Presupuesto ordinario vs. extraordinario en la comunidad: diferencias clave
El Equipo de PDC
Expertos en Propiedad Horizontal
En la gestión económica de una comunidad de propietarios hay dos conceptos que se confunden con frecuencia: el presupuesto ordinario (la planificación anual de gastos corrientes) y el presupuesto extraordinario o derrama (los gastos imprevistos o de gran envergadura que no caben en el ordinario). Entender la diferencia es fundamental para gestionar bien la comunidad y para saber qué derechos tienes como propietario.
En 30 segundos: El presupuesto ordinario cubre los gastos fijos y previsibles del año (limpieza, ascensor, seguro). Las derramas extraordinarias cubren gastos imprevistos o grandes obras que no estaban en el presupuesto. Tienen procesos de aprobación distintos y consecuencias distintas para los propietarios.
El presupuesto ordinario: la planificación anual
El presupuesto ordinario es la hoja de ruta económica de la comunidad para un año concreto. Lo elabora el administrador, lo aprueba la junta ordinaria por mayoría simple y determina las cuotas mensuales que paga cada propietario.
Qué incluye
- Gastos fijos anuales previsibles: limpieza, mantenimiento del ascensor, seguro, suministros, honorarios del administrador
- Reparaciones menores habituales
- Dotación obligatoria al fondo de reserva (mínimo 10% del total)
Cómo se aprueba
En la junta ordinaria anual, que debe celebrarse al menos una vez al año. La mayoría necesaria es simple: más votos a favor que en contra de los asistentes.
Cómo afecta a los propietarios
Una vez aprobado, la cuota mensual resultante es obligatoria para todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra. Se paga mensualmente durante todo el ejercicio.
Qué pasa si los gastos reales superan el presupuesto
Si durante el año aparecen gastos no previstos que pueden cubrirse dentro del límite legal (tres mensualidades ordinarias), el administrador los cubre directamente. Si superan ese límite, se recurre al fondo de reserva o se aprueba una derrama extraordinaria.
El presupuesto extraordinario (derrama): los gastos fuera de lo ordinario
La derrama extraordinaria es la forma de financiar gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario o que, por su envergadura, no pueden cubrirse con las cuotas habituales.
Cuándo es necesaria una derrama
- Obras de gran importe: Rehabilitación de fachada, sustitución del ascensor, reforma de la cubierta
- Gastos imprevistos que superan el fondo de reserva: Una reparación urgente que agota el fondo disponible
- Obras requeridas por la ITE: Si la inspección técnica detecta deficiencias que requieren obras costosas
- Mejoras aprobadas por la junta: Instalación de sistemas de seguridad, mejoras en zonas comunes
Cómo se aprueba
Depende del importe y del tipo de gasto:
| Tipo de derrama | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Importe ≤ 3 mensualidades ordinarias | No necesita junta |
| Gasto de conservación obligatorio (Art. 10 LPH) | No necesita votación (cualquier importe) |
| Mejora no obligatoria | Mayoría simple (si el coste por propietario ≤ 3 mensualidades) |
| Mejora no obligatoria (coste mayor) | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Obras de accesibilidad que superan 12 mensualidades | Mayoría simple |
Diferencias en el pago
La derrama puede pagarse:
- En un único pago en la fecha acordada
- En cuotas mensuales adicionales durante un período definido
- Combinando fondo de reserva y cuotas adicionales
La tabla comparativa
| Concepto | Presupuesto Ordinario | Derrama Extraordinaria |
|---|---|---|
| Qué cubre | Gastos anuales previsibles | Gastos imprevistos o de gran envergadura |
| Cuándo se aprueba | Junta ordinaria anual | Cuando surge la necesidad |
| Mayoría | Simple | Variable según importe y tipo |
| Cómo se paga | Cuota mensual fija | Pago único o cuotas adicionales |
| Quién lo elabora | El administrador | El administrador, a petición de la junta |
| Prioridad legal | Alta (gastos de conservación) | Alta si es obra obligatoria |
El fondo de reserva: el colchón entre ambos
El fondo de reserva está a caballo entre el presupuesto ordinario y las derramas extraordinarias. Se nutre del presupuesto ordinario (es una partida fija anual) y se usa para cubrir gastos extraordinarios sin necesidad de derrama inmediata.
Cuando el fondo de reserva es suficiente para cubrir un gasto imprevisto, no hace falta derrama. Cuando el gasto supera el fondo, sí. Por eso, las comunidades con un fondo de reserva bien dotado tienen menos necesidad de derramas extraordinarias.
La ley exige un mínimo del 10% del presupuesto ordinario como dotación anual, pero nada impide que la junta acuerde dotarlo más. Comunidades con edificios antiguos y previsibles necesidades de rehabilitación deberían acumular un fondo mayor.
Cuándo es mejor una derrama y cuándo una subida de cuota ordinaria
Esta es una decisión de gestión que la junta debe tomar conscientemente:
Derrama puntual: Mejor cuando el gasto es realmente excepcional y no va a repetirse. Evita subir las cuotas de forma permanente para un gasto de una sola vez.
Subida de cuota ordinaria: Mejor cuando hay gastos recurrentes nuevos (un nuevo contrato de mantenimiento, por ejemplo) o cuando el fondo de reserva está crónicamente bajo y necesita reforzarse de forma sostenida.
Combinación: Para obras de gran envergadura (rehabilitación de fachada), lo más habitual es una combinación: el fondo de reserva cubre una parte, una derrama fraccionada cubre el resto, y en algunos casos la comunidad accede a financiación bancaria para no sobrecargar a los propietarios con cuotas muy altas en un corto período.
Preguntas frecuentes
¿Una derrama para obras puede descontarse de los impuestos?
Depende de la naturaleza de las obras y de la normativa fiscal vigente. Las obras de rehabilitación energética pueden generar deducciones en el IRPF del propietario. Las derramas para obras ordinarias de conservación no suelen tener deducción directa, aunque el gasto es deducible para propietarios que tienen el piso arrendado.
¿Si hay una derrama en curso y se aprueba el nuevo presupuesto ordinario, se suman las cuotas?
Sí. Si pagas 80€/mes de cuota ordinaria y la comunidad aprueba una derrama de 20€/mes durante 24 meses, pagas 100€/mes durante esos dos años. Son conceptos separados que se acumulan.
¿La derrama puede cancelarse si la obra ya no hace falta?
Sí, la junta puede acordar cancelar una derrama si el motivo que la originó desaparece (por ejemplo, si una subvención cubre el coste de la obra). Los propietarios que ya pagaron cuotas de esa derrama tienen derecho a que se les devuelva lo pagado o se deduzca de futuras cuotas.
¿Una derrama para mejoras afecta igual a todos los propietarios?
Se reparte según coeficientes, igual que cualquier gasto. Un propietario con un coeficiente del 5% paga el 5% de la derrama total. Lo que puede variar es si hay propietarios que optan por no participar en mejoras no obligatorias (ver el régimen especial del Art. 17 LPH para mejoras).
¿El administrador puede aprobar una derrama sin contar a la junta?
Dentro del límite legal (tres mensualidades ordinarias) y para gastos de conservación, sí puede ordenarla directamente. Por encima de ese límite o para gastos no urgentes, necesita aprobación de la junta.
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