Cómo dirigir una junta de vecinos: guía para el presidente
En resumen
Lo más importante
La junta de propietarios es el momento más temido del presidente: reproches, discusiones que no acaban y la sensación de que dura horas. Con algo de preparación, la mayoría se resuelve en una hora y sin acuerdos que luego se puedan impugnar. Esto es lo que funciona.
En corto: prepara el orden del día y los presupuestos con el administrador, comprueba asistentes, representaciones y morosos al empezar, fija turnos de palabra, vota punto por punto con la mayoría que corresponde y no adoptes acuerdos en ruegos y preguntas. El acta se cierra en diez días.
Antes de la junta
El orden del día. Solo se puede votar lo que figura en él, así que redáctalo con cuidado: un punto por asunto, con lo que se va a votar («aprobación del presupuesto de reparación de la cubierta y su derrama»), no con fórmulas vagas. Lo explicamos en cómo convocar la junta de propietarios y en el artículo 16 de la LPH.
La documentación. Presupuestos, cuentas y cualquier informe técnico deben estar disponibles antes, para que los vecinos lleguen informados. Una junta en la que se ven los presupuestos por primera vez es una junta larga.
La lista de morosos. La convocatoria debe incluir a los propietarios que no están al corriente de pago, advirtiendo de que no podrán votar (artículo 15).
Prepara con el administrador qué mayoría necesita cada punto. Tienes la tabla en cómo se cuentan los votos.
Durante la junta
Abrir
- Comprobar asistentes y representados, con sus cuotas, y recoger las delegaciones escritas. Te lo explicamos en quién puede asistir y votar en la junta.
- Confirmar si es primera o segunda convocatoria según el quórum.
- Anunciar las reglas: se sigue el orden del día, turnos de palabra de un par de minutos y se vota al final de cada punto.
Debatir y votar punto por punto
- Presenta el punto con los datos (presupuestos, informes).
- Abre un turno de palabra ordenado.
- Cierra el debate y vota: a favor, en contra y abstenciones, con nombres y cuotas si el resultado es ajustado o la mayoría es especial.
- Anuncia el resultado y pasa al siguiente punto.
Quien vote en contra y quiera impugnar debe salvar su voto, es decir, que conste en el acta.
Ruegos y preguntas
Sirven para plantear temas, quejas o sugerencias. No se votan acuerdos: lo que no estaba en el orden del día no se puede aprobar, porque los ausentes no pudieron saberlo. Si algo necesita acuerdo, va a la siguiente junta. Lo explicamos en acuerdos fuera del orden del día.
Cuando hay conflicto
El vecino que no deja hablar. Recuerda las reglas del inicio, llámale al orden y, si persiste, deja constancia en el acta. No puedes echarle ni quitarle el voto si tiene derecho a él.
Discusiones personales. Reconduce al punto concreto. Los conflictos entre vecinos (ruidos, obras) se tratan como asunto de la comunidad solo si hay un acuerdo que tomar, por ejemplo autorizar al presidente a requerir a un vecino por actividades molestas (artículo 7).
Grabar la junta. Puede hacerse si se informa al empezar y la grabación se usa solo para redactar el acta. No se difunde: contiene datos personales.
Si el ambiente es irrespirable, lo mejor es un administrador que modere con criterio técnico. Si el vuestro no lo hace, lee las señales de un mal administrador.
Después de la junta
- El acta, firmada por el presidente y el secretario, se cierra al terminar o en un máximo de diez días naturales (artículo 19). Tienes un modelo de acta de junta ordinaria.
- Se envía a todos y se notifica a los ausentes; desde ahí corren sus plazos para oponerse o impugnar.
- Se ejecutan los acuerdos: el presidente y el administrador llevan a cabo lo aprobado.
Si el administrador no envía las actas a tiempo, lee qué hacer si el administrador no envía las actas.
Fuentes oficiales (BOE):
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7, 15, 16 y 19.
Preguntas frecuentes
¿Quién dirige la junta de propietarios?
El presidente de la comunidad, que la abre, da la palabra, ordena los debates y somete cada punto a votación. El secretario, normalmente el administrador, toma nota para el acta y asesora sobre las mayorías.
¿Se puede votar en «ruegos y preguntas»?
No. En ruegos y preguntas se pueden plantear temas y hacer sugerencias, pero no adoptar acuerdos, porque no estaban en el orden del día y los ausentes no pudieron saberlo. Si algo requiere acuerdo, se incluye en la siguiente junta.
¿Qué hacer si un vecino no deja hablar en la junta?
El presidente puede fijar turnos y tiempos de intervención al empezar, llamar al orden a quien interrumpe y, si persiste, dejar constancia en el acta. Lo que no puede es impedirle votar si tiene derecho a ello.
¿Se puede grabar la junta de propietarios?
Puede grabarse si se informa a los asistentes al empezar y la grabación se usa solo para redactar el acta. No debe difundirse, porque contiene datos personales de los vecinos.
¿Cuánto tiempo hay para cerrar el acta de la junta?
El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la junta o, como máximo, dentro de los diez días naturales siguientes (artículo 19 de la LPH).
¿Preparas la próxima junta?
Genera la convocatoria con el orden del día y la segunda convocatoria en PDF, con los puntos bien redactados para que ningún acuerdo quede en el aire.
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