Primer mes como presidente: checklist de los 30 días

Sales de la junta con el cargo de presidente bajo el brazo, sin haberlo pedido y sin saber muy bien por dónde empezar. El manual de obligaciones y límites del presidente explica qué puedes y qué no puedes hacer durante todo el mandato. Esto es distinto: es la lista concreta de lo que conviene revisar en las primeras semanas, antes de que una sorpresa que ya existía se convierta en tu problema.

Por qué importa lo que hagas en el primer mes

Desde el momento en que se levanta el acta con tu nombramiento, eres el representante legal de la comunidad. Esto no significa que seas responsable retroactivamente de lo que pasó antes. Significa que, a partir de ahora, sí lo eres de lo que ya está sobre la mesa: una ITE con plazo corriendo, un seguro a punto de caducar, un acuerdo de junta que nadie ejecutó.

El objetivo de este primer mes no es "arreglarlo todo". Es saber exactamente qué hay, para no descubrirlo tarde.

1. Pide el libro de actas y revisa qué quedó sin ejecutar

El libro de actas recoge todos los acuerdos de las últimas juntas. Pídelo al administrador (o consérvalo tú, si tu comunidad no tiene administrador) y repasa, como mínimo, las dos o tres últimas reuniones buscando una cosa: acuerdos que se votaron a favor pero que nunca llegaron a ejecutarse.

Es más habitual de lo que parece: una reparación aprobada que se quedó "pendiente de presupuesto", una derrama votada que nunca se comunicó a los propietarios, un cambio de proveedor que se decidió y no se tramitó. Cada uno de esos puntos es trabajo que, técnicamente, ya tenía luz verde y solo falta ponerlo en marcha.

Si el administrador no te facilita el libro de actas o tarda en responder, el artículo sobre qué hacer si el administrador no contesta ni envía actas explica cómo reclamarlo formalmente.

2. Revisa las cuentas y el estado de los morosos

Pide el balance actualizado: saldo en cuenta, fondo de reserva y un listado de propietarios con deudas pendientes, indicando desde cuándo y de qué importe.

No hace falta que entiendas cada apunte contable el primer día, pero sí conviene tener claro:

• Si el fondo de reserva tiene el mínimo legal (el 5% del presupuesto ordinario anual, salvo que se haya usado para alguna obra reciente).
• Si hay deudas que llevan meses sin moverse, porque cuanto más tiempo pasa, más se complica reclamarlas.
• Si hay algún propietario en proceso judicial ya iniciado, para no perder de vista los plazos.

Si descubres morosos sin que se haya hecho nada al respecto, el artículo sobre qué hacer si un propietario no paga la derrama explica el procedimiento de reclamación paso a paso.

3. Comprueba el seguro de la comunidad

Pide la póliza vigente y mira tres cosas: la fecha de vencimiento, las sumas aseguradas (¿siguen siendo realistas para el valor actual del edificio?) y si incluye responsabilidad civil para los miembros de la junta directiva, no solo para el continente del edificio.

Es habitual que las pólizas se renueven año tras año sin que nadie revise si siguen ajustadas. Si quieres entender qué debería cubrir y qué suele quedar fuera, el artículo sobre qué cubre el seguro de una comunidad de propietarios lo desglosa con detalle.

4. Localiza si hay una ITE pendiente o desfavorable

Pregunta directamente: ¿cuándo se pasó la última Inspección Técnica del Edificio y cuál fue el resultado? Si el edificio tiene la antigüedad que la obliga y nunca se ha hecho, o si el resultado fue desfavorable y las obras de subsanación siguen sin ejecutarse, esto entra en la categoría de "urgente, aunque no parezca urgente".

Los plazos de subsanación de una ITE desfavorable corren independientemente de quién sea el presidente. Si descubres que tu comunidad tiene una pendiente, los artículos sobre cuándo es obligatoria la ITE y cuánto cuesta y sobre qué hacer si la ITE sale desfavorable explican los siguientes pasos.

5. Revisa el contrato del administrador y de los proveedores habituales

Localiza los contratos vigentes (administrador, limpieza, mantenimiento del ascensor, jardinería, si los hay) y apunta dos datos de cada uno: la fecha de renovación o vencimiento, y el precio actual.

