Avería en la comunidad: qué hacer si eres presidente
En resumen
Lo más importante
Domingo por la tarde: te llaman porque cae agua por el techo del segundo, el ascensor se ha quedado parado o huele a gas en la escalera. Como presidente no tienes que arreglar nada, pero sí saber qué hacer en los primeros minutos y a quién llamar. Aquí tienes el protocolo.
En corto: personas primero (112 si hay riesgo), cortar el suministro si se puede, llamar a la asistencia del seguro o al mantenedor, avisar al administrador y a los vecinos, y hacer fotos de todo. Las reparaciones urgentes se hacen sin esperar a la junta y se le informa después.
El protocolo en 5 pasos
| Paso | Qué hacer |
|---|---|
| 1. Valorar el riesgo | ¿Hay peligro para personas? Gas, fuego, riesgo eléctrico, alguien atrapado, desprendimientos → 112 |
| 2. Contener | Cortar la llave de paso del agua o el suministro afectado, si es seguro hacerlo |
| 3. Llamar | Asistencia 24 h del seguro de la comunidad, mantenedor del ascensor, compañía de gas o electricidad |
| 4. Avisar | Al administrador y a los vecinos afectados |
| 5. Documentar | Fotos, vídeos, hora, qué se hizo y quién vino |
Qué hacer según la avería
Agua: fuga o filtración
- Localiza de dónde viene: el piso de arriba, una bajante o la cubierta.
- Si viene de un piso, avisa al vecino para que cierre su llave de paso. Si no está y el daño es grave, cierra la llave general del edificio.
- Llama a la asistencia del seguro de la comunidad si el origen puede ser común, o pide al vecino que llame al suyo si es privativo.
Quién paga depende del origen: lo explicamos en cómo saber si una tubería es comunitaria o privativa y quién paga la bajante comunitaria.
Gas
Si huele a gas: no enciendas luces ni aparatos, abre ventanas si puedes hacerlo sin riesgo, sal del edificio y llama al 112 o al teléfono de urgencias de la distribuidora de gas. No es una avería para el fontanero de confianza.
Ascensor
Si hay alguien atrapado, llama al teléfono de emergencia del mantenedor (está en la cabina y en el cuarto de máquinas) y, si tardan o hay riesgo, al 112. No intentes sacar a nadie tú.
Electricidad en zonas comunes
Si falla la luz de la escalera o el portal, revisa el cuadro general de servicios comunes. Si hay chispas, olor a quemado o riesgo, no toques nada y llama a un electricista autorizado o al 112.
Estructura o fachada
Grietas que aparecen de repente, cascotes que caen a la calle o un balcón que se mueve: acordona la zona si es posible, avisa al 112 si hay riesgo para viandantes y al administrador para que venga un técnico.
¿Hace falta la junta para reparar?
Para lo urgente, no. La ley permite al administrador disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente (artículo 20 de la LPH), y la junta es informada después (artículo 14). Si no hay administrador, actúa el presidente.
Para lo que puede esperar, sí. Una vez contenida la urgencia, la reparación definitiva, si es importante, se lleva a junta con presupuestos. Si hace falta una derrama, lee derrama urgente sin junta: cuándo es legal.
El seguro: úsalo bien
- Ten a mano el número de asistencia 24 horas de la póliza de la comunidad (y que lo tengan los vecinos).
- Da parte cuanto antes y guarda fotos y facturas.
- El seguro puede rechazar daños por falta de mantenimiento: por eso conviene revisar bajantes, cubierta e instalaciones con regularidad.
Tienes el detalle en qué cubre el seguro de la comunidad y cómo reclamar un siniestro en zona común.
Lo que conviene tener preparado
Un presidente previsor tiene en el móvil, o en un cartel en el cuarto de contadores:
- Teléfono de asistencia del seguro de la comunidad y número de póliza.
- Teléfono de urgencias del mantenedor del ascensor.
- Teléfono del administrador y de urgencias del despacho.
- Dónde están la llave general del agua y el cuadro eléctrico de servicios comunes.
- Contacto de los propietarios que no viven en el edificio.
Si acabas de ser nombrado, tienes más ideas en el checklist del primer mes como presidente.
Fuentes oficiales (BOE):
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 14 y 20.
Preguntas frecuentes
¿Qué debe hacer el presidente ante una avería urgente en la comunidad?
Valorar si hay riesgo para las personas (en ese caso, 112), cortar el suministro afectado si es posible, llamar a la asistencia 24 horas del seguro de la comunidad o al mantenedor, avisar al administrador y a los vecinos afectados, y documentarlo todo con fotos. Después se informa a la junta.
¿Puede el presidente encargar una reparación sin convocar la junta?
Sí, si es urgente y necesaria para la conservación del edificio o la seguridad. El administrador puede disponer las reparaciones urgentes dando cuenta inmediata al presidente, y la junta es informada después. Las reparaciones no urgentes las decide la junta.
¿Quién paga una fuga de agua que afecta al vecino de abajo?
Depende de dónde está el origen. Si viene de un elemento común (bajante, montante general, cubierta), paga la comunidad o su seguro. Si viene de la instalación privativa de un piso (su tramo de fontanería, un latiguillo, la junta de la bañera), paga el propietario de ese piso o su seguro de hogar.
¿Qué hago si la fuga viene de un piso vacío y el dueño no contesta?
Intenta localizarle por todos los medios y, si el agua sigue cayendo, corta la llave general del edificio si el daño lo justifica. Si hay riesgo para personas o daños graves, llama al 112: los servicios de emergencia pueden actuar. Deja constancia de todo para reclamarle después los daños.
¿Tu administrador no coge el teléfono en una urgencia?
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