Responsabilidad del presidente de comunidad: cuándo responde

Muchos propietarios aceptan la presidencia con miedo a acabar pagando de su bolsillo una avería, una demanda o una multa de Hacienda. La ley no funciona así. El presidente actúa en nombre de la comunidad y, mientras haga lo que la junta le encarga y lo haga con cuidado, quien responde es la comunidad. Estos son los casos en que el riesgo sí pasa a ser personal.

En corto: el presidente representa a la comunidad (artículo 13.3 LPH) y las deudas que firma en su nombre las paga la comunidad con sus fondos (artículo 22 LPH). Paga de su bolsillo solo si actúa fuera de lo acordado por la junta, con negligencia o con mala fe (artículos 1726 y 1727 del Código Civil), o si por no actuar daña a un tercero (artículo 1902). La vía penal queda para casos graves, como quedarse con fondos. Con acuerdos en acta y un seguro que cubra a los cargos, el riesgo es mínimo.

Si lo que buscas es la lista de tareas del cargo, la tienes en funciones del presidente de la comunidad. Aquí nos centramos en las consecuencias.

¿Responde el presidente con su dinero?

En principio, no. El artículo 13.3 de la LPH dice que el presidente «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». Cuando firma el contrato del ascensor o la demanda contra un moroso, no se obliga él: obliga a la comunidad.

Las deudas de la comunidad las paga la comunidad. Según el artículo 22, responde frente a terceros «con todos los fondos y créditos a su favor». Si no bastan, el acreedor puede ir contra cada propietario, pero solo por su cuota de lo pendiente, después de requerirle el pago y siempre que haya sido parte en el juicio.

El presidente, como propietario, paga su parte igual que el resto de vecinos. Ni un euro más por ser presidente.

La LPH apenas regula la responsabilidad del presidente. Un caso concreto es el certificado de deudas que se pide al vender un piso: si tiene datos inexactos o se retrasa, responden el secretario y el presidente cuando hay culpa o negligencia (artículo 9.1.e). Para lo demás se aplican las reglas del mandato del Código Civil, el contrato por el que una persona actúa por encargo de otra. De ahí salen dos reglas:

• El presidente que actúa dentro de lo encargado no responde personalmente ante la empresa con la que contrata. Solo lo hace si se obliga expresamente a título personal o si se excede sin informar bien a la otra parte de hasta dónde llegan sus poderes (artículo 1725 CC).
• La comunidad debe cumplir lo que el presidente contrató dentro de sus facultades. Lo que haga pasándose de ellas no la obliga, salvo que la junta lo dé por bueno después, de forma expresa o con sus actos (artículo 1727 CC).

Cuándo sí responde personalmente

El artículo 1726 del Código Civil hace responsable a quien actúa por encargo «no solamente del dolo, sino también de la culpa»: de lo que hace a propósito y también de lo que hace por descuido. Los tribunales miden esa culpa con más o menos rigor según el cargo se cobre o no. Un presidente que no cobra no responde de cualquier error, pero tampoco tiene carta blanca.

Los casos que más se ven en la práctica:

Actuar fuera de lo que decidió la junta. El artículo 1714 CC es claro: «El mandatario no puede traspasar los límites del mandato». En un edificio de 12 pisos, la junta aprueba pintar el portal por 3.000 € y el presidente encarga además cambiar el buzón y el felpudo por 2.500 €. Esos 2.500 € no obligan a la comunidad salvo que la junta los acepte. Si no los acepta, la factura puede acabar siendo suya.

No hacer lo que le toca. El artículo 1718 le obliga a cumplir el encargo y le hace responder de los daños que cause no ejecutarlo. Si la junta aprobó cambiar unas bajantes y el presidente lo deja un año en un cajón hasta que una de ellas revienta e inunda dos pisos, la comunidad puede reclamarle esos daños.

Ignorar un riesgo que conoce. Frente a terceros, el artículo 1902 obliga a reparar el daño causado «por acción u omisión» con culpa o negligencia. Lo normal es que la víctima reclame a la comunidad, que es la responsable del edificio. Pero si el presidente sabía del peligro por escrito y no hizo nada, también pueden ir contra él. Por eso cada aviso de un vecino debe tener respuesta, aunque sea llamar al administrador o poner una valla. Tienes un protocolo en qué hacer ante una avería si eres presidente.

No rendir cuentas. El presidente que maneja dinero o documentos de la comunidad debe dar cuenta de lo que ha hecho y entregar lo que haya recibido (artículo 1720 CC). Al dejar el cargo, eso incluye llaves, documentos y claves bancarias.

Responsabilidad penal: cuándo es un delito

Casi todo se resuelve en la junta o, como mucho, en un juzgado civil. La vía penal es para conductas graves, y la pena es siempre personal: no pasa a la comunidad.

