Zonas comunes de la comunidad: qué puedes hacer y qué no

Las bicicletas en el rellano, el zapatero del vecino en el pasillo, el bajo que ha montado una barbacoa en el patio o el garaje convertido en trastero. Las zonas comunes son de todos, y ese es precisamente el problema: cada uno tiende a tratarlas como si fueran un poco suyas.

En corto: las zonas comunes son de todos y cada uno las usa según su destino, sin impedir el uso de los demás. No se pueden ocupar con objetos, ni cerrar, ni construir en ellas sin acuerdo de la junta. Aunque un piso tenga el uso exclusivo de un patio o una terraza, sigue siendo un elemento común.

Qué son las zonas comunes

El artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la LPH distinguen entre lo privativo (tu piso) y lo común (todo lo demás). Son elementos comunes, entre otros: el suelo, la estructura, la fachada, la cubierta y la azotea, el portal, las escaleras y los rellanos, el ascensor, los patios, las instalaciones generales, los jardines, la piscina y el garaje común.

Cada propietario puede usarlos según su destino y sin impedir que los demás hagan lo mismo. Las reglas concretas de uso las fija la junta con normas de régimen interno (artículo 6).

Caso por caso

Rellanos y pasillos: libres de obstáculos

Son vías de evacuación. En un incendio, con humo y sin luz, una bicicleta o un mueble en el pasillo puede ser un obstáculo grave. La comunidad puede exigir que se retiren, y quien los deja ahí responde si causan daños.

El garaje no es un trastero

La plaza es para aparcar. Almacenar neumáticos, latas de aceite, pintura u otros materiales combustibles aumenta el riesgo de incendio, suele estar prohibido por la normativa contra incendios y puede dejarte sin cobertura del seguro. Cerrar la plaza con obra afecta a un espacio común y necesita acuerdo de la junta y licencia.

El uso privativo de un elemento común

Es frecuente que el título constitutivo atribuya a un piso el uso exclusivo de un elemento común: el patio de luces al que da el bajo, o la terraza del ático que es a la vez cubierta del edificio.

• Quién lo usa: solo el piso al que está atribuido.
• De quién es: sigue siendo de la comunidad.
• Qué no puede hacer el usuario sin acuerdo: cerrarlo, techarlo, construir o alterar su estructura.
• El acceso: debe permitir que la comunidad entre para reparaciones o inspecciones (artículo 9).
• El mantenimiento: suele ser del usuario el ordinario, derivado del uso, y de la comunidad el estructural (la impermeabilización de una terraza-cubierta, por ejemplo), salvo que el título o los estatutos digan otra cosa.

Si tienes dudas sobre quién paga una reparación en una terraza de este tipo, lee reparación de la cubierta: quién paga cuando es el suelo del último piso.

Si alguien se apropia de una zona común

Cerrar un trozo de rellano, ocupar la azotea o incorporar parte del patio a la vivienda son apropiaciones de un elemento común. Qué hacer:

1. Requerimiento del presidente por escrito para que devuelva la zona a su estado.
2. Acuerdo de la junta para demandar si no lo hace.
3. Demanda para que reponga el elemento común y, en su caso, indemnice.

No dejes pasar años. Si la comunidad conoce la situación y no reacciona durante mucho tiempo, puede interpretarse como consentimiento tácito, y el Supremo ha matizado recientemente cuándo cabe apreciarlo. Lo explicamos en consentimiento tácito en obras sobre elementos comunes y en el análisis de la sentencia 1006/2025 del Supremo.

¿Puede la comunidad alquilar o vender una zona común?

• Alquilar elementos comunes sin uso específico (la antigua vivienda del portero, parte de la azotea para una antena) requiere 3/5 de propietarios y cuotas (artículo 17.3).
• Vender un elemento común exige primero desafectarlo, es decir, convertirlo en privativo, lo que modifica el título. Lo explicamos en vender o alquilar la casa del portero.

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Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 3, 6, 9 y 17.
• Código Civil, artículo 396.

Preguntas frecuentes

¿Qué son las zonas comunes de una comunidad de propietarios?

Todo lo que no es propiedad exclusiva de un vecino: portal, escaleras, rellanos, ascensor, patios, azotea, fachada, jardines, piscina y garaje común, entre otros. Pertenecen a todos los propietarios según su cuota, y cada uno puede usarlos según su destino sin impedir el uso de los demás.

¿Puedo dejar cosas en el rellano o en el pasillo?

No. Rellanos y pasillos son zonas comunes y vías de evacuación que deben estar libres de obstáculos. Bicicletas, carritos, zapateros o muebles pueden dificultar una evacuación en caso de incendio, y la comunidad puede exigir que se retiren.

¿Qué es el uso privativo de una zona común?

Cuando el título constitutivo atribuye a un piso el uso exclusivo de un elemento común, como el patio al que da el bajo o la terraza del ático que es cubierta del edificio. El elemento sigue siendo común: el usuario puede disfrutarlo, pero no construir ni cerrar sin autorización, y debe dejar acceder a la comunidad para reparaciones.

¿Qué hago si un vecino se ha apropiado de una zona común?

Pedir al presidente que le requiera por escrito que la deje libre y, si no lo hace, llevarlo a la junta para autorizar una demanda. No conviene dejar pasar el tiempo sin reaccionar: una situación tolerada durante años puede interpretarse como consentimiento de la comunidad.

¿Puede la comunidad alquilar una zona común?

Sí. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico, como la antigua vivienda del portero o una parte de la azotea para una antena, requiere el voto favorable de tres quintas partes de propietarios y cuotas (artículo 17.3 de la LPH).