Salida de humos en la comunidad: ¿hace falta permiso?

Abre un bar en el bajo, alguien reforma la cocina o instala una chimenea, y de repente hay un tubo subiendo por el patio o por la fachada. Unos vecinos preguntan si eso se puede hacer sin preguntar; el del bajo dice que tiene todos los permisos. Y el humo, mientras tanto, entra por las ventanas. Esto es lo que dice la ley.

En corto: una salida de humos que pasa por la fachada, el patio o la cubierta afecta a elementos comunes y, por regla general, necesita permiso de la comunidad. Excepción: que los estatutos autoricen a los locales a hacerlo y no haya perjuicio real. Si la comunidad la toleró durante años, no puede prohibirla de golpe (Supremo, 2026). Aparte, hace falta cumplir la ordenanza municipal, que en muchas ciudades exige sacar los humos por encima de la cubierta.

Por qué hace falta permiso de la comunidad

La fachada, los patios de luces y la cubierta son elementos comunes del edificio. El artículo 7.1 de la LPH permite a cada propietario hacer obras en su piso o local, pero no alterar los elementos comunes ni perjudicar la seguridad, la estructura o la configuración exterior del edificio.

Un conducto de humos anclado a la fachada o que atraviesa el forjado hasta la azotea altera esos elementos. Por eso, como regla, hace falta autorización de la junta. Es el mismo principio que para cerrar una terraza o colgar el aire acondicionado en la fachada.

Las tres situaciones que cambian la respuesta

1. Los estatutos lo autorizan

Muchos edificios con locales tienen en sus estatutos una cláusula que permite a los locales hacer las instalaciones necesarias para su actividad, incluidas salidas de humos, sin pedir permiso.

Los tribunales respetan esas cláusulas: si los estatutos autorizan la instalación, la junta no puede denegarla, siempre que la obra no dañe la estructura ni cause un perjuicio constatable a la comunidad o a los vecinos. Lee bien vuestros estatutos de la comunidad antes de votar nada.

2. La comunidad lo toleró durante años

El Tribunal Supremo, en su sentencia 103/2026, de 29 de enero, anuló el acuerdo de una comunidad que, después de consentir durante más de diez años la salida de humos de un local, prohibió de repente su uso y ordenó desmontarla.

El Supremo entendió que ese cambio iba contra los propios actos de la comunidad y contra la buena fe: tanto tiempo de tolerancia había generado una confianza legítima en el dueño del local.

La lección para la comunidad: si una instalación no os parece bien, hay que reaccionar pronto. Callar durante años puede acabar valiendo como consentimiento. Lo explicamos en el consentimiento tácito en obras.

3. Ni estatutos ni tolerancia: hace falta acuerdo

Si los estatutos no dicen nada y la instalación es nueva, el dueño del local o del piso tiene que pedir permiso a la junta. La mayoría necesaria depende de cuánto se altere la fachada o la cubierta. Los tribunales suelen ser exigentes cuando cambia la configuración exterior del edificio, pero aplican más flexibilidad a los locales comerciales, que necesitan ciertas instalaciones para funcionar.

En la práctica:

• Presenta la petición por escrito, con el proyecto técnico: por dónde irá el conducto, dónde saldrá y con qué filtros.
• Propón condiciones: que el local pague la instalación y su mantenimiento, que responda de cualquier daño y que la retire si cesa la actividad.
• Pide que se vote con un punto claro en el orden del día. Tienes cómo hacerlo en cómo pedir permiso a la comunidad para una obra.

Además del permiso de la comunidad: la normativa

El permiso de los vecinos no sustituye los requisitos técnicos y municipales:

• Ordenanzas municipales. En muchas ciudades, las salidas de humos de cocinas de hostelería tienen que llegar por encima de la cubierta del edificio, a una altura mínima respecto a ventanas cercanas, y está prohibido expulsarlas a fachada o a la vía pública. Sin cumplirlo, el ayuntamiento no concede la licencia de actividad.
• Código Técnico de la Edificación. En edificios nuevos, las cocinas de las viviendas tienen un sistema de extracción propio que expulsa al exterior, normalmente por la cubierta.
• Calderas. Las calderas tienen su propia normativa (el RITE), que en algunos casos permite la salida de gases a fachada, con condiciones. Consulta con el instalador.

