Vender o alquilar la casa del portero: mayorías y pasos

Miras al fondo del pasillo y ahí está: la antigua vivienda del portero. Pequeña, oscura y cerrada desde que se jubiló Don José. Ahora tenéis una empresa de limpieza externa y ese piso no sirve para nada.

¿Sabías que ese espacio podría pagar la instalación del ascensor gratis o bajar la cuota de la comunidad a la mitad durante años? Sin embargo, convertir ese "elemento común" en dinero contante y sonante tiene trucos legales. Aquí analizamos las tres opciones: Quedársela, Alquilarla o Venderla (y por qué la venta es lo más difícil).

1. Situación Previa: Si todavía hay portero

Antes de hacer planes con el dinero, asegúrate de que el piso está libre legalmente. Si tenéis un empleado contratado que vive allí, eso no es un alquiler, es "Salario en Especie".

• El dato: Si despedís al portero o se jubila, dispone del plazo que marque su convenio colectivo para desalojar la vivienda. Hasta que no salga, no podéis tocar nada.
• El estado: La comunidad actúa como "arrendador": si se rompe la caldera, la pagáis vosotros. Si se funde una bombilla, la paga él.

2. Opción A: ALQUILARLA (Ingresos pasivos)

Es la opción más rápida y sencilla. El piso sigue siendo de la comunidad, pero lo explotáis económicamente.

• La Mayoría Necesaria: 3/5 partes (votos y cuotas).
• Nota: No hace falta unanimidad. Si sois 20 vecinos, con que 12 voten a favor (y representen el 60% de las cuotas), se aprueba.
• Fiscalidad (¡Ojo!): El dinero del alquiler NO está exento. Se debe imputar a cada vecino según su coeficiente. Tú tendrás que declarar tu parte proporcional de ese alquiler en tu IRPF anual, aunque el dinero se quede en la cuenta de la comunidad para pagar gastos.

3. Opción B: VENDERLA (El "Pelotazo" y la Pesadilla Burocrática)

Es la opción más golosa. Vender un piso en el centro puede suponer 100.000€ o 200.000€ para la caja de la comunidad. Pero el camino es tortuoso.

• La Mayoría Necesaria: UNANIMIDAD (100%). Aquí está el problema. Basta con que un solo vecino se oponga (o esté ilocalizable) para bloquear la venta.
• El Proceso de "Desafectación": La portería legalmente es un "elemento común". Para venderla, hay que transformarla en un "elemento privativo" (un piso normal con su propia escritura). Esto requiere:
  1. Ir al Notario para modificar el Título Constitutivo.
  2. Recalcular los coeficientes de toda la finca.
  3. Inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

💡 Consejo Pro: Si la venta se aprueba, el dinero se reparte entre los vecinos según su coeficiente (o se deja en el fondo para arreglar la fachada). Es el momento perfecto para hacer esa obra cara que nadie quería pagar.

4. Opción C: USO COMUNITARIO (El "Plan B")

Si no conseguís la unanimidad para vender, ni queréis inquilinos, podéis darle un nuevo uso al servicio de los vecinos.

• Ideas: Cuarto de bicicletas, sala de reuniones, gimnasio vecinal o taquillas para paquetería (Amazon lockers).
• Mayoría: Basta con mayoría simple (si no altera la estructura) o 3/5 si cambiáis el servicio.

5. Resumen Comparativo: ¿Qué nos conviene?

Nota: En Cataluña, la venta es más fácil, solo requiere 4/5 partes, no unanimidad.

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Relacionado

• Uso de las zonas comunes: alquilar o vender elementos comunes
• El portero de la comunidad: obligaciones laborales del presidente
• Artículo 17 de la LPH: mayorías
• Modelos tributarios de la comunidad

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 17.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría hace falta para alquilar la vivienda del portero?

Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.3 de la LPH), porque es el arrendamiento de un elemento común que ya no tiene uso específico. La vivienda sigue siendo de la comunidad.

¿Se puede vender la casa del portero?

Sí, pero primero hay que desafectarla: convertirla de elemento común en un piso privativo, lo que modifica el título constitutivo y exige unanimidad (contando a favor a los ausentes que no se opongan en 30 días). Después hay que fijar su cuota, reajustar las demás, otorgar escritura e inscribirlo en el Registro.

¿Hay que declarar el alquiler de la vivienda del portero en la renta?

Sí. La comunidad tributa en régimen de atribución de rentas: el alquiler se imputa a cada propietario según su cuota y cada uno debe declarar su parte en el IRPF, aunque el dinero se quede en la cuenta de la comunidad. La comunidad presenta además la declaración informativa correspondiente (modelo 184).

¿Qué se puede hacer con la portería si no se vende ni se alquila?

Darle un uso común: cuarto de bicicletas, sala de reuniones, taquillas para paquetería o trastero comunitario. Si no altera la estructura, basta la mayoría simple de la junta.