• Quedarse con dinero de la comunidad. Quedarse con dinero recibido en depósito, comisión o custodia es apropiación indebida (artículo 253 CP). Por ejemplo, cobrar en efectivo la cuota de un vecino y no ingresarla.
• Gestionar en perjuicio de la comunidad. Quien gestiona un patrimonio ajeno y causa un perjuicio por excederse en sus facultades comete administración desleal (artículo 252 CP). Un caso típico sería adjudicar obras a una empresa propia a precio inflado. En ambos delitos, si el perjuicio no pasa de 400 €, la pena es de multa de uno a tres meses.
• Lesiones o muerte por falta de mantenimiento. Si alguien resulta herido o muere y se prueba una imprudencia grave o menos grave, se aplican los artículos 152 (lesiones) y 142 (homicidio imprudente). Para culpar a alguien por no actuar, el artículo 11 CP exige que tuviera un especial deber jurídico de hacerlo: una obligación legal o contractual, o haber creado él mismo el riesgo. Por eso se examina qué deber tenía cada uno: la comunidad, el administrador, la empresa mantenedora y el presidente.

Avisar, pedir presupuestos y llevar el asunto a la junta deja constancia de que el presidente actuó. Si sospechas que un presidente se ha quedado con fondos, mira cómo denunciar al presidente de la comunidad.

Hacienda, Seguridad Social y el portero

Hacienda. La comunidad tiene su propio NIF y sus propias obligaciones fiscales: retenciones si paga a profesionales o a un empleado, declaraciones informativas y, si alquila elementos comunes, rendimientos que imputar. La obligada es la comunidad.

La comunidad no tiene personalidad jurídica propia, y para esas entidades la Ley General Tributaria prevé que actúe ante Hacienda quien las represente, que suele ser el presidente. Pero representar no es lo mismo que deber. Por el cargo, el presidente solo se convierte en responsable solidario de la deuda (Hacienda puede reclamársela a él igual que a la comunidad) si causa una infracción tributaria o colabora activamente en ella (artículo 42.1.a LGT). Lo detallamos en la fiscalidad de la comunidad de propietarios.

El portero o conserje. La empleadora es la comunidad. El Estatuto de los Trabajadores considera empresario a las personas físicas, jurídicas o «comunidades de bienes» que reciben el trabajo (artículo 1.2). El presidente firma el contrato, las nóminas o el despido en nombre de la comunidad, que es quien paga nóminas, cotizaciones e indemnizaciones. El riesgo personal aparece, como en lo demás, si contrata, despide o sube el sueldo sin acuerdo de la junta y eso le cuesta dinero a la comunidad. Tienes el detalle en comunidad con portero: obligaciones laborales.

Ante quién responde y cómo se le reclama

Ante la comunidad. La junta nombra y remueve a los cargos y resuelve las reclamaciones de los propietarios contra su actuación (artículo 14.a LPH). Si el presidente ha causado un perjuicio, lo habitual es:

1. Llevarlo a junta y pedirle explicaciones y cuentas.
2. Cesarle si se ha perdido la confianza, con el procedimiento del cambio de presidente.
3. Acordar en junta reclamarle los daños, encargando la reclamación al nuevo presidente o a un abogado.

En general, la comunidad tiene cinco años para reclamarle; pasado ese plazo, la acción prescribe (artículo 1964.2 CC).

Ante un vecino o un tercero. Si el daño lo sufre una persona concreta, como el vecino cuyo coche aplasta una teja o el repartidor que se cae por una barandilla rota, puede reclamar por el artículo 1902 CC. Normalmente demandará a la comunidad y a su aseguradora, y a veces también al presidente. Aquí el plazo es de un año desde que el perjudicado lo supo (artículo 1968.2).

Qué puede decidir solo y qué le compromete

Esta es la frontera de su responsabilidad. Dentro de ella, responde la comunidad. Fuera, puede responder él.

Puede actuar sin junta en dos casos: para ejecutar lo aprobado y para las reparaciones urgentes. Las urgencias son en principio cosa del administrador, al que el artículo 20.c LPH permite disponer «las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios». Si la comunidad no tiene administrador, lo hace el presidente (artículo 13.5). Después hay que informar a la junta (artículo 14.c).

No puede decidir solo las obras no urgentes, los gastos extraordinarios, cambiar de administrador, contratar o despedir personal ni perdonar deudas. Tienes la lista completa y ejemplos en qué puede decidir solo el presidente y, para las urgencias con dinero, en derrama urgente sin junta.

Cómo protegerte y qué derechos tienes

Que todo pase por la junta y quede en el acta. Un acuerdo bien redactado es tu mejor defensa. Si vas a firmar algo importante, comprueba que el acta dice qué se aprobó, con qué empresa y por cuánto. Ante la duda, convoca una junta extraordinaria antes de firmar.

Pide varios presupuestos y guarda los papeles. Dos o tres presupuestos por obra, facturas a nombre de la comunidad y pagos por banco. Pagar sin factura deja a la comunidad sin garantía y sin seguro, como explicamos en reparaciones sin factura.

Contesta por escrito a los avisos de riesgo. Un correo al administrador con la foto de la grieta y la fecha demuestra que actuaste.

