Nueva Ley de Propiedad Horizontal 2026: qué cambia
En resumen
Lo más importante
Si has buscado «nueva Ley de Propiedad Horizontal», probablemente esperabas una ley distinta. No la hay: la que manda en tu edificio sigue siendo la Ley 49/1960. Lo que sí hay es una reforma que entra en vigor el 23 de octubre de 2026 y cambia las obras de accesibilidad que una comunidad no puede negar, y un texto refundido que el Gobierno tiene que aprobar antes de octubre de 2027. Aquí tienes qué cambia, desde cuándo y qué hacer, con el artículo del BOE de cada cosa.
En corto: la Ley 4/2026 cambia el artículo 10.1.b de la LPH desde el 23 de octubre de 2026. Las obras de accesibilidad que pida un vecino mayor de 70 años o con discapacidad son obligatorias si las ayudas concedidas cubren el 70 % del coste (antes, el 75 % de las ayudas a las que se pudiera acceder). La comunidad tiene que solicitar las ayudas que le indique el vecino, y si financia la obra, el límite de doce mensualidades se calcula repartiendo el coste en los años del préstamo. En 2025 y 2026 cambiaron además los pisos turísticos (permiso previo de la comunidad) y la aerotermia (basta un tercio).
¿Hay una nueva Ley de Propiedad Horizontal?
No. La ley que regula las comunidades de propietarios en toda España, salvo Cataluña, sigue siendo la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. Desde 1960 se ha reformado más de veinte veces, y el BOE publica un texto consolidado que incorpora cada cambio. Cuando alguien habla de la «nueva ley», casi siempre se refiere a la última reforma.
La última es la Ley 4/2026, de 1 de octubre, una ley sobre los derechos de las personas con discapacidad que, en su disposición final primera, modifica la LPH. Se publicó en el BOE el 3 de octubre y entra en vigor el 23 de octubre de 2026.
Lo más parecido a una ley nueva está por llegar. La misma Ley 4/2026 autoriza al Gobierno a aprobar, en doce meses, un texto refundido que reúna los artículos 10 y 17 de la LPH y la Ley 15/1995 sobre barreras arquitectónicas. Lo explicamos más abajo.
Qué cambia el 23 de octubre de 2026
La reforma toca un solo artículo, el 10.1.b, que regula las obras de accesibilidad obligatorias, y añade una disposición adicional. Es un artículo con mucho efecto práctico: decide cuándo la comunidad tiene que hacer una rampa, un salvaescaleras o un ascensor aunque la junta no quiera.
La regla de base no cambia. Si un propietario pide una obra de accesibilidad porque en su vivienda o local vive, trabaja o presta servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de 70 años, la comunidad está obligada a hacerla, sin votación, siempre que lo que se reparta cada año entre los propietarios, descontadas las ayudas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Lo que cambia es todo lo que rodea a ese límite.
Obras de accesibilidad: del 75 % al 70 % de las ayudas concedidas
Cuando la obra supera las doce mensualidades, hasta ahora seguía siendo obligatoria si las ayudas públicas «a las que la comunidad pueda tener acceso» alcanzaban el 75 % del coste. Desde el 23 de octubre, el umbral baja al 70 %, pero cuentan solo las ayudas efectivamente concedidas.
| Hasta el 22 de octubre de 2026 | Desde el 23 de octubre de 2026 | |
|---|---|---|
| Umbral de ayudas que hace obligatoria la obra | 75 % del importe | 70 % del importe |
| Qué ayudas cuentan | Las ayudas a las que la comunidad pueda tener acceso | Las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas |
| Obligación de pedir ayudas | No estaba prevista | La comunidad debe solicitar las convocatorias que le aporte el vecino |
| Obras financiadas | Sin regla específica | El coste se reparte en los años que permita la financiación |
| Si la comunidad no hace la obra | Sin mención expresa | El vecino puede pedir al juez que obligue a ejecutarla |
| Si el solicitante paga el exceso | La obra sigue siendo obligatoria | Igual, también cuando las ayudas no llegan al 70 % |
El cambio es más fácil en el porcentaje y más exigente en la prueba. Antes se discutía qué ayudas «podía tener» la comunidad; ahora hay que tenerlas concedidas, con resolución, y a cambio basta con el 70 %.
