Deducciones en la renta por las obras de la comunidad

Cada vez que la comunidad aprueba una derrama, alguien pregunta en la junta si eso se puede desgravar. Casi siempre la respuesta es que no. Pero hay una excepción que mucha gente desaprovecha, la rehabilitación energética del edificio, con una deducción del 60 % que sigue vigente hasta 2027.

En corto: las derramas de tu vivienda habitual no desgravan, con una excepción. Si la comunidad hace una obra que reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable del edificio, o lo deja en clase A o B, cada propietario se deduce el 60 % de su parte. Se aplica sobre un máximo de 5.000 euros al año y 15.000 en total, por lo pagado hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición adicional 50.ª de la Ley del IRPF). Si el piso está alquilado, las derramas de reparación son gasto del alquiler. Las subvenciones que cobra la comunidad tributan en la renta de cada propietario, salvo las que la ley declara exentas.

Qué obras de la comunidad desgravan y cuáles no

En tu vivienda habitual, la única deducción estatal por obras del conjunto del edificio es hoy la de eficiencia energética. La antigua deducción por inversión en vivienda, que cubría algunas obras, se suprimió en 2013. Su régimen transitorio solo protege la compra anterior a esa fecha y las obras pagadas antes de 2013 y terminadas antes de 2017 (disposición transitoria 18.ª de la Ley del IRPF).

En un piso alquilado es distinto. Lo que pagas a la comunidad es un gasto necesario para obtener el alquiler, y se resta de lo que cobras. Lo de las cuotas ordinarias lo tienes resumido en gastos de comunidad: qué son y si desgravan.

La deducción del 60 % por rehabilitación energética del edificio

Está en el apartado 3 de la disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF. El Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, la prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2027 (artículo 36), y el Congreso lo convalidó (Resolución de 26 de marzo de 2026). El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, solo ha retocado el orden en que se aplica al calcular el impuesto. No cambia porcentajes, límites ni plazos.

Qué obra cuenta. Una obra de rehabilitación energética del conjunto del edificio que consiga, según los certificados de eficiencia energética de antes y de después:

• reducir al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable (un dato que figura en el certificado), o
• mejorar la calificación energética del edificio hasta la letra A o B.

Lo típico es aislar la fachada por el exterior o la cubierta, cambiar las carpinterías de todo el edificio o renovar la calefacción central por aerotermia. Los equipos que usan combustibles fósiles, como una caldera de gas nueva, no cuentan.

Requisitos que se suelen pasar por alto:

• El certificado previo tiene que ser anterior a la obra, con un máximo de dos años de antigüedad cuando empieza, y estar inscrito en el registro de tu comunidad autónoma. No vale uno hecho después. Lo explicamos en certificado de eficiencia energética del edificio.
• El certificado posterior marca el año de la deducción y tiene que estar expedido antes del 1 de enero de 2028.
• El pago. La comunidad tiene que pagar a la empresa por transferencia, tarjeta, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Lo pagado en efectivo no da derecho a nada.
• Quién se la aplica. Solo los propietarios de las viviendas, sea la habitual, una segunda residencia o una alquilada. La Agencia Tributaria excluye a los usufructuarios, los nudos propietarios y los inquilinos. Las plazas de garaje y los trasteros comprados con la vivienda cuentan como parte de ella. Los locales, no.

Cuánto te deduces. El 60 % de tu base de deducción, que es lo que paga la comunidad multiplicado por tu coeficiente de participación, no lo que tú le pagas a la comunidad. Incluye la obra, los materiales, los honorarios del proyecto y la dirección, la licencia y los propios certificados, y se restan las subvenciones concedidas. La base máxima es de 5.000 euros al año. Lo que sobre se traslada a los cuatro años siguientes, con un tope acumulado de 15.000 euros por contribuyente.

En qué año. En el año en que la comunidad paga la obra, haya o no préstamo de por medio, siempre que el certificado posterior esté expedido antes de que acabe ese año. Así lo aclara la Agencia Tributaria en su manual práctico de Renta 2025. Si la comunidad paga en 2026 y el certificado llega en 2027, te deduces todo en la renta de 2027.

Si la obra es en tu piso, como cambiar tus ventanas, la deducción es otra, del 20 o del 40 %, y solo para lo pagado hasta el 31 de diciembre de 2026. La tienes en ayudas para cambiar ventanas en 2026.

Un ejemplo con números

Un edificio de 10 viviendas con cuotas iguales del 10 % aísla fachada y cubierta y consigue la letra B. La comunidad paga a la empresa 150.000 euros por transferencia durante 2026, incluidos proyecto, licencia y certificados. El certificado posterior se expide en noviembre de 2026.