Revisa el seguro. La ley no obliga a la comunidad a tener seguro ni a que cubra a los cargos. Pero muchas pólizas de comunidades incluyen la responsabilidad civil de los miembros de la junta, y otras la ofrecen como ampliación. Mira si la tuya la tiene y con qué límite, con la guía de qué cubre el seguro de la comunidad. Lo que se hace a propósito no está protegido: el seguro puede pagar al perjudicado, pero después te reclamará a ti lo que pagó (artículos 19 y 76 de la Ley de Contrato de Seguro).

Tus derechos. El mandato se presume gratuito salvo pacto (artículo 1711 CC), así que no cobras salvo que la junta lo acuerde. Lo que sí tienes es derecho a:

• Que la comunidad te adelante el dinero necesario o te devuelva lo que hayas puesto, con intereses, si no hubo culpa por tu parte (artículo 1728).
• Que te indemnice los daños que sufras al cumplir el encargo sin culpa ni imprudencia propia (artículo 1729).

Si la junta te paga, ten en cuenta que el artículo 1726 permite juzgar tu culpa con más rigor. Lo tienes en ¿puede el presidente cobrar o dejar de pagar?.

Si no quieres asumirlo. Dentro del mes siguiente al nombramiento puedes pedir al juez que te releve alegando tus razones (artículo 13.2 LPH). Más adelante, puedes presentar tu renuncia a la junta con el modelo de renuncia del presidente.

Si tu comunidad está en Cataluña

En Cataluña no se aplica la LPH sino el Libro V del Código Civil de Cataluña. Las ideas de fondo son parecidas, con dos diferencias:

• Los cargos responden de su actuación ante la junta de propietarios, que es quien los designa (artículo 553-15.3).
• Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, y siempre tienen derecho a recuperar los gastos del cargo (artículo 553-15.6). Con la LPH, en cambio, la junta puede acordar pagar al presidente.

Las funciones de la presidencia están en el artículo 553-16. Convoca y preside la junta, representa a la comunidad, eleva a escritura pública los acuerdos y vela por el buen funcionamiento de la comunidad y por que el secretario y el administrador cumplan. Las obras urgentes las decide el administrador, que debe dar cuenta inmediata a la presidencia, y los pagos urgentes con cargo al fondo de reserva necesitan la autorización de la presidencia (artículo 553-18). Más diferencias en propiedad horizontal en Cataluña.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 13, 14, 20 y 22.
• Código Civil, artículos 1711, 1714, 1718, 1720, 1725, 1726, 1727, 1728, 1729, 1902, 1964 y 1968.
• Código Penal, artículos 11, 142, 152, 252 y 253.
• Ley 58/2003, General Tributaria, artículos 35, 42 y 45.
• Estatuto de los Trabajadores, artículo 1.
• Ley 5/2006, libro quinto del Código Civil de Cataluña, artículos 553-15, 553-16 y 553-18.

Preguntas frecuentes

¿El presidente de la comunidad responde con su dinero?

Por regla general, no. El presidente representa a la comunidad (artículo 13.3 LPH) y las deudas que firma en su nombre son de la comunidad, que responde con sus fondos y créditos (artículo 22 LPH). Solo responde personalmente si se sale de lo que la junta le ha encargado, actúa con negligencia o con mala fe, o se compromete a título personal.

¿Cuándo es responsable el presidente de una comunidad de propietarios?

Cuando causa un daño a la comunidad a propósito (dolo) o por descuido (culpa) en el ejercicio del cargo (artículo 1726 del Código Civil), cuando contrata algo que la junta no aprobó y la comunidad no lo ratifica (artículos 1725 y 1727), cuando su omisión causa un daño a un tercero (artículo 1902) y, en casos graves, cuando comete un delito, como quedarse con dinero de la comunidad.

¿Puede el presidente tomar decisiones solo?

Solo para ejecutar lo que aprobó la junta y para las reparaciones urgentes que no pueden esperar, dando cuenta después. Las obras no urgentes, los gastos extraordinarios, contratar o despedir al portero o cambiar de administrador los decide la junta.

¿Puede ir a la cárcel el presidente de una comunidad?

Es excepcional, pero el Código Penal se aplica igual al presidente que a cualquiera. Quedarse con fondos de la comunidad es apropiación indebida (artículo 253 CP) y excederse en la gestión causando un perjuicio puede ser administración desleal (artículo 252). Si una imprudencia grave en el mantenimiento causa lesiones o una muerte, entran en juego los artículos 152 y 142.

¿Quién puede reclamar al presidente de la comunidad?

La comunidad, por acuerdo de la junta, cuando el daño es para todos (la acción prescribe en general a los cinco años, artículo 1964.2 CC). Un vecino o un tercero, cuando el daño es suyo, por la vía del artículo 1902 CC, con un plazo de un año desde que lo supo (artículo 1968.2).

¿El seguro de la comunidad cubre al presidente?

Depende de la póliza. Muchas pólizas multirriesgo de comunidades incluyen la responsabilidad civil de los cargos de la junta, pero la ley no obliga a ello. Revisa las condiciones y, si no la incluye, propón ampliarla en la próxima junta.