Exención de pago del ascensor: ¿pagan bajos y locales?

La junta aprueba poner ascensor o cambiar el viejo, llega la derrama y el dueño del bajo o del local dice que él no paga: no lo usa y, además, «los estatutos le eximen». A veces tiene razón y a veces no. Depende de dos cosas: lo que digan exactamente los estatutos y qué se está pagando, si el mantenimiento, la sustitución o un ascensor nuevo.

En corto: todos pagan el ascensor según su coeficiente, lo usen o no (art. 9 LPH). Un bajo o un local solo se libra si el título o los estatutos le eximen. Si la exención es genérica, cubre mantenimiento, reparaciones y la sustitución por un ascensor nuevo. Pero no cubre la instalación de un ascensor donde antes no lo había, ni bajar el que hay hasta la planta de calle, salvo que los estatutos lo digan de forma expresa: ahí paga todo el mundo.

La regla general: no usarlo no te libra

El artículo 9.1.e de la LPH obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación «o a lo especialmente establecido». Y el apartado 9.2 cierra la puerta al argumento más repetido: la no utilización de un servicio no exime de pagarlo.

Así que el bajo que entra por la calle y nunca coge el ascensor paga, en principio, como todos. El dueño del local con acceso propio, también. La excepción tiene que estar escrita.

Cuándo un bajo o un local no paga el ascensor

Hace falta que el título constitutivo o los estatutos contengan una cláusula que le exima, o un acuerdo posterior adoptado por unanimidad. Es lo que la ley llama «lo especialmente establecido», y el artículo 5 permite que el título regule cómo se reparten los gastos.

Esa cláusula la suele poner el promotor al dividir el edificio. Si no existe, no se puede crear después por mayoría. Eximir a unos propietarios altera el reparto del título y hace pagar más a los demás, por lo que exige unanimidad (artículo 17.6). El Tribunal Supremo lo recuerda en la sentencia 152/2024: excluir a los locales por no usar el ascensor sería abusivo para las viviendas y requeriría haberlo aprobado por unanimidad. Por la misma razón, una exención que ya existe no se puede suprimir por mayoría.

Hay una excepción ligada a la propia obra. Al instalar el ascensor, la junta puede eximir con la misma mayoría que aprueba la instalación a quien tiene que ceder espacio para hacerla, como los dueños de unos trasteros que había que ocupar (sentencia 277/2026, de 23 de febrero). No usar el ascensor no es una causa de ese tipo.

Antes de discutir nada en la junta, hay que leer la cláusula palabra por palabra. Las redacciones habituales son de dos tipos:

• Exención genérica: «los locales no contribuirán a los gastos de ascensor», «quedan exentos de los gastos de portal, escalera y ascensor».
• Exención limitada: «los locales no contribuirán a los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento del ascensor».

La diferencia importa mucho, como vas a ver.

Mantenimiento, sustitución o ascensor nuevo: qué cubre la exención

El Supremo distingue según qué se esté pagando:

Sustituir el ascensor viejo: la exención genérica protege

En la sentencia 596/2013, los estatutos de un edificio de Madrid eximían a los locales de planta baja y sótano de «los gastos que originaren la conservación y reparación de los portales, escaleras y ascensores». Una inspección obligó a reformar los tres ascensores para adaptarlos a la normativa (es lo que pasa con las mejoras obligatorias para ascensores antiguos), y la junta quiso cobrar la derrama también a los locales. El Supremo dijo que no: una exención genérica basada en que el local no usa el ascensor comprende no solo la conservación y el mantenimiento, sino todos los gastos que requiera, ordinarios o extraordinarios, incluido el cambio del existente por otro nuevo. Donde los estatutos no distinguen, no cabe distinguir.

La sentencia 678/2016 aplicó la misma regla a unas obras para suprimir barreras en la escalera y el ascensor que ya existían, en un edificio cuyos locales no tenían acceso al portal. Otra cosa es que la cláusula hable solo de gastos «ordinarios»: entonces la reforma o la sustitución sí pueden tocarte.