La comunidad tiene que pedir las ayudas que le indique el vecino
Es la novedad con más recorrido. El propietario que pide la obra puede aportar las convocatorias de ayudas de vivienda y agenda urbana a las que la comunidad pueda presentarse, y la comunidad queda obligada a solicitarlas. Ya no vale decir en la junta que «no hay ayudas» sin haberlas pedido.
Si eres el vecino que necesita la obra, esto te da una herramienta concreta: localiza la convocatoria (de tu comunidad autónoma, de tu ayuntamiento o de fondos estatales de rehabilitación) y entrégala por escrito al presidente o al administrador.
Con financiación, las doce mensualidades se calculan por años
Si la comunidad pide un préstamo o cualquier otra financiación para la obra, el periodo para repartir el coste es de tantos años como permita esa financiación. En la práctica, una obra cara puede quedar por debajo de las doce mensualidades si se reparte en un préstamo largo, y entonces es obligatoria aunque no haya ayudas.
Si la comunidad no hace la obra, el vecino puede ir al juez
La reforma lo dice de forma expresa: si se dan las condiciones y la comunidad no hace la obra, el interesado puede pedir a la autoridad judicial que dicte las medidas necesarias para obligarla. La redacción anterior no lo mencionaba; ahora está escrito en el propio artículo.
Ayudas públicas para accesibilidad: la nueva disposición adicional tercera
La Ley 4/2026 añade a la LPH una disposición adicional tercera. Obliga a las administraciones a reservar en sus presupuestos dinero suficiente para programas de ayudas de accesibilidad en edificios de viviendas, y declara prioritarias estas actuaciones en las políticas de vivienda. No crea una ayuda concreta ni fija importes: es un mandato a las administraciones. Pero refuerza la obligación anterior, porque habrá más convocatorias que la comunidad tendrá que solicitar.
Un ejemplo con números
Un edificio de 12 viviendas, cuota ordinaria de 60 € al mes y, para simplificar, todas con la misma cuota. Doce mensualidades son 720 € por vivienda al año. Un vecino de 82 años pide un ascensor que cuesta 120.000 €.
- Sin ayudas ni préstamo: 10.000 € por vivienda. Supera de lejos los 720 €, así que la obra no es obligatoria salvo que el solicitante pague la diferencia.
- Con 84.000 € de ayudas concedidas (70 %), desde el 23 de octubre: la obra es obligatoria, aunque los 3.000 € que quedan por vivienda superen las doce mensualidades. Con la regla anterior, ese 70 % no bastaba.
- Con un préstamo a 10 años y sin ayudas: 10.000 € por vivienda repartidos en diez años son 1.000 € al año. Sigue por encima de 720 €, así que no es obligatoria. Con 36.000 € de ayudas y el resto a 10 años, quedarían 700 € al año por vivienda, por debajo del límite: obligatoria.
Si el caso no encaja en el artículo 10, la junta también puede aprobar el ascensor con la mayoría de los propietarios que represente a su vez la mayoría de las cuotas (artículo 17.2), y entonces pagan todos aunque se supere el límite. Lo tienes paso a paso en instalar ascensor en la comunidad: ley, votos y quién paga, y quién paga cuando hay bajos y locales en exención de pago del ascensor.
Lo que ya cambió en 2025 y 2026
La Ley 4/2026 es la última de tres reformas en menos de dos años. Las otras dos ya están en vigor.
