Gastos de comunidad: qué son, qué incluyen y quién los paga

Todos los meses llega el recibo de la comunidad, y casi nadie sabe de dónde sale la cifra. Los gastos de comunidad son lo que cuesta mantener el edificio, y cada propietario paga una parte según un porcentaje que viene en la escritura. Aquí tienes qué incluyen, cómo se calcula lo que te toca, quién tiene que pagarlos, qué pasa si alguien no paga y si desgravan.

En corto: los gastos de comunidad son los gastos generales del edificio (limpieza, luz de zonas comunes, ascensor, seguro, administrador, fondo de reserva, reparaciones). Se reparten según la cuota de participación de cada piso, salvo que los estatutos digan otra cosa, y los paga siempre el propietario, aunque no use el servicio y aunque el piso esté alquilado. Solo desgravan si el piso está alquilado.

Qué son los gastos de comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal los llama gastos generales: los necesarios «para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» (artículo 9.1.e). Es decir, lo que cuesta el edificio en común y no se puede cargar a un piso concreto.

Cada año la junta aprueba un presupuesto con esos gastos (artículo 14), y de él sale la cuota que paga cada propietario, normalmente al mes o al trimestre. Lo que no se puede individualizar, lo pagan todos según su cuota de participación. Lo que sí se puede atribuir a un piso, como el agua de quien tiene contador propio, lo paga ese piso.

Qué incluyen y qué no

Un presupuesto ordinario típico tiene estas partidas:

No son gastos de comunidad:

• El IBI de tu piso: es un impuesto municipal que paga cada propietario.
• Tus suministros individuales, con su propio contador: luz, gas o agua de tu vivienda.
• Las obras dentro de tu piso, salvo que afecten a un elemento común.
• Los daños que cause un vecino por descuido: los paga él o su seguro (artículo 9.1.b).

Cómo se pagan y cuánto pesa cada partida lo tienes en cómo se aprueba el presupuesto anual y en presupuesto ordinario y extraordinario.

Cómo se reparten: la cuota de participación

Cada piso o local tiene asignada una cuota de participación, un porcentaje del total del edificio que sirve «de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios» (artículo 3). Se fija en el título constitutivo según la superficie útil, si es interior o exterior, su situación y el uso previsible de los servicios comunes (artículo 5).

La cuenta es sencilla:

Lo que pagas al año = presupuesto anual × tu cuota de participación

Un ejemplo: el presupuesto de la comunidad es de 24.000 € al año y tu piso tiene una cuota del 4,5 %. Te tocan 1.080 € al año, 90 € al mes. Un ático con una cuota del 6 % pagaría 1.440 € al año, y un local pequeño del 2 %, 480 €.

Tu cuota está en la escritura de división horizontal y suele aparecer también en la escritura de compraventa y en la nota simple del Registro. Si no la encuentras, pídela al administrador. Lo explicamos en división horizontal: qué es y cómo pedirla.

Cuando los estatutos fijan otro reparto

El artículo 9.1.e permite pagar «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido». Los estatutos pueden eximir a algunos pisos de ciertos gastos o repartir alguno a partes iguales. Los casos más habituales:

• Bajos y locales que no pagan el ascensor ni la escalera: depende de lo que digan los estatutos y de qué gasto se trate; lo tienes en exención de pago del ascensor.
• Garajes y trasteros: pagan según su cuota o su propio reparto, como explicamos en la cuota del garaje y en trastero frente a vivienda.

Fuera de esas exenciones escritas, no usar un servicio no te libra de pagarlo: la ley lo dice expresamente (artículo 9.2). Quien vive en un primero paga el ascensor, y quien no baja a la piscina, también.

¿Se puede cambiar la cuota de participación?

Cambiar la cuota de un piso, o el sistema de reparto, modifica el título constitutivo y exige unanimidad (artículos 3, 5 y 17.6). Hay excepciones con mayorías menores: por ejemplo, la junta puede subir hasta un 20 % la participación en los gastos de las viviendas de uso turístico con 3/5 (artículo 17.12). Si una cuota es claramente desproporcionada, por ejemplo un local que se convirtió en vivienda, y no hay unanimidad, queda la vía judicial. Lo vemos con un caso real en subir la cuota de la comunidad cuando los vecinos se niegan.

Gastos ordinarios y extraordinarios

• Ordinarios: los del presupuesto anual, que se pagan con la cuota mensual. La junta los aprueba con la mayoría del artículo 17.7.
• Extraordinarios o derramas: los que no caben en el presupuesto, normalmente obras. Se reparten igual, por cuota de participación salvo otra regla en los estatutos.

Las obras necesarias para conservar el edificio o garantizar su seguridad y accesibilidad son obligatorias y no se votan: la junta solo decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (artículo 10.2). Con las mejoras que no son necesarias es distinto: si votaste en contra y tu parte supera tres mensualidades de cuota ordinaria, no estás obligado a pagarlas (artículo 17.4). Todo esto está en qué es una derrama y quién tiene que pagarla.

