Cómo cambiar de presidente de la comunidad: pasos y acta

Cambiar de presidente en una comunidad es más sencillo de lo que parece. Lo normal es hacerlo cada año, pero la junta puede cesarlo antes sin dar explicaciones, y si el presidente no quiere convocar esa junta, los propios vecinos pueden hacerlo. Aquí tienes cuándo y cómo se cambia, qué mayoría hace falta, qué debe decir el acta y los trámites que hay que hacer después.

En corto: el presidente se cambia en junta. Al terminar el año, en la ordinaria; antes, en una extraordinaria convocada para eso, sin necesidad de motivo (artículo 13.7 LPH). Se aprueba con la mayoría general del artículo 17.7. Si el presidente no convoca, puede hacerlo la cuarta parte de los propietarios. Después hay que cambiar las firmas del banco, comunicar el nuevo representante a Hacienda en un mes y recoger la documentación.

Cuándo se cambia el presidente

Hay cuatro situaciones:

Al terminar el mandato. El cargo dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa. En la junta ordinaria se incluye un punto de «renovación de cargos» y se nombra al nuevo presidente, o se reelige al actual si nadie más se ofrece y él acepta seguir. Si nadie se presenta, se nombra por turno rotatorio o sorteo, como explicamos en ¿es obligatorio ser presidente?

Antes de tiempo. La ley permite a la junta remover al presidente antes de que acabe su año, en una junta extraordinaria (artículo 13.7). No exige ningún motivo: basta con que la mayoría lo quiera. Es la vía cuando el presidente no atiende sus funciones o ha perdido la confianza de los vecinos; si el problema es más grave, como decisiones contrarias a la ley o a la junta, mira también cómo denunciar al presidente.

Si renuncia. El presidente puede dejar el cargo presentando su renuncia a la junta, que nombra a otro. Tienes los pasos y el modelo en cómo renunciar como presidente de la comunidad.

Si deja de ser propietario o no puede ejercer. Solo un propietario puede ser presidente (artículo 13.2). Si vende su piso, fallece o cae enfermo, el vicepresidente, si lo hay, le sustituye por «vacante o imposibilidad» (artículo 13.4). Lo recomendable es convocar una junta y nombrar a otro cuanto antes.

Qué mayoría hace falta

El nombramiento y el cese del presidente se aprueban con la mayoría general del artículo 17.7:

• En primera convocatoria: la mayoría del total de propietarios que represente, a la vez, la mayoría de las cuotas de participación.
• En segunda convocatoria: la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes.

Los propietarios que no están al corriente de pago pueden asistir pero no votar, y no cuentan para las mayorías (artículo 15.2). Puedes comprobar si una votación sale con la calculadora de mayorías.

Si el presidente no quiere convocar la junta

Es la situación más incómoda: la comunidad quiere cambiar de presidente y es él quien tendría que convocar la junta. La ley tiene salida (artículo 16):

1. Reunid el apoyo necesario. Pueden pedir una junta la cuarta parte de los propietarios, o los que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación. Recoged las firmas con el modelo de solicitud de junta extraordinaria.
2. Pedídsela por escrito al presidente, indicando el asunto: «cese del presidente y nombramiento de uno nuevo». Guardad una copia firmada por todos.
3. Si no la convoca, convocadla vosotros. La ley dice que la convocatoria la hace el presidente «y, en su defecto, los promotores de la reunión». Debe incluir el orden del día, el lugar, el día y la hora, en primera y segunda convocatoria, y citar a todos los propietarios en la forma del artículo 9. Tienes un modelo en la convocatoria de junta extraordinaria.

Si el problema de fondo es que el presidente no hace nada, tienes más opciones en el presidente no hace nada: cómo desbloquear la comunidad.

Qué debe decir el acta

El cambio solo es válido si queda recogido en el acta de la junta. Además de lo que exige cualquier acta (artículo 19), el punto del cambio de presidente debe incluir:

• Si es una renovación al acabar el mandato o un cese anticipado.
• El resultado de las votaciones, con propietarios y cuotas a favor, en contra y abstenciones.
• El nombre del nuevo presidente y de los demás cargos, y desde cuándo ejercen.
• Si el nuevo presidente acepta el cargo en la junta o se le notificará después.
• Las facultades para los trámites: banco, Hacienda, administrador.

El acta la firman el presidente que dirigió la junta y el secretario, y se cierra en los diez días naturales siguientes. Tienes todo esto preparado en el modelo de acta de cambio de presidente, que incluye también la carta para comunicarlo al banco y a los proveedores.

Qué hacer después del cambio

1. Banco. Lleva un certificado del acuerdo de nombramiento, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, y pide que den de baja las firmas del presidente saliente y den de alta las del nuevo. Hasta que lo hagas, el banco sigue reconociendo al anterior. Lo explicamos en la cuenta bancaria de la comunidad.
2. Hacienda. El presidente suele figurar como representante de la comunidad en el censo. El cambio se comunica con una declaración censal de modificación, el modelo 036, en el plazo de un mes (artículo 10 del Reglamento de gestión tributaria). Más detalles en el NIF de la comunidad.
3. Administrador y proveedores. Comunícales quién es el nuevo presidente y cómo contactarle. La carta del modelo sirve para esto.
4. Documentación y llaves. El presidente saliente debe entregar lo que tenga de la comunidad: documentos, llaves de cuartos comunes, claves de acceso. Al nuevo le servirá el checklist del primer mes como presidente.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 13, 15, 16, 17 y 19.
• Real Decreto 1065/2007, Reglamento de gestión tributaria, artículo 10 (declaración censal de modificación).

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se puede cambiar el presidente de la comunidad?

Al terminar su mandato, que dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa, y también antes: la junta puede cesarlo en cualquier momento en una junta extraordinaria convocada para eso (artículo 13.7 LPH). No hace falta alegar un motivo concreto.

¿Qué mayoría hace falta para cambiar al presidente?

La general del artículo 17.7 LPH: en primera convocatoria, la mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas; en segunda, la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas presentes.

¿Qué hacemos si el presidente no quiere convocar la junta para cesarlo?

La cuarta parte de los propietarios, o los que representen al menos el 25 % de las cuotas, pueden pedir la junta. Si el presidente no la convoca, la convocan ellos mismos como promotores, con el orden del día y la citación a todos los propietarios (artículo 16 LPH).

¿Qué hay que hacer después de cambiar de presidente?

Actualizar las firmas autorizadas en el banco con un certificado del acuerdo, comunicar a Hacienda el nuevo representante de la comunidad con el modelo 036 en el plazo de un mes, avisar al administrador y a los proveedores, y recoger del presidente saliente la documentación, las llaves y las claves.

¿Quién es presidente si el actual vende su piso?

Para ser presidente hay que ser propietario, así que al vender deja de cumplir el requisito. Si hay vicepresidente, le sustituye mientras tanto (artículo 13.4 LPH). Lo recomendable es convocar una junta y nombrar a uno nuevo cuanto antes.