No se trata de cambiar nada en el primer mes. Se trata de saber qué contratos se renuevan próximamente, para que si la junta quiere comparar presupuestos, haya tiempo de hacerlo con calma en lugar de a última hora.

6. Decide cómo te vas a comunicar con los vecinos

Antes de que surja el primer problema, decide qué canal vas a usar para comunicaciones de la comunidad: el grupo de WhatsApp existente (si lo hay), el tablón físico del portal, el correo electrónico a través del administrador, o una combinación.

No hace falta inventar nada nuevo. Lo que sí ayuda es dejar claro desde el principio qué tipo de avisos van por ahí (cortes de agua, citas de mantenimiento) y qué asuntos se tratan únicamente en junta, para evitar que cada conversación de vecinos se convierta en una negociación informal.

7. Mira cuándo es la próxima junta ordinaria

La junta ordinaria anual es obligatoria y suele estar fijada en los estatutos (o se convoca en una fecha similar cada año). Localiza cuándo toca la próxima y empieza a anotar los temas que deberían entrar en el orden del día: los acuerdos pendientes de ejecutar que encontraste en el punto 1, la renovación de contratos del punto 5, y cualquier gasto que requiera aprobación.

Si tu comunidad no tiene fecha clara o llevas tiempo sin junta, el artículo sobre cómo convocar una junta de propietarios explica los plazos y requisitos para que la convocatoria sea válida.

Lo que no hace falta resolver en el primer mes

Tan importante como la lista anterior es lo que no está en ella. No hace falta:

• Cambiar de administrador, aunque no te convenza, sin haber visto al menos una junta y un cierre de cuentas con él.
• Renegociar contratos de proveedores solo porque "parecen caros", sin comparar presupuestos reales.
• Resolver conflictos de convivencia acumulados durante años en tu primera semana. Si llevan ahí mucho tiempo, una semana más de margen no cambia nada, y precipitarse suele empeorarlo.

El manual de obligaciones del presidente explica también los límites de lo que puedes decidir por tu cuenta: la mayoría de estas decisiones necesitan pasar por junta, no por iniciativa personal, por muy buena que sea la intención.

Checklist resumen

Si quieres apoyo profesional desde el primer día (revisión de cuentas, contratos y gestión de la próxima junta), un administrador de fincas colegiado puede encargarse de la parte técnica mientras tú te centras en representar a la comunidad. Encuentra profesionales por zona en administradores de fincas en Madrid o administradores de fincas en Valencia.

Preguntas frecuentes

Acabo de salir elegido presidente sin haberlo pedido. ¿Puedo negarme?

El cargo es irrenunciable según el artículo 13 LPH, salvo que acrediques una causa de fuerza mayor (enfermedad grave, edad muy avanzada, residir fuera de la localidad) y la presentes ante un juez dentro del primer mes desde el nombramiento. "No tengo tiempo" o "no sé de leyes" no son causas válidas.

¿Qué es lo primero que debo pedir al administrador?

El libro de actas, las cuentas de los últimos ejercicios, las pólizas de seguro vigentes, los contratos con proveedores (limpieza, ascensor, jardinería) y un listado actualizado de morosos y derramas pendientes de cobro.

¿Soy responsable de los problemas que dejó el presidente anterior?

No retroactivamente, pero desde el momento en que tomas el cargo eres responsable de actuar sobre lo que ya conoces. Si hay una ITE desfavorable o una deficiencia de seguridad notificada y no haces nada al respecto, la responsabilidad sí es tuya a partir de ahora.

¿Tengo que convocar una junta extraordinaria en mi primer mes?

No, salvo que haya algo urgente sin resolver: una ITE con plazo corriendo, un acuerdo aprobado y nunca ejecutado, o un seguro caducado. Si todo está en orden, basta con revisar cuándo es la próxima junta ordinaria y preparar el orden del día con tiempo.

¿Qué pasa si no hago nada en el primer mes?

No hay una sanción específica por "no hacer nada", pero los problemas que ya existían (ITE pendiente, seguro a punto de vencer, morosos acumulando deuda) siguen corriendo igual. La diferencia es que, a partir de tu nombramiento, la responsabilidad de actuar sobre ellos pasa a ser tuya.