Acuerdos de junta sin notificar: qué dice el TS en 2025

En junio de 2025, el Tribunal Supremo resolvió un caso que debería estar en el manual de cualquier administrador de fincas. Una comunidad de Madrid llevaba desde 2009 aprobando acuerdos para requerir a una propietaria que devolviera un patio comunitario que había cerrado. Ocho años de actas, ocho acuerdos. Y la propietaria no recibió ninguno. La Audiencia Provincial les dio la razón a ella. El Supremo revocó la sentencia, pero por razones técnicas que no van a estar siempre disponibles. Lo que falló aquí puede fallar en tu comunidad.

En 30 segundos: La STS 1006/2025 confirma que el silencio de una comunidad ante una usurpación de elemento común no equivale a consentimiento si hay acuerdos de junta reclamando la restitución — aunque nunca se notificaran. Pero el caso también deja en evidencia que ocho años de acuerdos mal notificados es una gestión muy deficiente. La acción para recuperar el elemento es real (30 años de prescripción), y la desafectación tácita no existe en nuestro ordenamiento.

El caso en dos minutos

Una propietaria de un local comercial en planta baja lleva desde principios de los 2000 con un patio comunitario techado e integrado en su negocio. En 2009, la comunidad empieza a acordar en junta que hay que requerirle que lo devuelva. Lo hacen en 2009, 2011, 2013, 2015, 2016 y 2017. Seis acuerdos distintos.

El problema: la propietaria no vive en el edificio, no asistió a ninguna junta, y la comunidad nunca acreditó que le hubiera enviado las actas ni los requerimientos de forma que quedara constancia de su recepción. Cuando la comunidad interpone demanda en 2017, la propietaria alega que la instalación lleva décadas ahí, que la comunidad lo sabía y nunca hizo nada.

La Audiencia Provincial de Madrid le dio la razón. Consideró que la tolerancia de la comunidad durante tanto tiempo equivalía a consentir la situación, y que los acuerdos de junta no podían oponerse a la demandada porque no constaba que hubiera sido notificada.

La comunidad recurrió al Supremo. Y ganó. Pero la forma en que ganó es la parte más instructiva del caso.

El error que casi les costó todo

El artículo 19.3 de la LPH es muy claro: las actas se remiten a los propietarios que no asistieron a la junta. No es una recomendación. Es una obligación, y sirve precisamente para que los acuerdos tengan efecto frente a ellos.

Aquí la comunidad pasó esos acuerdos durante ocho años y no puede acreditar que la propietaria los recibiera. La Audiencia Provincial extrajo de ese hecho una consecuencia lógica: si no consta que los acuerdos llegaron a la destinataria, no puede decirse que la comunidad actuó frente a ella. Y si la comunidad no actuó, su silencio puede interpretarse como aceptación.

La comunidad hizo el trabajo en junta, generó el rastro documental interno, pero no dio el paso final que habría blindado su posición. Ocho años de actas que no viajaron al destinatario correcto.

Lo que hay que entender aquí no es que los acuerdos de junta sean inútiles. Es que un acuerdo que no llega al propietario afectado solo existe para la comunidad, no frente a ella.

Por qué el Supremo los salvó — y el límite de esa salvación

El Tribunal Supremo revocó la sentencia de la Audiencia por una razón concreta: la propietaria no pudo demostrar que el silencio de la comunidad fuera elocuente. Para que el silencio equivalga a consentimiento, hace falta que sea inequívoco y que genere en el otro una confianza legítima de que la situación está aceptada. El TS entendió que construir esa confianza era muy difícil cuando en las actas de la comunidad figuraban acuerdos reiterados exigiendo la restitución.

El hecho de que los acuerdos nunca llegaran a la propietaria perjudicó a la comunidad frente a la Audiencia, pero le sirvió al TS para descartar que hubiera pasividad absoluta. La comunidad no estuvo callada: habló en sus juntas, aunque en voz demasiado baja para que la afectada lo oyera.

La consecuencia práctica: el TS los salvó usando exactamente el mismo elemento (los acuerdos no notificados) que antes había servido para hundirlos en apelación, pero con una lectura distinta. Eso no es una estrategia reproducible. Si la propietaria hubiera tenido algún tipo de conocimiento de esos acuerdos y hubiera podido demostrar que la comunidad los dejó en el cajón conscientemente, el resultado habría sido otro.

Las 3 reglas prácticas que salen de esta sentencia

1. Acuerdo de junta + notificación fehaciente = blindaje real

Un acuerdo aprobado en junta que no se notifica al propietario afectado tiene valor probatorio interno pero no interrumpe el plazo frente a él. Para que el requerimiento sea eficaz y proteja a la comunidad, tiene que llegar. Burofax con acuse de recibo, notificación notarial, o cualquier medio que acredite fehacientemente la recepción.

Si el propietario recibió el requerimiento, no puede alegar que la comunidad estuvo callada. Si no lo recibió, el argumento del consentimiento tácito sigue vivo.

2. La acción para recuperar un elemento común prescribe en 30 años, no en 5

Este es un punto que genera confusión habitual. Desde la reforma de 2015, el plazo de las acciones personales es de 5 años (artículo 1964 CC). Muchos propietarios y algunos administradores asumen que eso aplica también a las reclamaciones sobre elementos comunes. No es así.

El Tribunal Supremo lo confirma en esta sentencia: la acción para recuperar un espacio común usurpado es de naturaleza real, y el plazo es el del artículo 1963 CC — 30 años. La comunidad no tiene prisa en ese sentido, aunque eso no justifica dejar pasar el tiempo sin actuar.

3. No existe la desafectación tácita de elementos comunes

La propietaria intentó argumentar que el uso prolongado del patio equivalía a una desafectación tácita: que la comunidad, al no reclamar, había reconocido implícitamente que el patio era suyo. El Tribunal Supremo lo rechaza de forma rotunda.

Para desafectar un elemento común —es decir, para cambiar su naturaleza de común a privativo— hacen falta o bien que así conste en el título constitutivo, o bien un acuerdo unánime de todos los propietarios. La tolerancia no desafecta. El silencio no desafecta. El paso del tiempo no desafecta. Solo el acuerdo unánime y formal.

Esto tiene una lectura práctica importante: si hay un propietario que lleva décadas usando un elemento común en exclusiva, esa situación puede generar consentimiento tácito que dificulte a la comunidad exigir la restitución, pero no convierte ese elemento en propiedad privada del usuario.

Checklist para administradores: cómo blindar un acuerdo de requerimiento

Si la junta aprueba requerir a un propietario que restituya un elemento común o retire una instalación no autorizada, estos son los pasos que convierten ese acuerdo en una actuación eficaz:

1. Que el acuerdo sea claro en el acta. Identificar al propietario, describir el elemento afectado, el plazo para actuar y las consecuencias si no lo hace. Cuanto más concreto, menos margen de interpretación.

2. Notificación fehaciente al propietario. Burofax con acuse de recibo o, si el propietario no tiene dirección conocida fuera del inmueble, intentar la notificación en el domicilio del edificio y dejar constancia documentada del intento. La dirección a la que enviar es la que el propietario tenga registrada en la comunidad.

3. Guardar todos los acuses. El burofax enviado sin el acuse guardado no sirve de mucho en un juicio. Los acuses tienen que archivarse junto con el acta de la junta.

4. Fijar un plazo razonable y hacer seguimiento. El requerimiento sin plazo es un requerimiento débil. Y si vence el plazo sin respuesta, el siguiente paso tiene que estar previsto: segundo requerimiento, asesoramiento legal, o inicio de acciones.

5. No dejar pasar más de una junta sin resolver la situación. Cada junta que pasa sin acción formal añade un argumento al propietario. El tiempo corre, y aunque el plazo de prescripción sea largo, la inercia institucional puede terminar construyendo el consentimiento tácito que la comunidad quería evitar.

Preguntas frecuentes

¿Qué dice exactamente la STS 1006/2025 sobre el consentimiento tácito?

Que el silencio solo equivale a consentimiento si es "elocuente": tiene que generar una confianza legítima e inequívoca en el propietario. En este caso, los acuerdos de junta reclamando la restitución descartaron que hubiera pasividad absoluta de la comunidad, aunque nunca se notificaran formalmente.

¿Qué plazo tiene la comunidad para reclamar?

30 años. La acción para recuperar un elemento común es de naturaleza real (artículo 1963 CC), no personal. El plazo de 5 años del artículo 1964 CC aplica a acciones personales, no a este tipo de reclamaciones.

¿Un acuerdo de junta no notificado tiene efecto legal frente al propietario?

Frente a ese propietario, no. El artículo 19.3 LPH obliga a remitir las actas a los propietarios ausentes. Sin notificación acreditada, el acuerdo existe en la documentación interna de la comunidad pero no puede oponerse al propietario.

¿Puede la comunidad desafectar tácitamente un elemento común por no actuar?

No. El TS lo descarta expresamente: la desafectación requiere acuerdo unánime en junta o que así conste en el título constitutivo. La tolerancia prolongada no cambia la naturaleza jurídica del elemento.

¿Qué es lo más importante que un administrador debe hacer tras un acuerdo de requerimiento?

Notificarlo de forma fehaciente al propietario afectado. Sin notificación, el acuerdo existe en el acta pero no protege a la comunidad frente a un argumento de consentimiento tácito. El burofax con acuse de recibo es el mínimo.

Gestionar correctamente estos procesos —desde la redacción del acuerdo hasta la notificación y el seguimiento— es parte del trabajo de un buen administrador de fincas. Si tu comunidad tiene alguna instalación no autorizada en zona común y no sabe cómo actuar, puede que el tiempo ya esté corriendo. Puedes ampliar el contexto legal en nuestro artículo sobre cuándo el silencio de la comunidad vale como consentimiento tácito.