Quién tiene que pagarlos

El propietario, siempre. La obligación es del dueño del piso, viva o no en él.

• Piso alquilado: frente a la comunidad paga el propietario. El contrato puede pactar que el inquilino le abone la comunidad al casero, pero solo si lo dice por escrito y fija el importe anual (artículo 20 LAU). Lo explicamos en quién paga la comunidad en un alquiler.
• Compraventa: quien compra responde con el propio piso de lo que debiera el anterior dueño en el año de la compra y los tres anteriores (artículo 9.1.e). Por eso el vendedor tiene que aportar en la notaría un certificado de estar al corriente, que el secretario debe emitir en siete días naturales. Lo tienes en nuevo propietario y deudas de comunidad y en certificado de deuda.
• El presidente paga como cualquier otro propietario; solo queda exento si la junta lo acuerda. Lo vemos en ¿cobra el presidente de la comunidad?.

Qué pasa si no se pagan

No pagar la comunidad tiene consecuencias rápidas:

• Pierdes el voto: quien no está al corriente al empezar la junta puede hablar, pero no votar (artículo 15.2).
• Medidas disuasorias: la junta puede acordar intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios no esenciales, sin efecto retroactivo (artículo 21.1). La deuda genera intereses desde que se debía pagar.
• Reclamación judicial: la comunidad puede ir por el procedimiento monitorio, con el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda (artículo 21), y llegar al embargo del piso.
• Prioridad de cobro: las cuotas del año en curso y de los tres anteriores son un crédito preferente y siguen al piso aunque se venda.

Tienes el procedimiento completo en vecino moroso: cómo reclamar la deuda y los plazos en cuándo prescribe la deuda con la comunidad. Si lo que buscas son «trucos» para no pagar, lee antes ¿se puede dejar de pagar la comunidad?: casi todos acaban costando más.

¿Desgravan los gastos de comunidad?

Solo si el piso está alquilado. En ese caso, las cuotas de comunidad son un gasto deducible de los rendimientos del alquiler en la declaración de la renta (artículo 13 del Reglamento del IRPF), con dos condiciones que recuerda la Agencia Tributaria:

• Solo cuentan los meses en que el piso ha estado alquilado, no los que estuvo vacío.
• Solo si los pagas tú. Si el contrato los repercute al inquilino, tú no te los deduces.

En tu vivienda habitual o en una segunda residencia sin alquilar, los gastos de comunidad no desgravan. Otra cosa son algunas obras de eficiencia energética de la comunidad, que pueden tener deducciones propias.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 3, 5, 9, 10, 14, 15, 17 y 21.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 20.
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículo 13.

Preguntas frecuentes

¿Qué son los gastos de comunidad?

Son los gastos generales que hacen falta para mantener el edificio y sus servicios comunes y que no se pueden atribuir a un piso concreto: limpieza, luz y agua de las zonas comunes, ascensor, seguro, administrador, fondo de reserva y reparaciones. Cada propietario paga una parte según su cuota de participación (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).

¿Cómo se calcula lo que me toca pagar de comunidad?

Se multiplica el presupuesto anual de la comunidad por tu cuota de participación, que viene en la escritura de división horizontal en forma de porcentaje. Si el presupuesto es de 24.000 € al año y tu cuota es del 4,5 %, te tocan 1.080 € al año, es decir, 90 € al mes. Los estatutos pueden fijar otro reparto para algunos gastos.

¿Tengo que pagar el ascensor o la piscina aunque no los use?

Sí, por regla general. La ley dice que no utilizar un servicio no exime de pagarlo (artículo 9.2 LPH). La excepción son las exenciones que recojan expresamente los estatutos, como las de muchos bajos y locales en el ascensor, y las mejoras no necesarias que se aprueban con tu voto en contra cuando tu parte supera tres mensualidades.

¿Quién paga los gastos de comunidad si el piso está alquilado?

Frente a la comunidad, siempre el propietario. El contrato de alquiler puede pactar que el inquilino se los pague al casero, pero solo si lo dice por escrito y fija el importe anual (artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si el inquilino no paga, la comunidad reclama al dueño.

¿Los gastos de comunidad desgravan en la renta?

Solo si el piso está alquilado. Entonces son gasto deducible de los rendimientos del alquiler, por los meses en que haya estado arrendado y siempre que los pague el propietario. En tu vivienda habitual o en una vivienda vacía no desgravan.

¿Se puede cambiar la cuota de participación de un piso?

Solo con unanimidad, porque la cuota forma parte del título constitutivo (artículos 3, 5 y 17.6 LPH). Hay excepciones con mayorías menores, como la subida de hasta un 20 % para las viviendas turísticas, por 3/5. Si una cuota es claramente desproporcionada y no hay unanimidad, queda la vía judicial.