Locales comerciales en la comunidad: qué gastos pagan

El dueño del bajo dice que no pisa el portal y que no tiene por qué pagar la escalera. Los vecinos responden que paga como todos. Los dos pueden tener razón. Depende de lo que diga la escritura del edificio y de qué gasto se esté cobrando. Aquí tienes cada gasto con su respuesta y lo que cambia cuando el local pasa a ser vivienda.

En corto: un local paga los gastos de la comunidad según su cuota de participación, igual que una vivienda, aunque no use el portal ni la escalera (artículo 9 LPH). Solo se libra de un gasto si el título o los estatutos le eximen, y esa exención no cubre las obras de accesibilidad ni un ascensor nuevo. Paga también las derramas. Convertirlo en vivienda no cambia su cuota, y su dueño vota en la junta como cualquier propietario.

La regla: el local paga según su cuota

El local paga los gastos generales con su cuota de participación, como cualquier piso. El artículo 9.1.e obliga a cada propietario a contribuir «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido».

Esa cuota viene en la escritura de división horizontal, el título constitutivo. Se fija con la superficie útil, la situación y el uso que se presume que hará de los servicios comunes (artículo 5 LPH).

El apartado 9.2 cierra la discusión más habitual, porque no utilizar un servicio no exime de pagarlo. El local con entrada propia desde la calle paga, en principio, la limpieza del portal, la luz de la escalera y el ascensor.

En un edificio de 10 viviendas y un local con una cuota del 12 %, si el presupuesto anual es de 15.000 euros, al local le tocan 1.800 al año, lo use todo o no. Puedes hacer la cuenta para una derrama con la calculadora de derramas.

El local paga además su parte del fondo de reserva, que no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Cómo se reparte el resto lo tienes en qué son los gastos de comunidad y quién los paga.

Cuándo un local no paga: exenciones en el título o los estatutos

El local solo se libra de un gasto si una cláusula del título constitutivo o de los estatutos le exime. Es «lo especialmente establecido» del artículo 9. La suele poner el promotor al dividir el edificio, con redacciones como «los locales no contribuirán a los gastos de portal, escalera y ascensor».

Si esa cláusula no existe, no se puede crear después por mayoría. Eximir a un propietario cambia el reparto del título y hace pagar más a los demás, así que necesita la unanimidad del artículo 17.6. Por la misma razón, la junta no puede quitar por mayoría una exención que ya existe.

La cláusula debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad para que obligue a quien compre después sin conocerla (artículo 5 LPH).

Para saber qué cubre, fíjate en tres cosas.

• Lee las palabras exactas. Una exención de los gastos «de conservación y reparación de portales, escaleras y ascensores» es genérica: cubre lo ordinario y lo extraordinario de esos elementos, incluida la sustitución del ascensor (Tribunal Supremo, sentencia 596/2013, de 3 de octubre). Si dice «gastos ordinarios», la reforma o la sustitución sí le tocan.
• No cubre lo que no nombra. Eximir del ascensor no exime de la fachada ni de la cubierta.
• No cubre lo nuevo ni lo obligatorio por ley. Instalar un ascensor donde no lo había lo pagan también los locales exentos, salvo que la exención incluya expresamente la instalación (sentencia 152/2024, de 6 de febrero). Y una exención de gastos de portal no libra de pagar una rampa y unas puertas para suprimir barreras, porque es un deber legal y no un gasto de conservación (sentencia 844/2026, de 2 de junio).

El detalle del ascensor, con cada sentencia, está en exención de pago del ascensor para bajos y locales. Los estatutos se piden al administrador o al Registro, como explicamos en los estatutos de la comunidad.

Qué paga un local, gasto por gasto

Derramas: cuándo las paga y cuándo no

Una derrama es una cuota extraordinaria para un gasto concreto, normalmente una obra. El local la paga por su coeficiente, igual que la cuota ordinaria (qué es una derrama), salvo en tres casos.

1. Que la derrama sea para algo de lo que está exento, como cambiar el ascensor con una exención genérica.
2. Que sea una mejora no necesaria (una piscina, una reforma estética del portal) aprobada por tres quintos, que cueste más de tres mensualidades ordinarias y que el dueño del local haya votado en contra (artículo 17.4). Si no fue a la junta, debe comunicar por escrito su desacuerdo en los 30 días naturales siguientes a que le notifiquen el acuerdo. Si calla, se le cuenta como voto a favor (artículo 17.8). Te contamos cómo en cómo salvar el voto en una derrama, y tienes un modelo de carta para negarse a pagar la derrama de mejoras.
3. Que sea una infraestructura del 17.1 (telecomunicaciones, renovables, nuevos suministros energéticos colectivos) y no haya votado a favor. Entonces no se le puede cobrar.

