Reparación de la cubierta: ¿pueden obligarme a pagar solo por vivir en el último piso?

Pregunta real de una lectora: "El administrador ha provocado una votación para obligarme a pagar la reparación de las cubiertas del edificio solo porque vivo en el último piso. ¿Esto es legal?"

En la gran mayoría de los casos, no es legal. La cubierta del edificio es un elemento común y su reparación debe sufragarse entre todos los propietarios. Pero hay excepciones que conviene conocer.

Qué dice la ley sobre los elementos comunes

El Art. 396 del Código Civil define los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Entre ellos se incluyen expresamente:

"la cubierta, azoteas, terrazas comunitarias..."

Ser elemento común significa que:

• Pertenece a todos los propietarios en proporción a sus coeficientes
• Los gastos de su mantenimiento y reparación son gastos comunitarios
• Se pagan entre todos según el coeficiente de participación de cada uno

El hecho de que la cubierta esté físicamente sobre tu piso no cambia su naturaleza jurídica: sigue siendo un elemento común.

Las excepciones: cuándo sí puedes pagar más o solo tú

Hay situaciones en las que puedes estar obligado a contribuir más o incluso a pagar solo:

1. Los estatutos de la comunidad lo establecen así

Si la escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad contienen una cláusula que atribuye los gastos de la cubierta exclusivamente a los propietarios de los últimos pisos, esa cláusula es válida y vinculante.

Comprueba siempre los estatutos antes de asumir cualquier posición.

2. El daño fue causado por un uso privativo tuyo

Si tienes una terraza privativa (no comunitaria) sobre la que tienes derecho de uso exclusivo, los gastos de impermeabilización de esa terraza suelen correr a tu cargo, porque el uso y disfrute son tuyos. Pero la estructura de la cubierta sigue siendo común.

3. Existe una servidumbre o acuerdo anterior

En algunos edificios hay acuerdos históricos de junta que asignaron estos gastos de forma diferente. Si ese acuerdo fue adoptado válidamente y no fue impugnado en su momento, puede seguir siendo válido.

El doble problema que puede tener tu caso

Si la comunidad aprobó en junta que pagas solo tú la reparación, puede haber dos vicios distintos:

Vicio de fondo: el reparto es contrario a la LPH y a los estatutos → el acuerdo es impugnable por su contenido.

Vicio de forma: si además el punto no estaba en el orden del día de la convocatoria → el acuerdo es impugnable también por cómo se adoptó.

Lee también: Acuerdo de junta tomado fuera del orden del día: ¿es válido?

Cómo actuar

Paso 1 — Revisa los estatutos

Pide al administrador o al presidente una copia de la escritura de división horizontal y los estatutos. Busca cualquier cláusula que hable de la cubierta, terrazas o reparto especial de gastos.

Paso 2 — Revisa la convocatoria y el acta

Comprueba si el punto estaba en el orden del día de la convocatoria. Si no estaba, el acuerdo es anulable con independencia de su contenido.

Paso 3 — Impugna en plazo

Tienes 3 meses desde la junta para impugnar el acuerdo judicialmente (Art. 18 LPH). No esperes.

Paso 4 — No pagues sin asesoramiento

Si no reconoces la deuda, no la pagues sin antes consultar con un abogado. El impago sin más puede derivar en un procedimiento monitorio contra ti, pero pagar puede interpretarse como aceptación del acuerdo.

Qué hacer si el administrador impulsa acciones judiciales contra ti

Si el administrador inicia un procedimiento para cobrarte:

• Presenta oposición alegando la nulidad del acuerdo
• Aporta la convocatoria sin el punto en el orden del día y/o el argumento de que la cubierta es elemento común
• Solicita al juzgado la suspensión del procedimiento mientras se resuelve la impugnación del acuerdo