¿Quién paga la comunidad en un alquiler?

Firmas un alquiler y, a los pocos meses, el casero te pide que le pagues también la cuota de la comunidad. O eres el propietario y no sabes si puedes pasarle ese gasto al inquilino. La ley tiene una respuesta clara, pero con una condición que muchos contratos no cumplen.

En corto: por defecto, la comunidad la paga el propietario. Puede pactarse que la pague el inquilino, pero solo si el contrato lo dice por escrito y fija el importe anual de esos gastos al firmar (artículo 20 de la LAU). Las derramas por obras son del propietario. Si el casero no paga a la comunidad, la deuda es suya, no del inquilino.

La regla: paga el propietario, salvo pacto por escrito

Frente a la comunidad, quien está obligado a pagar es siempre el propietario del piso (artículo 9 de la LPH). Otra cosa es que, dentro del contrato de alquiler, casero e inquilino acuerden quién soporta ese gasto.

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar que los gastos generales del edificio (comunidad, tributos, cargas) que correspondan a la vivienda sean a cargo del inquilino. Para que ese pacto valga, tiene que cumplir dos requisitos:

1. Constar por escrito en el contrato.
2. Fijar el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato.

La ley dice que son requisitos «para su validez»: si falta cualquiera de los dos, el pacto no vale y los gastos siguen siendo del propietario. Es el fallo más habitual: contratos con una línea genérica («los gastos de comunidad serán por cuenta del arrendatario») sin cifra.

Qué gastos puede repercutir el casero y cuáles no

Sí puede repercutir, si se pacta:

• La cuota ordinaria de la comunidad (limpieza, luz de zonas comunes, ascensor, seguro del edificio, administrador).
• Tributos como el IBI o la tasa de basuras, con el mismo requisito de pacto escrito e importe.

Los paga siempre el inquilino, sin pacto: los servicios que se miden con contador propio, como la luz, el agua o el gas de su vivienda (artículo 20.3 de la LAU).

No debería repercutir:

• Derramas por obras. Reparar y conservar la vivienda y el edificio en condiciones de habitabilidad es obligación del arrendador (artículo 21 de la LAU). Una derrama para arreglar la fachada, cambiar el ascensor o hacer la ITE no es un gasto de sostenimiento ordinario, sino una inversión en su inmueble. Tienes más detalle sobre qué es una derrama en derrama en la comunidad: qué es y quién paga.
• Deudas anteriores del propietario con la comunidad.
• Multas o recargos por los retrasos del propietario en pagar la cuota.

¿Puede subir la comunidad que paga el inquilino?

Con límites. Durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es una empresa), lo que paga el inquilino por estos gastos solo puede subir por acuerdo entre las partes, una vez al año y nunca más del doble del porcentaje en que pueda actualizarse la renta (artículo 20.2 de la LAU). Los tributos, como el IBI, no tienen ese tope. Así que si la junta aprueba un presupuesto mucho mayor, el casero no puede trasladar la subida entera sin más.

Para cobrarlos, el propietario debe darte un justificante de lo que pagas, igual que con la renta.

Si el propietario no paga la comunidad

Es la duda más angustiosa para quien vive de alquiler: el casero deja de pagar y el administrador llama a la puerta.

• La deuda no es tuya. La comunidad debe reclamarla al propietario, por la vía del proceso monitorio si hace falta.
• No pueden cortarte servicios ni impedirte usar el ascensor, la piscina o las zonas comunes por la deuda del casero. Tampoco pueden publicar tu nombre como moroso.
• Si tú le pagas la comunidad al casero (porque así se pactó) y él no la ingresa, guarda los justificantes: demuestran que cumpliste.
• El riesgo real es que, si la deuda crece, la comunidad acabe embargando el piso. Si eso ocurre, consulta a un abogado sobre cómo afecta a tu contrato.

Si eres presidente y tienes un inquilino en esa situación, dirige todas las reclamaciones al propietario. Tienes un modelo en requerimiento de pago al moroso.

Locales y alquiler de temporada

Todo lo anterior se aplica al alquiler de vivienda habitual. Los locales comerciales y los alquileres de temporada (por estudios, trabajo o vacaciones) son, para la LAU, arrendamientos para uso distinto de vivienda, y se rigen ante todo por lo que pacten las partes (artículo 4.3): lo que diga el contrato es lo que vale, y es habitual que el inquilino de un local pague la comunidad e incluso el IBI. Aun así, conviene que el contrato fije cifras claras.

Qué conviene poner en el contrato

Si eres el propietario y quieres que el inquilino pague la comunidad:

• Una cláusula expresa: «Los gastos de comunidad serán a cargo del arrendatario».
• El importe anual en la fecha de firma: «que a la fecha de este contrato ascienden a X euros anuales».
• Cómo se pagan: junto con la renta, o directamente a la comunidad.
• Que las derramas extraordinarias quedan excluidas, para evitar conflictos.

Si eres el inquilino, antes de firmar pide el último recibo de comunidad y comprueba que la cifra del contrato coincide.

Y si eres inquilino y te preguntas qué puedes hacer en la comunidad, lo resolvemos en quién puede usar la piscina comunitaria y en quién puede asistir y votar en la junta.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 4, 20 y 21.
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 9.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la comunidad en un piso de alquiler?

El propietario, salvo que el contrato diga expresamente que la paga el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite ese pacto, pero solo vale si consta por escrito y fija el importe anual de los gastos en la fecha del contrato. Si el contrato no dice nada, la cuota la paga el casero.

¿Es legal cobrar los gastos de comunidad al inquilino?

Sí, si se pacta por escrito en el contrato y se indica cuánto suman al año en el momento de firmar (artículo 20 de la LAU). Una cláusula genérica del tipo «los gastos de comunidad serán a cargo del arrendatario», sin importe, no es válida y el inquilino puede negarse a pagarlos.

¿Las derramas las paga el inquilino o el propietario?

Las derramas para obras de conservación, reparación o mejora del edificio las paga el propietario: el pacto de la LAU se refiere a los gastos generales de sostenimiento, no a obras extraordinarias, y reparar lo necesario es obligación del arrendador. Solo si el contrato lo prevé de forma expresa podría discutirse otra cosa, y aun así es una cláusula muy discutible.

Soy inquilino y el propietario no paga la comunidad, ¿me pueden reclamar a mí?

No. La deuda con la comunidad es del propietario del piso, no tuya. La comunidad debe reclamársela a él y no puede impedirte usar el ascensor, la piscina o las zonas comunes por su impago. Lo que sí puede ocurrir es que, si la deuda sigue creciendo, la comunidad acabe embargando el piso.

¿Cuánto puede subir la comunidad que paga el inquilino?

Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el casero es una empresa), lo que paga el inquilino por comunidad solo puede subir por acuerdo entre las partes, una vez al año y como máximo el doble del porcentaje en que pueda actualizarse la renta. Los tributos, como el IBI, quedan fuera de ese límite.