Las obras de accesibilidad las paga siempre, y las de conservación del edificio (artículo 10.1) también, salvo las de elementos de los que esté exento. Si la cubierta tiene goteras, el local paga su parte aunque esté en la planta baja.

Si cree que le cobran algo de lo que está exento, tiene que impugnar el acuerdo en plazo. Mientras tanto, debe pagar o depositar la cantidad en el juzgado (consignarla). Lo tienes en cómo impugnar un acuerdo de junta.

Fachada, rótulos y obras en el local

Rótulos, toldos y escaparates. La fachada es un elemento común, incluida «su imagen o configuración» (artículo 396 del Código Civil). Si los estatutos autorizan a los locales a poner rótulos o a adaptar la fachada para su negocio, no hace falta pedir permiso. Si no dicen nada, cualquier cambio visible necesita acuerdo de la junta, y la LPH pide tres quintos para modificar elementos comunes (artículo 17.4).

Aparte, el rótulo necesita la licencia del ayuntamiento según su ordenanza de publicidad exterior. Y a la comunidad no le conviene callar, porque si tolera una instalación durante años, luego puede costarle exigir su retirada (consentimiento tácito en obras).

Obras dentro del local. El dueño puede reformar el interior sin votación, siempre que no toque la seguridad del edificio, su estructura o su aspecto exterior, ni perjudique a otro propietario, y avisando antes al presidente (artículo 7.1 LPH). Tirar un pilar, abrir un hueco en un muro de carga o una puerta nueva a la calle ya es tocar lo común. Tienes el modelo de solicitud de permiso para obra en elemento común.

Salidas de humos. Un bar o un restaurante necesita sacar humos por el patio o la cubierta. Las reglas propias, con la jurisprudencia de 2026, están en salida de humos en la comunidad.

Cuando la obra la hace la comunidad. El local tiene que permitir las reparaciones que exija el edificio, por ejemplo cambiar una bajante que pasa por su techo, pero la comunidad debe indemnizarle los daños y perjuicios (artículo 9.1.c). Un andamio que tapa el escaparate durante meses entra en esa discusión.

La actividad. El dueño elige el negocio salvo que los estatutos prohíban esa actividad. Si es molesta, insalubre o peligrosa, la comunidad puede pedir que cese (artículo 7.2). Lo explicamos en actividades molestas en la comunidad.

Local convertido en vivienda: qué cambia en la comunidad

¿Hace falta permiso? En general no. El Tribunal Supremo considera que cambiar el uso de un local a vivienda es una facultad del propietario que solo se puede impedir si el título o los estatutos lo prohíben expresamente (sentencia del Pleno 535/2013, de 12 de septiembre, recurso 1347/2010). Que la escritura describa el inmueble como «local» no equivale a prohibirlo. Lo que sí necesita es la licencia del ayuntamiento, que comprueba si el plan urbanístico lo permite y si la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad.

Lo que sí necesita la junta. Cualquier obra que toque elementos comunes. El Supremo dio la razón a una comunidad de Bilbao que se negó a que los dueños de dos viviendas, antes un único local, abrieran puertas por el interior del edificio, desde el portal, para entrar en ellas (sentencia 89/2024, de 24 de enero). Si el local se divide en varias viviendas, hacen falta tres quintos (artículo 17.4) y fijar las nuevas cuotas.

¿Paga más comunidad? No automáticamente. Las mejoras de un piso o local no alteran su cuota, que solo cambia por las vías de los artículos 10 y 17 (artículo 3 LPH). Es decir, por unanimidad o, si no se logra, por sentencia. Un local de 100 metros con el 8 % seguirá pagando el 8 % convertido en vivienda.

¿Mantiene sus exenciones? La ley no lo resuelve y depende de la cláusula. Si los estatutos eximen a «los locales» de los gastos de portal y escalera porque tenían acceso propio, y la nueva vivienda entra por el portal y usa la escalera, la comunidad tiene argumentos para reclamar que pague. Si la vivienda conserva la entrada por la calle, es más difícil. Lo práctico es aprovechar el cambio para pactarlo en junta y dejarlo por escrito.