Pisos turísticos: permiso previo de la comunidad (desde el 3 de abril de 2025)
La Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, añadió el artículo 7.3. Quien quiera destinar su piso a alquiler turístico necesita antes la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (artículo 17.12). Si alguien empieza sin ese permiso, el presidente, por iniciativa propia o de cualquier vecino, debe requerirle que cese y, si no lo hace, acudir al juez.
Una disposición adicional nueva protege a quien ya tenía un piso turístico antes del 3 de abril de 2025 acogido a la normativa turística de su comunidad autónoma: puede seguir en las condiciones y plazos de esa normativa. La misma mayoría de 3/5 sirve para subir hasta un 20 % la cuota de gastos de esas viviendas. Lo desarrollamos en cómo prohibir los pisos turísticos en la comunidad.
Aerotermia y geotermia con un tercio (desde el 22 de marzo de 2026)
El Real Decreto-ley 7/2026, del Plan de respuesta a la crisis en Oriente Medio, modificó el artículo 17.1. La instalación de sistemas de energías renovables, «incluyendo la aerotermia y geotermia», y de las infraestructuras para nuevos suministros energéticos colectivos puede aprobarse a petición de cualquier propietario con un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. La comunidad no puede cobrar la instalación ni su mantenimiento a quienes no votaron a favor; si más adelante quieren usarla, pagan lo que les habría correspondido, actualizado. El Congreso lo convalidó (resolución de 26 de marzo de 2026).
Un intento anterior de este mismo cambio, el del Real Decreto-ley 7/2025, no llegó a consolidarse: el Congreso no lo convalidó y quedó derogado en julio de 2025.
Lo que viene: un texto refundido antes de octubre de 2027
La disposición final decimoctava de la Ley 4/2026 autoriza al Gobierno a aprobar, en doce meses desde su entrada en vigor y tras consultar al Consejo Nacional de la Discapacidad, un texto refundido que integre los artículos 10 y 17 de la LPH y la Ley 15/1995, sobre límites del dominio para eliminar barreras arquitectónicas.
El plazo acaba el 23 de octubre de 2027. Un texto refundido ordena, aclara y armoniza normas que ya existen; no está pensado para crear reglas nuevas. Lo previsible es un único texto sobre obras de accesibilidad y mayorías, más fácil de aplicar que el actual, en el que hay que leer a la vez dos leyes. Cuando se apruebe, lo contaremos aquí.
Todas las reformas de la LPH desde 2019
Las reformas que más afectan al día a día de una comunidad, con su fecha de entrada en vigor según el texto consolidado del BOE:
| En vigor desde | Norma | Qué cambió |
|---|---|---|
| 23-10-2026 | Ley 4/2026 | Art. 10.1.b: ayudas concedidas del 70 %, obligación de pedir ayudas, financiación y vía judicial. Nueva disposición adicional tercera sobre ayudas |
| 22-03-2026 | Real Decreto-ley 7/2026 | Art. 17.1: la aerotermia y la geotermia, con un tercio |
| 03-04-2025 | Ley Orgánica 1/2025 | Art. 7.3 y 17.12: permiso previo de la comunidad para pisos turísticos |
| 29-12-2023 | Real Decreto-ley 8/2023 | Art. 17.2: la modificación de la envolvente del edificio entra en las obras de eficiencia por mayoría simple. Art. 10.3: el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia, entre las alteraciones sujetas a autorización administrativa |
| 16-06-2022 | Ley 10/2022 | Fondo de reserva también para obras de accesibilidad y eficiencia (art. 9.1.f). Mayoría simple para eficiencia energética (art. 17.2). Nuevo art. 21: medidas disuasorias contra la morosidad, mediación y arbitraje |
| 06-10-2021 | Real Decreto-ley 19/2021 | Primera versión de la mayoría simple para obras de eficiencia energética (art. 17.2) |
| 06-03-2019 | Real Decreto-ley 7/2019 | Fondo de reserva del 10 % (art. 9.1.f), regla del 75 % de ayudas en accesibilidad (art. 10.1.b), 3/5 para limitar pisos turísticos (art. 17.12) |
Tienes la lista completa desde 1960 y los 24 artículos explicados en la Ley de Propiedad Horizontal actualizada. Para comprobar qué mayoría pide cada acuerdo con las reglas vigentes, usa la calculadora de mayorías.
