Modelo 184 en la comunidad de propietarios: guía práctica

Si tu comunidad cobra por algo, sea la antena de la azotea, la vivienda del portero o una lona en la fachada, Hacienda quiere saber cuánto y a quién le corresponde. Para eso existe el modelo 184.

En corto: el modelo 184 es la declaración informativa con la que la comunidad comunica a Hacienda sus ingresos y la parte que corresponde a cada propietario. La comunidad no paga impuestos por ellos. Los declara cada vecino en su renta, en proporción a su coeficiente. Solo hay que presentarlo si las rentas de la comunidad pasan de 3.000 euros al año (o si ejerce una actividad económica), y se presenta del 1 al 31 de enero por las rentas del año anterior.

Qué es el modelo 184 y por qué afecta a tu comunidad

La comunidad de propietarios no paga el impuesto sobre la renta ni el de sociedades. Lo que gana se reparte, a efectos fiscales, entre los propietarios, y cada uno tributa por su parte en su propia declaración. Es el llamado régimen de atribución de rentas. La Ley del IRPF lo aplica a las comunidades de bienes y demás entidades sin personalidad jurídica, que no son contribuyentes (artículo 8.3 y artículos 86 a 90).

La Agencia Tributaria incluye expresamente a la comunidad de propietarios en este régimen: «Las comunidades de bienes incluidas las comunidades de propietarios». La diferencia entre las dos figuras la explicamos en comunidad de bienes o comunidad de propietarios.

El modelo 184 une las dos partes. La comunidad declara cuánto ha ingresado, qué gastos ha tenido, qué retenciones le han hecho y qué parte corresponde a cada propietario, con su NIF (artículo 90 de la Ley del IRPF y artículo 70 del Reglamento). Con esos datos, Hacienda comprueba que cada vecino incluye su parte en la renta. Como es una declaración informativa, no sale nada a pagar.

Cuándo está obligada la comunidad a presentarlo

Según la Agencia Tributaria, las entidades en régimen de atribución de rentas, como la comunidad, lo presentan «cuando ejerzan una actividad económica o cuando las rentas excedan de 3.000 € anuales». Lo dicen el artículo 90.5 de la Ley del IRPF y el artículo 2.Dos.a de la Orden HAP/2250/2015, que aprueba el modelo.

Una comunidad de vecinos casi nunca ejerce una actividad económica. A efectos del IRPF, alquilar inmuebles no lo es, salvo que haya al menos una persona contratada a jornada completa para gestionar el alquiler (artículo 27.2 de la Ley del IRPF). En la práctica, lo que decide es la cifra de 3.000 euros.

Las cuotas, las derramas y el fondo de reserva no son rentas. Son lo que los propietarios ponen para pagar los gastos comunes. Cuentan los ingresos que vienen de fuera, sumados los de todo el año. La norma habla de «rentas» sin más detalle, así que si os quedáis cerca de la cifra, que el administrador revise el cálculo antes de no presentarlo.

Qué ingresos de la comunidad entran en el 184

• Alquiler de elementos comunes. La azotea para antenas de telefonía, un local de titularidad común, plazas de garaje comunes, la fachada para publicidad. Para Hacienda son rendimientos del capital inmobiliario (rentas de alquilar inmuebles), porque la renta conserva la naturaleza de su fuente (artículo 88 de la Ley del IRPF).
• La antigua vivienda del portero alquilada. También capital inmobiliario. Antes de alquilarla hay que desafectarla, como explicamos en vender o alquilar la casa del portero.
• Intereses de la cuenta o de un depósito. Son rendimientos del capital mobiliario (rentas del dinero), con la retención del 19 % que hace el banco.
• Subvenciones cobradas por la comunidad. Si la ayuda de una rehabilitación la cobra la comunidad, es una renta que se atribuye a los propietarios. Si cada propietario la cobra directamente, no pasa por el 184. Cómo tributa la ayuda y cuáles están exentas lo vemos en las deducciones en la renta por las obras de la comunidad.

Para alquilar un elemento común sin uso específico, como la azotea, la junta necesita tres quintos de los propietarios y de las cuotas (artículo 17.3 LPH). Y si lo alquilado no es una vivienda, la comunidad tiene que cobrar además IVA, como contamos en el IVA en la comunidad de propietarios.

