Requisitos de las Actas Comunitarias en Cataluña: Qué Debe Constar y en Qué Idioma

En nuestro despacho nos preguntan con frecuencia cuáles son los requisitos exactos que debe cumplir el acta de una junta de propietarios en Cataluña. Y la pregunta tiene sentido: en Cataluña no aplica la LPH estatal, sino el Libro V del Codi Civil de Catalunya (CCCat), que regula el acta de forma más detallada y con requisitos distintos al resto de España. Aquí los explicamos.

Lo esencial: El acta debe firmarse en 5 días, enviarse a todos los propietarios en 10 días y redactarse obligatoriamente al menos en catalán. Si falta alguno de estos requisitos, su validez puede quedar comprometida.

¿Qué es el acta de la junta y por qué importa tanto?

El acta es el documento que recoge lo ocurrido en la junta de propietarios: quién asistió, qué se debatió y qué se acordó. Es la prueba jurídica de que un acuerdo fue adoptado válidamente. Si el acta tiene defectos formales, el acuerdo puede ser impugnable — y en algunas situaciones, nulo.

En Cataluña, el artículo 553-27 del CCCat regula en detalle qué debe contener el acta y cómo debe gestionarse. La regulación es más exigente que la LPH estatal, especialmente en lo relativo al idioma, los plazos y el contenido obligatorio.

Los dos plazos que no puedes pasar por alto

El CCCat fija dos plazos concretos que el secretario debe respetar:

1. Firma del acta: 5 días

El secretario debe redactar y autorizar el acta con las firmas del secretario y del presidente en el plazo de cinco días contados desde el día siguiente a la celebración de la reunión.

Esto implica que el acta no puede elaborarse semanas después de la junta. En la práctica, muchos administradores la redactan el mismo día o al día siguiente para cumplir cómodamente con este plazo.

2. Envío a los propietarios: 10 días

Una vez firmada, el acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días desde el día siguiente a la reunión, a la dirección que cada propietario haya comunicado a la secretaría. Si no hay dirección comunicada, se envía al propio elemento privativo (el piso o local del propietario en la finca).

El envío puede hacerse por correo postal, correo electrónico u otros medios de comunicación, siempre con las mismas garantías que se exigen para la convocatoria de la junta (es decir, con acuse de recibo o constancia de la recepción).

Qué debe constar obligatoriamente en el acta

El artículo 553-27 CCCat establece un contenido mínimo obligatorio. El acta debe incluir:

1. Datos identificativos de la reunión

• La fecha y el lugar de celebración
• El carácter ordinario o extraordinario de la junta
• El nombre de quien realizó la convocatoria (habitualmente el presidente o el administrador por delegación)

2. El orden del día Todos los puntos que se incluyeron en la convocatoria, en el orden en que fueron tratados.

3. Los órganos de la reunión

• La persona que presidió la reunión
• La persona que actuó como secretario

4. Los asistentes

• Relación de propietarios que asistieron personalmente
• Propietarios que asistieron por representación, con identificación del representante
• Propietarios que delegaron el voto, si procede

5. Los acuerdos adoptados — con el detalle de la votación Este es el punto más relevante desde el punto de vista jurídico. Para cada acuerdo adoptado, el acta debe recoger:

• Los participantes en la votación y sus cuotas de participación
• El resultado: cuántos votos a favor, cuántos en contra y cuántas abstenciones
• Nominalmente, quién votó qué

Este nivel de detalle es superior al que se exige en la mayoría de actas bajo la LPH estatal. Su propósito es garantizar que cualquier propietario pueda verificar que el quórum requerido para cada acuerdo fue correctamente alcanzado.

6. Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva Se trata de los acuerdos que, conforme al artículo 553-26.3 CCCat, pueden completarse con el voto de los propietarios ausentes que no manifiesten oposición en el plazo de un mes desde la notificación. El acta debe identificar qué acuerdos quedan en esta situación.

El idioma del acta: obligatoriamente en catalán

Esta es la pregunta que más frecuentemente llega a nuestro despacho, así que la respondemos con claridad.

El CCCat exige que el acta esté redactada, como mínimo, en catalán (o en aranés en el territorio de Arán). No es una recomendación ni una convención: es un requisito legal.

