¿Vender o Alquilar la casa del portero? Guía para rentabilizar la portería vacía

Miras al fondo del pasillo y ahí está: la antigua vivienda del portero. Pequeña, oscura y cerrada desde que se jubiló Don José. Ahora tenéis una empresa de limpieza externa y ese piso no sirve para nada.

¿Sabías que ese espacio podría pagar la instalación del ascensor gratis o bajar la cuota de la comunidad a la mitad durante años? Sin embargo, convertir ese "elemento común" en dinero contante y sonante tiene trucos legales. Aquí analizamos las tres opciones: Quedársela, Alquilarla o Venderla (y por qué la venta es lo más difícil).

1. Situación Previa: Si todavía hay portero

Antes de hacer planes con el dinero, asegúrate de que el piso está libre legalmente. Si tenéis un empleado contratado que vive allí, eso no es un alquiler, es "Salario en Especie".

• El dato: Si despedís al portero o se jubila, tiene 60 días naturales para desalojar la vivienda (según convenio). Hasta que no salga, no podéis tocar nada.
• El estado: La comunidad actúa como "arrendador": si se rompe la caldera, la pagáis vosotros. Si se funde una bombilla, la paga él.

2. Opción A: ALQUILARLA (Ingresos pasivos)

Es la opción más rápida y sencilla. El piso sigue siendo de la comunidad, pero lo explotáis económicamente.

• La Mayoría Necesaria: 3/5 partes (votos y cuotas).
• Nota: No hace falta unanimidad. Si sois 20 vecinos, con que 12 voten a favor (y representen el 60% de las cuotas), se aprueba.
• Fiscalidad (¡Ojo!): El dinero del alquiler NO está exento. Se debe imputar a cada vecino según su coeficiente. Tú tendrás que declarar tu parte proporcional de ese alquiler en tu IRPF anual, aunque el dinero se quede en la cuenta de la comunidad para pagar gastos.

3. Opción B: VENDERLA (El "Pelotazo" y la Pesadilla Burocrática)

Es la opción más golosa. Vender un piso en el centro puede suponer 100.000€ o 200.000€ para la caja de la comunidad. Pero el camino es tortuoso.

• La Mayoría Necesaria: UNANIMIDAD (100%). Aquí está el problema. Basta con que un solo vecino se oponga (o esté ilocalizable) para bloquear la venta.
• El Proceso de "Desafectación": La portería legalmente es un "elemento común". Para venderla, hay que transformarla en un "elemento privativo" (un piso normal con su propia escritura). Esto requiere:
  1. Ir al Notario para modificar el Título Constitutivo.
  2. Recalcular los coeficientes de toda la finca.
  3. Inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

💡 Consejo Pro: Si la venta se aprueba, el dinero se reparte entre los vecinos según su coeficiente (o se deja en el fondo para arreglar la fachada). Es el momento perfecto para hacer esa obra cara que nadie quería pagar.

4. Opción C: USO COMUNITARIO (El "Plan B")

Si no conseguís la unanimidad para vender, ni queréis inquilinos, podéis darle un nuevo uso al servicio de los vecinos.

• Ideas: Cuarto de bicicletas, sala de reuniones, gimnasio vecinal o taquillas para paquetería (Amazon lockers).
• Mayoría: Basta con mayoría simple (si no altera la estructura) o 3/5 si cambiáis el servicio.

5. Resumen Comparativo: ¿Qué nos conviene?

Nota: En Cataluña, la venta es más fácil, solo requiere 4/5 partes, no unanimidad.

📥 Descarga: El "Kit" de la Portería

Para mover esto en la próxima Junta, necesitas llevar los deberes hechos. Hemos preparado un pack listo para descargar: