IVA en la comunidad de propietarios: obras y alquileres

La comunidad paga IVA en casi todo lo que contrata, y no lo recupera. Por eso conviene saber cuándo una obra puede ir al 10 % en vez del 21 %, porque en una derrama grande la diferencia se nota en cada recibo.

En corto: la comunidad de propietarios no es empresaria, así que paga el IVA como un consumidor final y no puede recuperarlo. Las obras de reparación de un edificio de viviendas van al 10 % si el edificio tiene al menos dos años y los materiales del contratista no pasan del 40 % de la factura. Las de rehabilitación van al 10 % si cumplen sus propios requisitos. El resto, al 21 %. Si la comunidad alquila la azotea, un local o la fachada, pasa a ser empresaria para ese alquiler y tiene que cobrar IVA.

La comunidad paga IVA y no lo recupera

Las empresas y los profesionales deducen el IVA, es decir, restan el que pagan en sus compras del que cobran a sus clientes. La comunidad, en general, no vende ni presta servicios a terceros. Solo administra lo común. Por eso paga el IVA de cada factura y para ella es un gasto más, como explicamos en la contabilidad de la comunidad.

En la práctica:

• Las cuotas no llevan IVA. No son el precio de un servicio que te presta un empresario.
• Las facturas, a nombre de la comunidad. Con su NIF (el que empieza por H) y su domicilio. Una factura a nombre del presidente o del administrador no justifica un gasto de la comunidad. Si aún no tenéis NIF, mira cómo solicitarlo. Y no pagues arreglos sin factura.
• Compara presupuestos con IVA incluido. Si una empresa presupuesta la obra al 10 % y otra al 21 %, la diferencia la paga entera la comunidad.

En Canarias no se aplica el IVA sino el IGIC, y en Ceuta y Melilla, el IPSI, cada uno con sus tipos (artículo 3 de la Ley del IVA). Lo que sigue vale para el resto de España.

Qué IVA lleva cada gasto de la comunidad

El tipo general es el 21 % (artículo 90). En una comunidad, los tipos reducidos que importan son los de obras.

Obras de reparación y renovación: cuándo van al 10 %

Arreglar la cubierta, cambiar bajantes o impermeabilizar la terraza común va al 10 % si se cumplen tres requisitos (artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA, obras de renovación y reparación en edificios de viviendas).

1. Quién encarga la obra. La ley incluye expresamente a la comunidad de propietarios. La Dirección General de Tributos (DGT), que interpreta la norma, lo aplica a las obras en zonas comunes de una comunidad «de viviendas o mayoritariamente de viviendas» (consulta vinculante V1656-25, de 16 de septiembre de 2025). Un edificio con locales en la planta baja puede acogerse si la mayoría son viviendas.
2. La antigüedad. La construcción o la última rehabilitación del edificio tienen que haber terminado al menos dos años antes de empezar las obras.
3. Los materiales. El contratista no aporta materiales o, si los aporta, su coste no supera el 40 % de la base imponible (el precio sin IVA).

Para acreditar los dos primeros, la comunidad firma una declaración escrita dirigida al contratista en la que afirma, bajo su responsabilidad, que se cumplen (artículo 26 del Reglamento del IVA). Si lo declarado no es cierto, la comunidad puede acabar respondiendo del IVA que falte.

El límite del 40 % de materiales

Según la DGT en la misma consulta V1656-25:

• Cuentan como materiales todos los bienes que quedan incorporados al edificio (ladrillos, tejas, tuberías, pintura, mortero), también los de las partes subcontratadas.
• Se valoran por lo que le costaron al contratista, no por lo que los cobra.
• Si superan el 40 %, la obra entera va al 21 %. No se puede separar la mano de obra para aplicarle el 10 %.
• Los materiales que la comunidad compra ella misma al proveedor van siempre al 21 %.

Un ejemplo. Reparar la cubierta de un edificio de 12 pisos cuesta 10.000 euros sin IVA, de los que 3.500 son materiales. Como 3.500 es el 35 % de 10.000, la factura va al 10 %: 1.000 euros de IVA en lugar de 2.100. Si los materiales fueran 4.500 euros (el 45 %), toda la factura iría al 21 %.

El mantenimiento periódico (revisión del ascensor, limpieza de canalones) es un servicio, no una obra de reparación, y va al 21 %.

Cambio desde el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, reescribe este artículo desde el 1 de diciembre de 2026. Mantiene los tres requisitos y añade uno: el 10 % solo se aplica si la obra se paga con tarjeta, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en la cuenta del contratista. Pagar en efectivo hará perder el tipo reducido.

