Acuerdo de junta tomado fuera del orden del día: ¿es válido o puedes impugnarlo?

Pregunta real de una lectora: "En junta aprobaron que yo, por vivir en el último piso, pague sola la reparación de la cubierta. Este punto no estaba en el orden del día de la convocatoria. ¿Puedo impugnarlo?"

Sí, y con base legal sólida. Un acuerdo adoptado sobre un punto no incluido en el orden del día es anulable conforme al Art. 18 LPH. Aquí te explicamos cómo funciona.

Por qué el orden del día es intocable

El orden del día no es un trámite burocrático: es una garantía de los propietarios. Todos los convocados tienen derecho a saber de antemano qué se va a votar, para poder:

• Asistir si el tema les afecta especialmente
• Preparar su posición e información
• Otorgar representación con instrucciones concretas a otro propietario si no pueden asistir

Si se pudiera votar cualquier cosa sobre la marcha, los derechos de los ausentes quedarían completamente desprotegidos.

El Art. 16.2 LPH establece que la convocatoria debe contener el orden del día, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha confirmado reiteradamente que los acuerdos sobre puntos no incluidos son nulos o anulables.

La excepción: "Ruegos y preguntas"

El único punto del orden del día donde puede debatirse libremente es "Ruegos y preguntas". Pero incluso aquí hay un límite claro: puede debatirse, pero no votarse. Ningún acuerdo vinculante puede adoptarse bajo ese punto.

Si en tu junta se votó y se aprobó un acuerdo bajo "Ruegos y preguntas", o directamente sin estar en ningún punto, el acuerdo es impugnable.

Cómo impugnarlo

Plazo

Tienes 3 meses desde la fecha en que se adoptó el acuerdo para impugnarlo judicialmente (Art. 18.3 LPH). Si el acuerdo es contrario al orden público o lesiona gravemente los derechos de un propietario, el plazo puede ser de 1 año.

No esperes. El plazo corre desde la junta, no desde que recibes el acta.

Cómo proceder

1. Solicita el acta por escrito al administrador o presidente. El acta debe reflejar el acuerdo adoptado y es tu prueba principal.

2. Comprueba la convocatoria: guarda la convocatoria original que recibiste. Verifica que el punto votado no figura en ella.

3. Impugna por escrito ante la comunidad (no es obligatorio, pero deja constancia de tu posición).

4. Presenta demanda ante el juzgado de primera instancia de tu localidad. Para cuantías bajas puedes ir sin abogado, aunque es recomendable tenerlo.

El doble problema del caso de la cubierta

En la pregunta de nuestra lectora hay en realidad dos infracciones distintas:

1. El acuerdo fuera del orden del día → anulable por el Art. 18 LPH

2. El reparto del gasto solo entre los propietarios del último piso → probablemente contrario a la LPH

La cubierta es un elemento común del edificio conforme al Art. 396 del Código Civil, aunque solo "sirva" a los últimos pisos. El gasto de su reparación debe distribuirse entre todos los propietarios según sus coeficientes de participación, salvo que los estatutos de la comunidad digan expresamente lo contrario.

Si los estatutos no contemplan esta excepción, obligarte a pagar solo a ti es ilegal por partida doble: por cómo se aprobó (fuera del orden del día) y por cómo se repartió el gasto.

Qué hacer mientras tanto

• No pagues si no reconoces la deuda. El impago no implica aceptar el acuerdo, pero avisa a tu abogado antes de que la comunidad inicie un procedimiento monitorio contra ti.
• Documenta todo: convocatoria, acta, cualquier comunicación del administrador.
• Consulta al Colegio de Administradores si el administrador está colegiado: puede mediar o informar sobre la validez del acuerdo.

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