Qué hacer ahora en tu comunidad
Si eres presidente o administrador:
- Si hay una petición de obra de accesibilidad en marcha, revisa con qué regla se va a decidir. La Ley 4/2026 no trae una disposición transitoria para estas obras.
- Si un vecino aporta convocatorias de ayudas, pídelas: desde el 23 de octubre es una obligación, y no hacerlo deja a la comunidad expuesta a una reclamación judicial.
- Antes de decir que una obra supera las doce mensualidades, calcula también el reparto con financiación.
- Revisa que el fondo de reserva llega al 10 % del último presupuesto ordinario: se puede usar para estas obras.
Si eres el vecino que necesita la obra:
- Pídela por escrito al presidente, explicando quién vive en la vivienda (mayor de 70 años o con discapacidad) y qué obra necesitas.
- Acompaña las convocatorias de ayudas a las que la comunidad pueda presentarse.
- Si la comunidad se niega cumpliendo tú los requisitos, la ley prevé ahora de forma expresa que puedes pedir al juez que la obligue.
Fuentes oficiales (BOE):
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7, 9, 10, 17 y 21, y disposición adicional tercera.
- Ley 4/2026, de 1 de octubre, disposiciones finales primera y decimoctava.
- Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, disposición final primera.
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.
- Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, disposición final quinta.
- Ley 10/2022, de 14 de junio, artículo 2.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la nueva Ley de Propiedad Horizontal?
No hay una ley nueva: sigue vigente la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, con sus reformas. La última es la Ley 4/2026, de 1 de octubre, que desde el 23 de octubre de 2026 cambia las obras de accesibilidad obligatorias del artículo 10.1.b y añade una disposición sobre ayudas públicas. Además, el Gobierno tiene hasta octubre de 2027 para aprobar un texto refundido que ordene los artículos 10 y 17 junto con la ley de barreras arquitectónicas.
¿Desde cuándo se aplica la Ley 4/2026 en las comunidades de propietarios?
Desde el 23 de octubre de 2026. Se publicó en el BOE el 3 de octubre y entra en vigor a los veinte días. Hasta el 22 de octubre se aplica la redacción anterior del artículo 10.1.b, con la regla del 75 % de las ayudas a las que la comunidad pueda tener acceso.
¿La reforma afecta a las obras de accesibilidad que ya se habían pedido antes?
La Ley 4/2026 no incluye una disposición transitoria para las obras de la propiedad horizontal, así que no dice expresamente qué pasa con las peticiones hechas antes del 23 de octubre. Si tu comunidad tiene una petición pendiente, conviene revisar con el administrador o un abogado qué regla aplicar antes de llevarla a la junta.
¿Los cambios de la Ley de Propiedad Horizontal se aplican en Cataluña?
No directamente. En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, que tiene sus propias reglas de mayorías y de obras de accesibilidad. La Ley 4/2026 modifica la ley estatal, que en Cataluña solo se aplica en lo que el derecho catalán no regule. Te contamos las diferencias en propiedad horizontal en Cataluña.
¿Dónde puedo descargar la Ley de Propiedad Horizontal actualizada?
En el Boletín Oficial del Estado, con la referencia BOE-A-1960-10906. El texto consolidado incluye todas las reformas y marca las que todavía no han entrado en vigor. También puedes descargar el PDF del BOE desde nuestra página de la Ley de Propiedad Horizontal.
Descarga la Ley de Propiedad Horizontal actualizada
El texto consolidado del BOE en PDF, con la Ley 4/2026 incluida, para tenerlo a mano en la próxima junta.
Descargar la LPH actualizada →
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