A 25 de octubre de 2026, el BOE no recoge todavía la convalidación de este real decreto-ley por el Congreso, que es necesaria para que siga en vigor. Con o sin reforma, paga siempre desde la cuenta bancaria de la comunidad.

Rehabilitación del edificio y ascensor

Una obra grande puede ir al 10 % por otra vía, la de rehabilitación (artículo 91.Uno.3.1.º). Vale cuando la comunidad contrata la obra directamente con el contratista y el edificio se destina principalmente a viviendas, es decir, al menos el 50 % de su superficie construida es vivienda. No tiene límite de materiales, pero la obra tiene que ser de verdad una rehabilitación, con dos requisitos (artículo 20.Uno.22.º.B):

• En qué se gasta (requisito cualitativo). Más del 50 % del coste del proyecto tiene que ir a consolidar o tratar la estructura, las fachadas o las cubiertas, o a obras análogas o conexas.
• Cuánto cuesta (requisito cuantitativo). El coste total de las obras tiene que superar el 25 % del valor de mercado del edificio antes de la obra, descontando el valor del suelo (o del precio de compra, si se compró en los dos años anteriores).

Entre las obras análogas, la ley cita los ascensores y elementos elevadores, también para salvar barreras arquitectónicas. Las conexas son las de albañilería, fontanería, instalaciones o rehabilitación energética que acompañan a la obra principal y cuestan menos que ella.

Para un ascensor:

• Como obra análoga, cuenta para el primer requisito.
• Pero tiene que superar también el 25 % del valor del edificio sin el suelo, y si la obra es solo el ascensor no siempre llega.
• Si no llega, queda la vía de la reparación. Ahí el aparato es material incorporado y puede superar por sí solo el 40 % de la base. Entonces va al 21 %.

Antes de firmar, pide al arquitecto o al contratista que justifique por escrito el tipo. Para la DGT, que una obra sea rehabilitación es una cuestión técnica que hay que poder probar con informes o con el visado del proyecto. El coste de la obra y sus ayudas los tienes en cuánto cuesta instalar un ascensor, y las mayorías, en instalar ascensor sin votación.

Las obras de accesibilidad (rampas, plataformas, puertas automáticas) no tienen un tipo propio y siguen las mismas reglas. Una plataforma elevadora es, como el ascensor, obra análoga a la rehabilitación.

Si te han cobrado el 21 % y era el 10 %

Si se cumplían los requisitos, el contratista tiene que corregir la factura. Así lo dijo la DGT en la consulta V1656-25, sobre un cerramiento con materiales por debajo del 40 % facturado al 21 %.

1. Pide la factura rectificativa. El contratista está obligado a corregir el IVA que te cobró de más (lo que la ley llama IVA mal repercutido) si no han pasado cuatro años desde que se devengó (artículo 89 de la Ley del IVA). Hazlo por escrito, con el desglose de materiales que justifique el 10 %.
2. Si se niega, acude a Hacienda. La comunidad puede pedir la rectificación a la Agencia Tributaria o presentar una reclamación económico-administrativa. Para esta última, según recuerda la misma consulta, el plazo es de un mes desde que le repercutieron (le cobraron en factura) el impuesto.

Cuando la comunidad alquila algo: azotea, local o portería

Si alquila un elemento común, la comunidad tiene que cobrar IVA, salvo que alquile una vivienda. La Ley del IVA considera empresario a quien explota un bien para obtener ingresos continuados y menciona expresamente a quien alquila bienes.

La comunidad no tiene personalidad jurídica, pero eso no la libra. Es sujeto pasivo del impuesto (quien tiene que cobrarlo y declararlo) cuando hace operaciones sujetas (artículo 84.Tres). Y la exención del alquiler solo cubre las viviendas y sus garajes y anexos alquilados con ellas (artículo 20.Uno.23.º).

Con uno de estos alquileres con IVA, el administrador tiene que:

• Darla de alta en el censo de empresarios (modelo 036) para esa actividad.
• Emitir factura con IVA al inquilino.
• Presentar cada trimestre la declaración del IVA (modelo 303). Según el Manual práctico de IVA de la Agencia Tributaria, quien solo alquila inmuebles urbanos y declara por trimestres no presenta el resumen anual (modelo 390).
• Deducir solo el IVA de los gastos ligados a ese alquiler. El de la limpieza o la escalera sigue siendo gasto de la comunidad.

Alquilar un elemento común sin uso específico, como la azotea, exige el voto favorable de tres quintos de los propietarios y de las cuotas (artículo 17.3 LPH). Para alquilar la antigua vivienda del portero, antes hay que desafectarla (quitarle su destino de servicio común), como contamos en vender o alquilar la casa del portero.

Y hay IRPF. Si el inquilino es una empresa, normalmente retiene el 19 % del alquiler a cuenta del IRPF (artículo 101.8 de la Ley del IRPF), salvo que pague menos de 900 euros al año (artículo 75.3 del Reglamento del IRPF). Cada propietario declara su parte en la renta. Si la renta total pasa de 3.000 euros al año, la comunidad presenta una declaración informativa, como explicamos en el modelo 184 en la comunidad de propietarios.

Qué revisar en cada presupuesto y factura

Antes de aprobar una obra en junta, comprueba:

• Que el presupuesto indique el tipo de IVA y, si es el 10 %, por qué vía (reparación o rehabilitación).
• Que separe materiales y mano de obra, para ver si se cumple el 40 %.
• Que la factura esté a nombre de la comunidad, con su NIF.
• Que la comunidad haya firmado la declaración del artículo 26 del Reglamento antes de empezar.
• Que el pago se haga por banco, nunca en efectivo.
• Si la obra da derecho a deducción en el IRPF (como las de eficiencia energética), que la factura cumpla también esos requisitos. Lo vemos en las deducciones en la renta por las obras de la comunidad.

El calendario fiscal completo está en los modelos tributarios de la comunidad, y la visión general, en la fiscalidad de la comunidad.

Fuentes oficiales (BOE y AEAT):

• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículos 3, 5, 20, 84, 89, 90 y 91.
• Real Decreto 1624/1992, Reglamento del IVA, artículo 26.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 7 (artículo 91.Uno.2.10.º desde el 1 de diciembre de 2026).
• Ley 35/2006, del IRPF, artículo 101, y Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículo 75.
• Dirección General de Tributos, consulta vinculante V1656-25, de 16 de septiembre de 2025.

Preguntas frecuentes

¿La comunidad de propietarios paga IVA?

Sí, como cualquier consumidor: paga el IVA de las facturas de obras, mantenimiento, suministros y administración, y no lo puede recuperar porque no es empresaria. Lo único que cambia es el tipo. La mayoría de servicios van al 21 %, y algunas obras de reparación o rehabilitación del edificio, al 10 %.

¿Cuándo tiene la comunidad un IVA del 10 % en obras?

En las obras de renovación y reparación de un edificio de viviendas (o mayoritariamente de viviendas) terminado hace al menos dos años, siempre que los materiales que pone el contratista no pasen del 40 % de la base imponible (artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA). También en las obras de rehabilitación que cumplan los requisitos del artículo 20.Uno.22.º.B de la misma ley.

¿Qué pasa si los materiales superan el 40 %?

Toda la factura va al 21 %. Hacienda no admite separar la mano de obra para aplicarle el 10 %: si los materiales superan el límite, la obra se considera una entrega de bienes y tributa entera al tipo general. Los materiales que compra la propia comunidad directamente a un proveedor también van siempre al 21 %.

¿Qué IVA lleva instalar un ascensor en una comunidad?

Depende de la obra. Instalar un ascensor es una obra análoga a la rehabilitación según la Ley del IVA, así que va al 10 % si el proyecto cumple los requisitos de rehabilitación, entre ellos que su coste supere el 25 % del valor del edificio sin el suelo. Si no los cumple, puede ir al 21 %, porque el aparato es material y puede superar por sí solo el 40 % de la factura.

¿Tiene que cobrar IVA la comunidad si alquila la azotea para una antena?

Sí. Quien alquila bienes es empresario a efectos del IVA, y la exención solo alcanza al alquiler de viviendas. Si la comunidad alquila la azotea, la fachada, un local o plazas de garaje sueltas, tiene que facturar con el 21 %, darse de alta en el censo y presentar el modelo 303. Si alquila la antigua vivienda del portero como vivienda, ese alquiler está exento.

¿Se puede reclamar si el contratista cobró el 21 % y correspondía el 10 %?

Sí. El contratista está obligado a rectificar la factura si no han pasado cuatro años desde que se devengó el impuesto (artículo 89 de la Ley del IVA). Si se niega, la comunidad puede pedir a Hacienda la rectificación o presentar una reclamación económico-administrativa en el plazo de un mes desde que le repercutieron el impuesto.