Sin subvención. Tu base es el 10 % de 150.000, es decir, 15.000 euros. Con el límite de 5.000 euros al año, te deduces 3.000 euros en la renta de 2026, otros 3.000 en la de 2027 y otros 3.000 en la de 2028. En total, 9.000 euros de los 15.000 que pagaste.

Con una subvención de 50.000 euros a la comunidad. Tu base baja al 10 % de 100.000, es decir, 10.000 euros. Te deduces 3.000 euros en 2026 y 3.000 en 2027. Además, los 5.000 euros de subvención que te tocan pueden tributar en tu renta, según de dónde salga la ayuda (lo vemos más abajo).

Si la subvención se concede después de haberte aplicado la deducción, en la renta del año de la concesión devuelves la parte deducida de más.

Si el piso está alquilado: reparaciones, mejoras y derramas

Lo que pagas a la comunidad se resta de los ingresos del alquiler, pero no todo igual. El artículo 13 del Reglamento del IRPF distingue:

• Reparación y conservación. Lo que se hace para mantener el uso normal del edificio: pintar, revocar, arreglar instalaciones y sustituir elementos como la calefacción o el ascensor. Se resta en el año, con un límite. No puede superar los ingresos de ese piso, y el exceso se aprovecha en los cuatro años siguientes.
• Ampliación o mejora. Lo que añade algo que no había, como un ascensor nuevo o una rampa. No es gasto del año. Se suma al valor de la vivienda y se recupera poco a poco mediante la amortización, que para inmuebles es como máximo el 3 % anual (artículo 14 del Reglamento).

Esto vale si alquilas el piso como vivienda. Solo cuentan los meses en que ha estado alquilado, y solo si pagas tú la derrama. Si el contrato se la traslada al inquilino, no te la deduces.

¿Se puede desgravar el ascensor?

Depende de si vives en el piso, lo alquilas o lo vendes:

• En tu vivienda habitual, no. No hay ninguna deducción estatal por instalar ni por cambiar un ascensor. Y el ascensor no mejora la eficiencia energética del edificio, así que tampoco entra en la del 60 %.
• En un piso alquilado, sí, de dos formas. El ascensor nuevo es una mejora y se amortiza. La sustitución del viejo es reparación y se resta en el año.
• Cuando vendas el piso, cuenta. Lo que pagaste por mejoras, como la derrama de un ascensor nuevo, se suma a lo que te costó el piso (el valor de adquisición, artículo 35.1.b de la Ley del IRPF). Eso reduce la ganancia por la que tributas al vender. Guarda los recibos de la derrama.

Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias por obras de accesibilidad o de adaptación a la discapacidad. Cambian cada año, así que antes de contar con ellas consulta las deducciones autonómicas de la tuya en el manual de Renta de la Agencia Tributaria.

Lo que cuesta el ascensor y las ayudas para pagarlo están en cuánto cuesta instalar un ascensor en la comunidad.

Cómo tributa la subvención que cobra la comunidad

La ayuda que una administración da a la comunidad para una obra tributa en la renta de cada propietario, no en la comunidad. La comunidad de propietarios está en régimen de atribución de rentas, es decir, no paga impuesto propio y lo que ingresa se reparte entre los dueños.

1. Es una ganancia patrimonial, un aumento de tu patrimonio que tributa en la renta. El manual de Renta 2025 la califica así cuando está ligada a una vivienda que no se usa en una actividad económica, y cita expresamente las ayudas para instalar rampas y ascensores. Va a la base general, la que tributa por tramos como el sueldo (artículo 45 de la Ley del IRPF).
2. Se reparte por coeficiente. A cada propietario le toca la parte que corresponde a su cuota, y se atribuye a quien sea propietario cuando la comunidad cobra la subvención. Si vendiste antes del cobro, no la declaras tú.
3. Se declara el año del cobro, no el de la concesión (artículo 14.2.c de la Ley del IRPF).
4. La comunidad la informa a Hacienda en el modelo 184 cuando está obligada a presentarlo. Lo explicamos en modelo 184 en la comunidad de propietarios.

Las ayudas que no tributan. La disposición adicional quinta, apartado 4, de la Ley del IRPF deja fuera del impuesto, entre otras, las ayudas de los programas de rehabilitación residencial de los fondos europeos del Real Decreto 853/2021 y las de autoconsumo y renovables del Real Decreto 477/2021. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 añade las ayudas de rehabilitación edificatoria y accesibilidad del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Ojo con esta última. A 25 de octubre de 2026 no consta en el BOE la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, y el Congreso ya tumbó el 2 de octubre el anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, que incluía la misma medida. Si no se convalida, esa exención decae.