Cómo se reparte la renta entre los propietarios

Según el coeficiente de cada piso, salvo que los estatutos digan otra cosa. La Ley del IRPF manda repartir según las normas o pactos aplicables y, si no constan a Hacienda de forma fehaciente (con prueba), a partes iguales (artículo 89.3). Para las comunidades de propietarios, el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria concreta que se atribuyen «en función de su coeficiente de participación en el edificio», «salvo que en los estatutos de la misma se dispusiese otro reparto». Se apoya en el artículo 3 de la LPH, que fija el coeficiente como medida de las cargas y beneficios. Si no sabes cuál es el tuyo, lo explicamos en cuánto vale tu voto y tu coeficiente.

Un ejemplo. Una comunidad de 12 pisos alquila la azotea a una operadora por 6.000 euros al año, sin gastos asociados. La operadora retiene el 19 % a cuenta del IRPF, 1.140 euros. También paga el IVA, que no es renta de nadie porque la comunidad lo ingresa en Hacienda. Así queda el reparto para tres pisos:

Cada propietario declara su renta atribuida y se resta la retención que le corresponde en la misma proporción (artículo 89.2 de la Ley del IRPF). La retención del 19 % sobre alquileres de inmuebles urbanos está en el artículo 101.8.

Dos matices del cálculo:

• Si la comunidad tiene gastos ligados a ese alquiler, se restan antes del reparto, porque la renta se calcula en la propia comunidad con las normas del IRPF (artículo 89.1).
• La reducción por alquiler de vivienda la aplica cada propietario en su declaración (artículo 89.4). Solo cabe si lo alquilado es una vivienda, como la del portero, no en la azotea.

Aunque el dinero se quede en la cuenta para pagar gastos o bajar las cuotas, la renta se atribuye igualmente cada año a los propietarios.

Plazo, quién lo presenta y qué recibe cada vecino

Plazo. Del 1 al 31 de enero de cada año, con las rentas del año natural anterior. Las de 2026 se declaran en enero de 2027. La Orden HFP/1106/2017 adelantó el plazo de febrero a enero, así que si en tu comunidad todavía se habla de febrero, es un dato antiguo.

Quién. La obligación es de quien representa a la entidad según la Ley General Tributaria (artículo 45.3), que en una comunidad es el presidente. En la práctica lo presenta el administrador por internet, con el certificado digital de la comunidad o como su representante. Si la comunidad no lo tiene, mira cómo pedir el certificado digital.

Qué datos necesita. El NIF y el domicilio fiscal de cada propietario, los cambios de dueño durante el año, los ingresos y gastos de cada fuente y las retenciones (artículo 70.1 del Reglamento del IRPF). El modelo pide además la referencia catastral del inmueble alquilado. Si compras o vendes un piso, comunica tu NIF al administrador.

Qué recibe cada vecino. Una comunicación por escrito con la renta total, la parte que le corresponde, las bases de deducciones y las retenciones. La comunidad tiene un mes para enviarla desde que acaba el plazo de presentación (artículo 70.2 del Reglamento). Como ese plazo acaba el 31 de enero, debe llegarte en febrero, antes de la campaña de la renta. Si no te llega, pídela por escrito con el escrito para pedir documentación al administrador.

En el País Vasco y en Navarra, las comunidades con domicilio fiscal allí presentan sus declaraciones ante la hacienda foral, con sus propios modelos y plazos.

Qué tiene que hacer cada propietario en su renta

Declarar su parte en el apartado E de la declaración, el de regímenes especiales. Hay que indicar el NIF de la comunidad, tu porcentaje de participación y el importe, y si es un alquiler, también los datos del inmueble, según el Manual práctico de Renta 2025. Si la comunidad presentó el 184, lo normal es que la cifra aparezca en tus datos fiscales. Comprueba que coincide con la comunicación de febrero.

Tres cosas que se suelen pasar por alto:

• Tienes que declararla aunque la comunidad no presente el 184. Quedar por debajo de 3.000 euros libera a la comunidad de la declaración informativa, no a los propietarios de su impuesto. En una comunidad de 12 pisos que cobra 2.400 euros por un local, cada vecino tiene su parte que declarar, aunque no le aparezca en los datos fiscales.
• Puede obligarte a hacer la declaración. La ley exime de declarar a quien solo tiene rentas del trabajo hasta ciertos límites, rendimientos del capital mobiliario y ganancias con retención hasta 1.600 euros, o rentas imputadas y algunas ayudas hasta 1.000 euros. El alquiler no está en esa lista. Así que, en principio, si cobras una pensión y la comunidad te atribuye una parte del alquiler de la azotea, tienes que presentar la renta, salvo que todos tus ingresos juntos no pasen de 1.000 euros (artículo 96.2 de la Ley del IRPF).
• La retención es tuya. La parte de la retención que te atribuye la comunidad se resta de lo que te sale a pagar en la renta. Si no la declaras, pagas de más.