Sin embargo, "como mínimo en catalán" no impide que el acta esté también en castellano. En la práctica, muchos administradores de fincas en Cataluña redactan actas bilingües (catalán y castellano) para facilitar la comprensión a todos los propietarios, independientemente de su lengua habitual. Esto es perfectamente válido.

Lo que no es válido es un acta redactada únicamente en castellano sin versión en catalán, ya que incumple el requisito del CCCat.

El libro de actas también debe legalizarse en catalán (o en aranés) ante el Registro de la Propiedad correspondiente.

La opción del notario: cuándo y cómo

El CCCat, con un marcado carácter garantista, contempla la posibilidad de que el acta sea levantada por un notario:

• El presidente puede requerir la presencia de un notario cuando lo considere oportuno.
• El presidente está obligado a hacerlo cuando lo soliciten por escrito, con al menos cinco días de antelación a la junta, una cuarta parte de los propietarios o propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.

Cuando un notario levanta el acta, en el libro de actas de la comunidad debe quedar constancia de la fecha de la reunión y del nombre y residencia del notario que asistió.

Esta opción es especialmente recomendable en juntas donde se prevén conflictos importantes, acuerdos que puedan ser impugnados o votaciones ajustadas, ya que la intervención notarial refuerza significativamente la validez del acta.

El libro de actas: 30 años de custodia

El CCCat es más exigente que la LPH estatal en lo relativo a la conservación del libro de actas:

• Los acuerdos de cada junta deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizarse, al menos en catalán, ante el Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble.
• El secretario es el responsable de custodiar los libros de actas.
• El plazo de conservación obligatorio es de 30 años mientras exista el régimen de propiedad horizontal, o de 5 años desde el momento en que dicho régimen se haya extinguido.

En la LPH estatal no existe un plazo definido de conservación. La obligación de 30 años del CCCat es una de las diferencias más notables entre ambas normativas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo solicitar el acta en castellano si no entiendo el catalán?

Sí. El acta puede ser redactada en catalán y también en castellano simultáneamente, ya que ambas son lenguas cooficiales en Cataluña. Lo que no puede hacerse es prescindir de la versión en catalán. Si tu administrador redacta el acta únicamente en catalán y tienes dificultades para entenderla, puedes solicitar una traducción o versión en castellano. La negativa a facilitarla puede ser discutida, pero el acta en sí seguirá siendo válida.

¿Qué pasa si no firmo el acta porque está en catalán y no la entiendo?

Tu negativa a firmar no tiene efectos jurídicos sobre la validez del acta ni de los acuerdos adoptados en la junta. El acta es válida con la firma del secretario y del presidente. La firma de los demás propietarios no es un requisito del CCCat. Si no estás de acuerdo con algún acuerdo, el mecanismo es la impugnación judicial, no la negativa a firmar.

¿El acta es válida si se envía solo por email?

Sí, siempre que el envío por correo electrónico proporcione las mismas garantías que la convocatoria: es decir, que quede constancia de la recepción. Un email sin acuse de recibo puede generar problemas de prueba si luego se impugna el acuerdo argumentando que el propietario no fue notificado. Lo más seguro es usar plataformas que generen confirmación de lectura o envío certificado electrónico.

¿Qué pasa si el acta se envía fuera del plazo de 10 días?

El incumplimiento del plazo de envío puede ser uno de los argumentos para impugnar los acuerdos adoptados, especialmente si el retraso ha perjudicado el ejercicio del derecho de los propietarios a conocer los acuerdos y oponerse a ellos (recuerda que el plazo de un mes para que los ausentes manifiesten su oposición empieza desde la notificación). Un administrador que sistemáticamente incumple este plazo está faltando a sus obligaciones profesionales.

¿Pueden los propietarios pedir que un notario esté presente en la junta?

Sí, siempre que la petición sea formulada por escrito por al menos una cuarta parte de los propietarios (o quienes representen una cuarta parte de las cuotas), con un mínimo de cinco días de antelación a la celebración de la junta. Ante esa petición, el presidente está legalmente obligado a requerir la presencia notarial. El coste del notario corre a cargo de la comunidad.

¿Puede el secretario redactar el acta días después de la junta?

No. El CCCat exige que el acta esté firmada en el plazo de cinco días desde el día siguiente a la reunión. Redactarla días más tarde —y especialmente más de cinco días después— es un incumplimiento formal que puede afectar a la validez de los acuerdos recogidos en ella.