Las ayudas que no están en esa lista tributan. En principio es el caso de los programas propios de ayuntamientos y comunidades autónomas pagados con su presupuesto, como el Plan Regional de Ascensores de la Comunidad de Madrid, financiado solo con fondos autonómicos. Pero una convocatoria municipal o autonómica puede gestionar fondos de un programa estatal exento. Por eso, pide al administrador que indique en el certificado de la ayuda de qué programa y de qué real decreto sale.

Qué papeles guardar

Cada propietario debería guardar:

• El acta de la junta que aprobó la obra y el reparto.
• Los dos certificados de eficiencia energética del edificio, con su número de registro.
• Las facturas a nombre de la comunidad y los justificantes de que la comunidad pagó por banco.
• Los recibos de la derrama que te pasó la comunidad y tus justificantes de pago.
• Un certificado del administrador con lo pagado por la comunidad en cada año, tu coeficiente y, si hubo ayuda, la parte que te corresponde y el programa del que procede.

En la declaración, la deducción del edificio pide además el NIF de la empresa que hizo la obra, las fechas de los dos certificados, el consumo de energía primaria y la letra de cada uno. Si tu comunidad no lleva estos papeles en orden, háblalo con el administrador antes de la siguiente renta.

Fuentes oficiales (BOE y AEAT):

• Ley 35/2006, del IRPF: disposición adicional 50.ª, disposición adicional 5.ª, disposición transitoria 18.ª y artículos 14, 35 y 45.
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículos 13 y 14.
• Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, artículo 36 (prórroga de la deducción).
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 6 (exención de las ayudas del Plan Estatal 2026-2030).
• Agencia Tributaria, manual práctico de Renta 2025: deducción por rehabilitación energética de edificios y subvenciones y ayudas públicas.

Preguntas frecuentes

¿Desgravan las obras de la comunidad en la renta?

Solo algunas. Las obras de rehabilitación energética del edificio que reducen al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable, o lo dejan en clase A o B, dan derecho a deducirse el 60 % de lo pagado, para cantidades pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el piso está alquilado, las derramas de reparación y conservación son gasto deducible del alquiler. El resto de derramas de tu vivienda habitual no desgrava.

¿Se pueden deducir las derramas en el IRPF?

En tu vivienda habitual o en una segunda vivienda vacía, no, salvo que la derrama pague una obra de rehabilitación energética con derecho a la deducción del 60 %. Si el piso está alquilado, las derramas de reparación o conservación se restan de los ingresos del alquiler; las de mejora, como un ascensor nuevo, no se restan de golpe: se suman al valor del piso y se amortizan.

¿Se puede desgravar el ascensor?

En la vivienda habitual, no: no hay ninguna deducción estatal por instalar un ascensor. Si el piso está alquilado, un ascensor donde antes no lo había es una mejora y no un gasto de reparación, así que no se deduce de una vez. Sustituir el ascensor viejo por otro sí es gasto de reparación y conservación del alquiler (artículo 13 del Reglamento del IRPF).

¿Cómo tributa la subvención del ascensor que recibe la comunidad?

Se reparte entre los propietarios según su coeficiente de participación, se atribuye a quien sea propietario cuando la comunidad la cobra y cada uno la declara como ganancia patrimonial en la base general del año del cobro. Están exentas las ayudas que la Ley del IRPF enumera, como las de los fondos europeos del Real Decreto 853/2021. Las de programas propios de ayuntamientos o comunidades autónomas, en principio, sí tributan.

¿En qué año me deduzco la obra si la comunidad la paga con un préstamo?

En el año en que la comunidad paga a la empresa, aunque tú vayas devolviendo el préstamo en cuotas durante años, y siempre que el certificado energético posterior esté expedido antes de que acabe ese año. Si el certificado llega más tarde, la deducción se aplica en el año del certificado. Cada propietario toma como base lo pagado por la comunidad multiplicado por su coeficiente.

¿Puede deducirse la obra de la comunidad un inquilino o un usufructuario?

No. La deducción del 60 % por rehabilitación energética del edificio solo la pueden aplicar los propietarios de las viviendas. La Agencia Tributaria excluye expresamente a los nudos propietarios, los usufructuarios y los arrendatarios. Las plazas de garaje y los trasteros comprados con la vivienda se tratan como parte de ella.