• Quién lo emite: el secretario de la comunidad (normalmente el administrador) con el visto bueno del presidente.
• Plazo: como máximo 7 días naturales desde que se pide.
• Responsabilidad: si es inexacto o llega tarde, el secretario y el presidente responden de los perjuicios.

Tienes todos los detalles (precio, qué incluye, quién lo pide) en el certificado de deuda de la comunidad.

No lo exoneres. A veces, con prisas por firmar, se propone al comprador renunciar al certificado. Es la puerta de entrada de las deudas ocultas. Si el vendedor no lo consigue a tiempo, mejor retrasar la firma unos días.

Qué hacer si el piso tiene deudas

Si el certificado muestra deuda, tienes tres salidas:

1. Que el vendedor pague antes de firmar y aporte un certificado nuevo, a cero.
2. Retener del precio la cantidad debida en la notaría, para pagarla directamente a la comunidad. Es la forma más segura: el dinero no pasa por las manos del vendedor.
3. Descontarla del precio y pagarla tú a la comunidad. Solo si la cantidad está bien calculada y la comunidad la confirma.

Pide también en el certificado o al administrador si hay:

• Derramas aprobadas pendientes de vencer (una obra de fachada, la ITE, el ascensor). No son deuda todavía, pero te tocarán a ti.
• Juicios en marcha contra el vendedor por morosidad.
• Obras acordadas que aún no se han repartido.

¿Quién paga las derramas aprobadas antes de la venta?

Es la duda más frecuente y la que más discusiones provoca en la notaría. La regla general que aplican los tribunales es que paga quien es propietario cuando vence cada pago, no quien lo era cuando se aprobó la derrama.

Ejemplo: la junta aprueba en marzo una derrama de 3.000 € para la fachada, en seis plazos mensuales desde abril. Compras en julio. Los plazos de abril a junio son del vendedor. Los de julio a septiembre, tuyos.

Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa en el contrato (por ejemplo, que el vendedor asuma toda la derrama y lo descuente del precio). Es lo recomendable, pero ese pacto solo vale entre vosotros: la comunidad cobrará al propietario de cada momento, y luego tú reclamas al vendedor. Lo explicamos en qué es una derrama y quién la paga.

Después de firmar: comunicad la venta

El artículo 9.1.i obliga al vendedor a comunicar el cambio de propietario al secretario de la comunidad, por un medio que deje constancia. Si no lo hace, sigue respondiendo de las deudas posteriores a la venta junto con el comprador.

Por tu parte, como comprador:

• Envía al administrador copia de la escritura o nota simple y tus datos de contacto.
• Domicilia los recibos desde el primer mes.
• Pide las actas del último año y el presupuesto vigente: sabrás qué se ha aprobado y cuánto pagarás.

Casos especiales

Pisos de banco o de subasta. La afección también se aplica: si compras en una subasta o a un banco, el piso responde de las deudas del año en curso y de los tres anteriores. Pide siempre el certificado a la comunidad, no te conformes con lo que diga el vendedor.

Deudas muy antiguas. La comunidad tiene un plazo para reclamarlas al antiguo propietario. Lo explicamos en cuándo prescribe la deuda de un moroso.

Herencias. Si heredas un piso con deudas de comunidad, las recibes junto con la herencia si la aceptas. Es otra situación distinta de la compraventa: consulta con un abogado antes de aceptar si la deuda es importante.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 9.

Preguntas frecuentes

Si compro un piso con deudas de la comunidad, ¿tengo que pagarlas yo?

En parte, sí. El piso queda afecto a las cuotas que debía el vendedor de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores: si no se pagan, la comunidad puede reclamarlas y embargar el piso aunque ahora sea tuyo. Las deudas más antiguas solo se pueden reclamar al vendedor. Después tú puedes repetir contra el vendedor lo que hayas tenido que pagar.

¿Cómo sé si un piso tiene deudas con la comunidad antes de comprarlo?

Pidiendo el certificado de deuda de la comunidad. Lo emite el secretario, normalmente el administrador, con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de 7 días naturales desde que se solicita. El vendedor tiene que aportarlo en la notaría o declarar que está al corriente, salvo que tú le exoneres expresamente.

¿Qué pasa si el certificado de deuda estaba mal?

El secretario y el presidente responden de los perjuicios si el certificado es inexacto o se emite con retraso. Si el certificado decía que no había deuda y luego aparece, puedes reclamarles los daños, además de repetir contra el vendedor.

¿Quién paga una derrama aprobada antes de la venta?

La regla general que aplican los tribunales es que paga quien es propietario cuando vence cada pago de la derrama, no quien lo era cuando se aprobó. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa en el contrato, pero ese pacto no obliga a la comunidad: ella reclamará al propietario de cada momento.

¿Qué pasa si el vendedor no comunica la venta a la comunidad?

Sigue respondiendo de las deudas con la comunidad que se generen después de la venta, de forma solidaria con el nuevo propietario, hasta que lo comunique. Por eso conviene que comprador y vendedor avisen al administrador en cuanto se firma la escritura.