Qué pasa si no se presenta o se presenta mal

La comunidad se expone a una multa. Como el modelo 184 no sale a pagar, no genera recargos ni intereses, solo sanciones. La Ley General Tributaria no nombra el 184. La lectura habitual, que es una interpretación, es aplicarle las sanciones de las declaraciones informativas:

Con esa lectura, en una comunidad de 12 propietarios que lo presenta tarde antes de que Hacienda lo pida, salen 12 conjuntos de datos a 10 euros. Eso queda por debajo del mínimo, así que la sanción sería de 150 euros. Si se os pasó el plazo, presentadlo cuanto antes y no esperéis al requerimiento (artículo 198 de la Ley General Tributaria).

La multa la paga la comunidad. Si se debió a un descuido del administrador, la junta puede pedirle explicaciones y, en su caso, reclamarle. Y el vecino que no incluyó su parte en la renta tendrá que presentar una declaración complementaria (una que corrige la ya presentada), con recargo por presentarla tarde si lo hace antes de que Hacienda se lo pida (artículo 27 de la Ley General Tributaria).

El resto de modelos que presenta la comunidad (111, 190 y 347) están en los modelos tributarios de la comunidad, y la visión de conjunto, en la fiscalidad de la comunidad.

Fuentes oficiales (BOE y AEAT):

• Ley 35/2006, del IRPF, artículos 8, 27, 86, 88, 89, 90, 96 y 101.
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículo 70.
• Orden HAP/2250/2015, de 23 de octubre, que aprueba el modelo 184, y Orden HFP/1106/2017, artículo tercero (plazo de enero).
• Ley 58/2003, General Tributaria, artículos 27, 45, 198 y 199.
• Agencia Tributaria: entidades en régimen de atribución de rentas, obligaciones de la entidad y Manual práctico de Renta 2025, criterios de atribución.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el modelo 184 de una comunidad de propietarios?

Es la declaración informativa anual de las entidades en régimen de atribución de rentas (las que no pagan impuesto por lo que ganan, sino que lo reparten entre sus miembros), entre ellas las comunidades de propietarios. La comunidad no paga impuesto por sus ingresos. Informa a Hacienda de lo que ha ganado (por ejemplo, el alquiler de la azotea) y de la parte que corresponde a cada propietario, que es quien lo declara en su renta.

¿Todas las comunidades tienen que presentar el modelo 184?

No. Según la Agencia Tributaria, lo presentan las entidades en régimen de atribución de rentas que ejerzan una actividad económica o cuyas rentas excedan de 3.000 euros anuales (artículo 90.5 de la Ley del IRPF y artículo 2 de la Orden HAP/2250/2015). Una comunidad que solo cobra cuotas y derramas, o que tiene ingresos de 3.000 euros o menos, no lo presenta.

¿Cuándo se presenta el modelo 184?

Entre el 1 y el 31 de enero de cada año, con las rentas del año anterior. Las de 2026 se declaran en enero de 2027. Después, la comunidad tiene un mes desde el final del plazo, es decir, el mes de febrero, para comunicar por escrito a cada propietario su parte de la renta y de las retenciones.

¿Cómo se reparten los ingresos de la comunidad entre los propietarios?

Según el coeficiente de participación de cada piso, salvo que los estatutos establezcan otro reparto. Lo dice la Agencia Tributaria en su Manual de Renta, apoyándose en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si un piso tiene un coeficiente del 8 % y la comunidad ha obtenido 6.000 euros por la antena, a ese propietario se le atribuyen 480 euros.

Si la comunidad no presenta el modelo 184, ¿tengo que declarar mi parte?

Sí. Quedar por debajo de 3.000 euros solo libera a la comunidad de presentar la declaración informativa. La renta sigue siendo de los propietarios y cada uno tiene que incluir su parte en la declaración de la renta, aunque el dinero no se haya repartido y siga en la cuenta de la comunidad.

¿Qué sanción hay por no presentar el modelo 184?

La ley no nombra el 184, así que es una interpretación, pero la lectura habitual es aplicarle el artículo 198 de la Ley General Tributaria, el de las declaraciones informativas. No presentarla en plazo se sanciona con 20 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a una misma persona, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000. Si se presenta tarde sin requerimiento de Hacienda, la multa y los límites se reducen a la mitad. Los datos incompletos o falsos se sancionan aparte (artículo 199).