Instalar un ascensor nuevo: pagan todos

Si el edificio no tenía ascensor y se instala por primera vez, la respuesta cambia. El Supremo lo considera una adecuación necesaria para la habitabilidad del edificio, no una simple mejora, y por eso los locales y garajes también contribuyen. En la sentencia 152/2024, una cláusula que eximía del entretenimiento, la conservación y la reparación ordinaria del ascensor no amparaba dejar de pagar su instalación, porque eso no estaba previsto expresamente.

La sentencia 381/2018, de 21 de junio, aplicó el mismo criterio a bajar el ascensor existente hasta la planta de calle (la llamada «cota cero»), y lo repitieron la 216/2019, de 5 de abril, y la 276/2021, de 10 de mayo. El Supremo trata esa obra como una instalación nueva, así que el local paga aunque los estatutos le eximan de los gastos del ascensor. La frontera con la 678/2016 es fina, de modo que en estos casos conviene leer bien la redacción de los estatutos y, si hay mucho dinero en juego, consultar con un abogado.

Una vez instalado, el local exento del mantenimiento sigue sin pagar las revisiones y reparaciones ordinarias de ese ascensor.

Cómo se reparte la derrama del ascensor nuevo

Que el local tenga que pagar la instalación no significa que tenga que pagar exactamente su coeficiente. La junta puede elegir un sistema razonable de reparto. En la sentencia 152/2024, la junta planteó pagar por coeficiente o por alturas y eligió el coeficiente, y el Supremo consideró válidos los dos: el de coeficiente es la forma general de repartir los gastos comunes y el de alturas es otro de los métodos racionales posibles.

El límite es el artículo 18.1.c: el acuerdo no puede causar un perjuicio grave a un propietario que no tenga obligación de soportarlo. Estar en desacuerdo con el método no basta para anularlo.

Si quieres ver cuánto tocaría a cada vivienda y a cada local antes de la junta, prueba con la calculadora de derramas.

Si el ascensor es obligatorio por accesibilidad

Cuando lo pide un vecino con una persona mayor de 70 años o con discapacidad, la instalación puede ser obligatoria sin votación (artículo 10.1.b), y su coste lo pagan los propietarios de la comunidad (artículo 10.2.a). Es una instalación nueva, así que se aplica la regla anterior: el local exento del mantenimiento también paga.

La obligación tiene un límite económico, y la Ley 4/2026 lo cambia a partir del 23 de octubre de 2026:

• Hasta el 22 de octubre de 2026, la obra es obligatoria si el coste anual repartido, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias, o si las ayudas a las que puede acceder la comunidad cubren el 75 % del coste.
• Desde el 23 de octubre de 2026, se mantiene el límite de doce mensualidades, pero el umbral de ayudas baja al 70 % y cuentan solo las ayudas efectivamente concedidas. Si el vecino que pide la obra aporta convocatorias, la comunidad queda obligada a solicitarlas.

En los dos casos, si se supera el límite, la obra sigue siendo obligatoria cuando quien la pide asume el exceso.

Si no es obligatoria, se aprueba por la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas (artículo 17.2), y una vez aprobada pagan todos aunque supere las doce mensualidades. Lo explicamos con ejemplos en instalar ascensor en la comunidad: ley, votos y quién paga. Y si la obra tiene que ocupar parte de un local o un piso, mira si el ascensor puede ocupar parte de tu vivienda.