Si el bar del bajo tiene licencia y cumple la ordenanza, la comunidad no puede impedirle trabajar. Si no la tiene o no cumple, la vía es la denuncia en el ayuntamiento.

Cuando el humo te molesta: qué hacer

El humo de un local (bar, restaurante, asador).

1. Comprueba si la salida cumple la ordenanza: altura, filtros, ubicación.
2. Si no cumple, denuncia en el ayuntamiento, que puede inspeccionar y precintar.
3. Si cumple pero el humo o el olor son constantes e intensos, la comunidad puede tratarlo como actividad molesta (artículo 7.2): requerimiento al local y, si no pone solución, demanda de cesación. Lo explicamos paso a paso en actividades molestas en la comunidad.

El humo de la chimenea o la barbacoa de un vecino.

• Una barbacoa o chimenea ocasional forma parte de la vida normal. Lo que puede ser molesto es el uso continuo que llena de humo las casas de al lado.
• Primero, hablar. Después, avisar al presidente. Si persiste y es intenso, el mismo camino de las actividades molestas. Revisa también las normas de la comunidad y la ordenanza local: muchas regulan las barbacoas en terrazas. Lo vemos en normas de la comunidad de vecinos.

El tabaco del vecino. Fumar en tu propia terraza o balcón está permitido en general. Solo si el humo es constante y grave podría encajar en actividades molestas, y es difícil de probar.

Si eres el dueño del local

Si vas a abrir un negocio con cocina:

• Antes de firmar el alquiler o la compra, pregunta si el local ya tiene salida de humos y si los estatutos permiten instalarla. Un local sin posibilidad de salida de humos vale mucho menos para hostelería.
• Pide permiso por escrito a la comunidad aunque creas que no lo necesitas. Un acuerdo claro evita años de conflicto.
• Mantén los filtros y la limpieza del conducto: la mayoría de las quejas vienen de instalaciones sucias o mal dimensionadas.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 7.
• Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación.

Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso de la comunidad para poner una salida de humos?

Normalmente sí, porque el conducto pasa por la fachada, el patio o la cubierta, que son elementos comunes. La excepción más importante es que los estatutos autoricen expresamente a los locales a hacer esas instalaciones: en ese caso, si no hay perjuicio constatable para el edificio ni para los vecinos, no hace falta autorización de la junta. Además, siempre hace falta cumplir la normativa municipal.

¿Puede la comunidad obligar a quitar una salida de humos que lleva años puesta?

Depende. Si la comunidad la conocía y la toleró durante mucho tiempo sin oponerse, el Tribunal Supremo (sentencia 103/2026, de 29 de enero) ha anulado un acuerdo que prohibía de golpe su uso, por ir contra sus propios actos y la buena fe. Si se instaló sin permiso y la comunidad reaccionó a tiempo, sí puede exigir su retirada.

¿Puede un bar sacar los humos por la fachada?

En muchos municipios, no: las ordenanzas suelen exigir que las salidas de humos de cocinas industriales lleguen por encima de la cubierta del edificio y prohíben expulsarlos a fachada o a la calle. Hay que revisar la ordenanza local, porque sin ese requisito el ayuntamiento no concede la licencia de actividad.

¿Qué hago si me entra el humo de la chimenea o la barbacoa del vecino?

Primero, hablar con él y, si no cambia, avisar al presidente. Si el humo es frecuente e intenso, puede ser una actividad molesta del artículo 7.2 de la LPH: la comunidad puede requerirle que pare y, si no lo hace, demandarle. Si incumple la ordenanza municipal, también puedes denunciarlo en el ayuntamiento.

¿Qué mayoría hace falta para autorizar una salida de humos?

Depende de los estatutos y de cuánto altere la fachada o la cubierta. Si los estatutos ya lo permiten, no hace falta votación. Si no dicen nada, la instalación altera un elemento común y los tribunales suelen exigir el acuerdo de la junta con mayorías reforzadas, aunque con más flexibilidad cuando se trata de locales comerciales. Conviene consultarlo antes de votar.