Comunidad con portero: obligaciones laborales del presidente

Contratar un portero parece una decisión de mantenimiento, como elegir empresa de limpieza o de jardinería. Legalmente no lo es: en el momento en que la comunidad firma ese contrato, se convierte en empresario a todos los efectos, con las mismas obligaciones que cualquier empleador frente a la Seguridad Social y la Inspección de Trabajo.

La comunidad es la empresa, no el presidente

El Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas (con variantes por comunidad autónoma: Madrid, Cataluña, Valencia y otras tienen su propio texto) define como empresario a quien ostenta la propiedad de la finca, y admite expresamente que esa figura sea una comunidad de propietarios.

Eso significa que la comunidad, no el presidente en persona, es quien figura como empresa ante la Tesorería General de la Seguridad Social, quien paga las cotizaciones, y quien responde si algo se hace mal. El presidente firma los documentos porque es el representante legal de la comunidad, igual que firmaría un contrato de mantenimiento del ascensor, pero la responsabilidad última es de la comunidad como colectivo.

Portero o conserje: no es lo mismo, aunque se usen como sinónimos

En el día a día se llama "portero" a cualquiera que atiende el portal, pero el convenio distingue dos figuras:

• Portero: tiene asignada una vivienda habitable dentro del inmueble como parte de su puesto.
• Conserje: realiza tareas similares pero sin vivienda asociada al cargo.

La diferencia no es solo semántica. Afecta a cómo se calcula el salario en especie, a las condiciones si se rescinde el contrato (la vivienda hay que dejarla libre) y a algunos matices del convenio autonómico aplicable.

Lo que tienes que tener en regla desde el primer día

Cuando la comunidad contrata a alguien para portería o conserjería, sea a jornada completa o parcial, hace falta:

• Contrato de trabajo por escrito, con las condiciones (jornada, salario, funciones) ajustadas al convenio aplicable en tu comunidad autónoma
• Alta en la Seguridad Social antes de que empiece a trabajar, no después
• Nóminas mensuales acordes al convenio, incluyendo pagas extra
• Cotizaciones al día, gestionadas normalmente a través de una gestoría o del propio administrador de fincas

Trabajar sin dar de alta ("en negro", aunque sea unas horas a la semana) no es una zona gris. Expone a la comunidad a sanciones de la Inspección de Trabajo y, si el trabajador reclama después, a que se reconozca judicialmente toda la relación laboral no declarada, con sus atrasos de cotización incluidos.

Suprimir el servicio no es lo mismo que cambiar de portero

Aquí es donde se cruza el derecho laboral con la LPH, y conviene no mezclarlos.

Suprimir la portería como servicio (dejar de tener portero, punto) es una decisión que afecta a todos los propietarios por igual, y por eso el artículo 17.3 LPH exige 3/5 de propietarios y cuotas, al tratarse de un servicio común de interés general. Aprobado el acuerdo, todos quedan obligados a asumir el coste de la extinción del contrato, aunque hubieran votado en contra.

Cesar al portero actual para contratar a otra persona en el mismo puesto es distinto: el servicio se mantiene, solo cambia quién lo presta. Para esto basta mayoría simple en segunda convocatoria, como en cualquier decisión de gestión ordinaria.

Confundir ambos supuestos es un error habitual en juntas mal preparadas, y puede acabar en un acuerdo impugnado por no haber alcanzado la mayoría correcta.

Si hay que despedir: el presidente no decide solo

El presidente puede iniciar el proceso y comunicar el despido, pero esa decisión necesita ratificación posterior de la junta de propietarios. Si la junta no la ratifica, la comunidad puede acabar teniendo que readmitir al trabajador o asumiendo igualmente la indemnización, con el desgaste añadido de una decisión tomada sin respaldo.

Sobre la indemnización, se aplica el régimen general de despido improcedente si no hay causa objetiva acreditada: 45 días de salario por año trabajado hasta el 11 de febrero de 2012, y 33 días por año desde esa fecha hasta el despido, con un máximo de 24 mensualidades. Si hay causa objetiva real (por ejemplo, supresión efectiva del servicio con la mayoría correcta), la indemnización se reduce a 20 días por año con el mismo tope.

Antes de mover ficha, conviene tener claro qué tipo de despido se plantea y si la documentación (actas, comunicaciones previas, causa alegada) sostiene esa decisión si acaba en los tribunales.

Gestionar la relación laboral con el portero o conserje, desde el alta hasta un posible despido, es una de las tareas donde más ayuda un administrador de fincas colegiado: conoce el convenio de tu zona y evita que la comunidad se exponga a una sanción o a una demanda por algo tan evitable como un papeleo mal hecho. Encuentra profesionales por zona en administradores de fincas en Madrid o administradores de fincas en Barcelona.

Preguntas frecuentes

¿Quién es legalmente el empleador del portero de una comunidad?

La propia comunidad de propietarios, como entidad, no el presidente a título personal. El presidente firma los documentos laborales en representación de la comunidad, que es quien figura como empresa ante la Seguridad Social.

¿Qué diferencia hay entre portero y conserje a efectos laborales?

El portero dispone de una vivienda habitable en el inmueble donde trabaja, como parte de sus condiciones; el conserje no tiene esa vivienda asociada al puesto. Ambos están regulados por el mismo Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas, con las particularidades de cada comunidad autónoma.

¿Puede el presidente despedir al portero sin pasar por junta?

Puede tomar la decisión inicial y comunicarla, pero necesita que la junta ratifique el despido después. Si la junta no lo ratifica, la comunidad puede verse obligada a readmitir al trabajador o a asumir la indemnización igualmente.

¿Qué mayoría hace falta para suprimir el servicio de portería?

3/5 de propietarios y cuotas, según el artículo 17.3 LPH, porque se trata de un servicio común de interés general. Si en cambio se quiere cesar al portero actual para contratar a otra persona en el mismo puesto, basta mayoría simple en segunda convocatoria.

¿Puede la comunidad no dar de alta al portero en la Seguridad Social si trabaja pocas horas?

No. Cualquier relación laboral, a jornada completa o parcial, exige alta en la Seguridad Social desde el primer día. Trabajar "en negro" expone a la comunidad a sanciones de la Inspección de Trabajo y a que el trabajador reclame el reconocimiento de toda la relación laboral no declarada.