Qué hacer si te cobran estando exento

1. Busca la cláusula exacta. Está en la escritura de división horizontal o en los estatutos inscritos. Pide copia al administrador o al Registro de la Propiedad.
2. Comprueba qué se cobra. Mantenimiento, sustitución o instalación nueva. Con la tabla de arriba sabrás si la exención te cubre.
3. Pídelo por escrito antes de la junta, citando la cláusula y, si encaja, la sentencia 596/2013.
4. Vota en contra o salva tu voto si la junta aprueba cobrarte. Si no fuiste, te basta con ser ausente para impugnar.
5. Impugna en plazo. Tienes tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos (artículo 18.3). Para los ausentes, el plazo cuenta desde que se les comunica el acuerdo.
6. Paga o consigna mientras tanto. Para impugnar hay que estar al corriente o consignar la deuda (artículo 18.2), y la impugnación no suspende el cobro salvo que el juez lo acuerde (artículo 18.4). La ley exceptúa los acuerdos que fijan o alteran las cuotas de participación, pero consignar te ahorra discutir si tu caso entra ahí. Si no pagas, la comunidad puede reclamarte como a cualquier vecino moroso.

Tienes el procedimiento completo en cómo impugnar un acuerdo de la junta.

Si eres el presidente, el razonamiento es el mismo al revés: antes de cargar la derrama a un local, lee su cláusula. Cobrar la sustitución a un local con exención genérica es un acuerdo que el Supremo ya ha anulado.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 5, 9, 10, 17 y 18.
• Ley 4/2026, de 1 de octubre, disposición final primera (nueva redacción del artículo 10.1.b, en vigor desde el 23 de octubre de 2026).
• Tribunal Supremo, Sala de lo Civil: sentencias 596/2013, de 3 de octubre (rec. 842/2011), 152/2024, de 6 de febrero (rec. 6393/2019), y 277/2026, de 23 de febrero (rec. 1612/2021). Puedes consultarlas en el buscador de jurisprudencia del CENDOJ (poderjudicial.es).

Preguntas frecuentes

¿Tiene que pagar el ascensor el propietario de un bajo?

Sí, en principio. El ascensor es un elemento común y sus gastos se reparten por coeficiente entre todos los propietarios, lo usen o no: la LPH dice expresamente que no utilizar un servicio no exime de pagarlo. Solo queda fuera si el título constitutivo o los estatutos le eximen.

Mis estatutos eximen a los locales de los gastos del ascensor. ¿Tengo que pagar la sustitución por uno nuevo?

Si la exención es genérica, por ejemplo de los gastos del ascensor sin más, no. El Tribunal Supremo entiende que una exención genérica cubre los gastos ordinarios y los extraordinarios, incluida la reforma o el cambio del ascensor viejo por otro (sentencia 596/2013, de 3 de octubre). Si la cláusula se limita expresamente a los gastos ordinarios, la sustitución sí puede tocarte.

¿Pagan los locales exentos la instalación de un ascensor que antes no existía?

Sí. Es jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo que, cuando se instala un ascensor por primera vez, los locales y garajes también contribuyen, aunque los estatutos les eximan del mantenimiento. La última sentencia que lo reitera es la 152/2024, de 6 de febrero. La exención solo cubriría la instalación si los estatutos lo dijeran expresamente.

¿Puede la junta eximir a los bajos de pagar el ascensor?

No por mayoría si el motivo es que no lo usan. Eximir a unos propietarios cambia el reparto de gastos del título y carga más a los demás, así que necesita unanimidad. La excepción es una exención ligada a la propia obra, como la de quien cede su trastero para hacer el hueco, que el Supremo admite con la misma mayoría que aprueba el ascensor. Lo que sí puede decidir la junta, al aprobar un ascensor nuevo, es el sistema de reparto de la derrama, por coeficiente o por alturas, siempre que no perjudique gravemente a nadie.

¿Qué hago si me cobran el ascensor estando exento?

Lee la cláusula exacta de los estatutos, pide que se aplique por escrito y, si la junta aprueba el cargo, impugna el acuerdo: tienes tres meses, o un año si es contrario a los estatutos. Mientras tanto, paga o consigna la cantidad, porque para impugnar hay que estar al corriente y porque la impugnación no suspende el cobro.