El voto del local en la junta

El dueño de un local asiste y vota en la junta como cualquier propietario. Su voto cuenta dos veces, como una persona más y por su cuota de participación (artículo 17). Si su cuota es alta, puede pesar mucho en las mayorías que se calculan sobre las cuotas. Te explicamos cómo hacer la cuenta en cuánto vale tu voto en la junta.

Estar exento de un gasto no le quita el voto sobre ese asunto, porque la ley no lo prevé. Lo pierde, como cualquier propietario, si debe cuotas vencidas al empezar la junta y no las ha impugnado ni consignado (artículo 15.2).

Si el local está en Cataluña

En Cataluña se aplica el Libro V del Código Civil catalán, con dos diferencias útiles para los locales.

• La exención por no usar un elemento común solo vale si los estatutos la recogen y se refiere a servicios o elementos concretos (artículo 553-45.2).
• El título o la propia junta pueden subir la participación en los gastos de un local cuyo negocio haga un uso especialmente intensivo de los elementos comunes, hasta el doble de lo que le tocaría por su cuota (artículo 553-45.4). La LPH no tiene una regla así.

Más diferencias en propiedad horizontal en Cataluña.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 3, 5, 7, 9, 10, 15 y 17.
• Código Civil, artículo 396.
• Ley 5/2006, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, artículo 553-45.
• Tribunal Supremo, Sala de lo Civil: sentencias 535/2013, de 12 de septiembre (Pleno, rec. 1347/2010), 596/2013, de 3 de octubre (rec. 842/2011), 89/2024, de 24 de enero (rec. 5085/2018), 152/2024, de 6 de febrero (rec. 6393/2019), y 844/2026, de 2 de junio (rec. 7640/2021). Puedes consultarlas en el buscador de jurisprudencia del CENDOJ (poderjudicial.es).

Preguntas frecuentes

¿Tiene que pagar comunidad un local comercial?

Sí. Un local es un elemento privativo más del edificio y contribuye a los gastos generales según su cuota de participación, igual que una vivienda (artículo 9.1.e LPH). Solo deja de pagar un gasto concreto si el título constitutivo o los estatutos le eximen de él, o si todos los propietarios lo acuerdan por unanimidad.

¿Pagan los locales la escalera y el portal?

Sí, salvo que los estatutos les eximan. La ley dice que no usar un servicio no libra de pagarlo (artículo 9.2 LPH), así que entrar por la calle no basta. Si hay una exención genérica de los gastos de portal y escalera, cubre el mantenimiento y las reparaciones, pero no las obras de accesibilidad, como una rampa, según el Tribunal Supremo.

¿Un local comercial tiene que pagar una derrama?

Sí, la paga como cualquier propietario y según su coeficiente, salvo que la derrama sea para un gasto del que esté exento por los estatutos. Tampoco paga una mejora no necesaria que costó más de tres mensualidades si votó en contra (artículo 17.4 LPH). Las obras de accesibilidad y un ascensor nuevo las paga aunque tenga exenciones, y las de conservación, salvo las de elementos de los que esté exento.

¿Un local convertido en vivienda paga más comunidad?

No automáticamente. La cuota de participación no cambia por cambiar el uso (artículo 3 LPH): para modificarla hace falta unanimidad o una sentencia. Lo que puede discutirse es si mantiene sus exenciones, y depende de cómo esté redactada la cláusula: si eximía a los locales por no usar el portal y la vivienda entra por él, la comunidad tiene argumentos para reclamar.

¿Puede la comunidad impedir que conviertan un local en vivienda?

En general no. El Tribunal Supremo reconoce el derecho a cambiar el uso salvo que el título o los estatutos lo prohíban expresamente. Lo que sí necesita permiso de la junta es tocar elementos comunes, como abrir una puerta al portal o cambiar la fachada. Aparte, hace falta la licencia del ayuntamiento.

¿Puede un local poner un rótulo en la fachada sin permiso?

Solo si los estatutos lo autorizan. La fachada es un elemento común, incluida su imagen. Si los estatutos no dicen nada, el dueño del local tiene que pedir permiso a la junta y, además, cumplir la ordenanza municipal de publicidad exterior.