Comunidad de bienes o comunidad de propietarios: diferencias

Heredas un piso con tus hermanos y alguien te dice que sois «una comunidad de bienes». Vives en un edificio de tres vecinos y otro asegura que «aquí no hay comunidad de propietarios». Ambas figuras suenan igual, pero cambian quién decide, quién paga y si puedes salirte.

En corto: en una comunidad de bienes varias personas son dueñas de una misma cosa sin partes separadas, como unos hermanos con un piso heredado. Deciden por mayoría de cuotas y cualquiera puede pedir que se divida (artículos 392 a 406 del Código Civil). En una comunidad de propietarios cada uno es dueño de su piso y copropietario de los elementos comunes, que no se pueden dividir, y se decide con la doble mayoría de propietarios y cuotas de la Ley de Propiedad Horizontal. «Comunidad de vecinos» es solo el nombre coloquial de la segunda.

La diferencia, en una tabla

Las dos pueden darse a la vez. Si tres hermanos heredan un piso en un bloque, entre ellos hay una comunidad de bienes, y su piso forma parte de la comunidad de propietarios del edificio.

Qué es una comunidad de bienes

El artículo 392 del Código Civil dice que hay comunidad «cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas». Pro indiviso significa que nadie es dueño de una parte física concreta. Cada uno tiene una cuota (un tercio, un 25 %) sobre el todo. Se aplican estas reglas salvo que un contrato o una norma especial diga otra cosa.

Casos típicos son una herencia antes del reparto, una pareja que compra un piso a medias o dos amigos con una plaza de garaje.

Sus reglas básicas:

• Cuotas. Beneficios y cargas se reparten según la cuota de cada uno, y las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario (artículo 393).
• Uso. Cada uno puede usar la cosa según su destino, sin perjudicar a la comunidad ni impedir que los demás la usen (artículo 394).
• Gastos. Cualquiera puede obligar a los demás a pagar los gastos de conservación. Solo se libra quien renuncia a su parte (artículo 395).
• Decisiones. Para administrar la cosa basta la mayoría, pero contada por intereses, no por cabezas (artículo 398). Si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, el juez decide e incluso puede nombrar un administrador.
• Alteraciones. Ninguno puede hacer cambios en la cosa común sin el consentimiento de los demás, aunque fueran ventajosos para todos (artículo 397).
• Venta de la cuota. Cada uno puede vender o hipotecar su parte (artículo 399). Si la vende a un extraño, los demás pueden quedársela pagando lo mismo. Es el retracto de comuneros (artículo 1522).

Un ejemplo. Tres hermanos heredan un piso. Ana tiene el 60 % y Luis y Marta, el 20 % cada uno. Para encargar una reparación ordinaria o elegir al inquilino decide Ana sola, porque el artículo 398 cuenta cuotas, no personas. Si tuviera justo el 50 %, no habría mayoría. Para tirar un tabique hacen falta los tres.

La salida: la acción de división

Según el artículo 400, nadie está obligado a permanecer en ella y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa. Vale el pacto de no dividir durante un plazo de hasta diez años, prorrogable por un nuevo acuerdo.

Si la cosa no se puede partir sin que deje de servir (un piso no se parte en tres) y nadie se la queda pagando a los demás, se vende y se reparte el precio (artículo 404). Si no hay acuerdo, se pide al juez con la acción de división.

Qué es una comunidad de propietarios

El artículo 396 del Código Civil permite que los pisos y locales de un edificio sean de propiedad separada. Cada propiedad lleva unida una copropiedad sobre los elementos comunes: suelo, cubierta, estructura, fachada, portal, escaleras, ascensores e instalaciones. La Ley de Propiedad Horizontal desarrolla ese régimen (artículos 1 y 3).

Frente a la comunidad de bienes, cambian tres cosas:

• Los elementos comunes no se pueden dividir ni vender por separado del piso. Solo se transmiten, hipotecan o embargan junto con él (artículo 396).
• No te puedes ir de la comunidad salvo vendiendo tu piso.
• Los vecinos no tienen preferencia para comprar el piso que se vende (artículo 396).

La comunidad se organiza con junta de propietarios, presidente, secretario y administrador (artículo 13). Sus acuerdos piden doble mayoría, de propietarios y de cuotas (regla general del artículo 17.7, en junta de propietarios: tipos, quórum y mayorías).

La LPH se aplica aunque nunca se haya firmado el título constitutivo, la escritura que divide el edificio en pisos. El artículo 2.b la extiende a los edificios que reúnen los requisitos del artículo 396 aunque no se hayan constituido formalmente, al menos en cuanto a la propiedad de los pisos, los elementos comunes y los derechos y obligaciones entre vecinos.

Por eso un edificio con pisos de distintos dueños sin «comunidad hecha» no es una comunidad de bienes. Es una comunidad de propietarios sin formalizar. Lo explicamos en consecuencias de no tener comunidad de propietarios y en cómo constituir una comunidad de propietarios.

«Comunidad de vecinos» es lo mismo

«Comunidad de vecinos» es el nombre de la calle y «comunidad de propietarios», el de la ley. El matiz importa porque la comunidad la forman los dueños, no quienes viven en los pisos.

• Un inquilino es vecino, pero no es miembro de la comunidad ni vota en la junta, salvo que el propietario le dé su representación por escrito.
• Si un piso tiene varios dueños, como los hermanos del ejemplo, nombran a uno que asista y vote por todos (artículo 15.1).

Más en quién puede asistir y votar en la junta.

Cuándo una se convierte en la otra

Un edificio entero heredado. Si los herederos reciben un edificio de seis pisos sin dividir horizontalmente, tienen una comunidad de bienes sobre todo el edificio, y cualquiera puede pedir la división. El artículo 401 prevé que, si el edificio lo permite, se haga adjudicando a cada uno pisos o locales independientes con sus elementos comunes. Desde ese momento nace la comunidad de propietarios. Se formaliza con la escritura de división horizontal.

Un promotor que vende pisos. Mientras el edificio es de un único dueño no hay comunidad. Existe desde que vende el primer piso con el edificio dividido en propiedad horizontal.

Un garaje en proindiviso. Muchos garajes son un único local en el que cada dueño de plaza tiene una parte indivisa. Entre ellos hay una comunidad sobre el local, y el uso de cada plaza suele regularse en el título o en unos estatutos propios. Lo vemos en subcomunidades y complejos inmobiliarios.

Edificios de cuatro propietarios o menos: el artículo 13.8

Cuatro vecinos o menos no son una comunidad de bienes. El artículo 13.8 de la LPH dice que, cuando los propietarios de viviendas o locales de un edificio no pasan de cuatro, «podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos». En la práctica:

1. Seguís siendo una comunidad de propietarios. La LPH sigue rigiendo la propiedad, los elementos comunes, los gastos y las obligaciones de cada uno.
2. Solo cambia la administración. En lugar de junta formal con presidente, secretario y administrador, decidís por mayoría de cuotas, como en una comunidad de bienes.
3. Tienen que decirlo los estatutos, y expresamente. Si no lo dicen, aunque seáis tres, se aplica la estructura ordinaria de la LPH.

Un ejemplo. En un edificio de tres viviendas con cuotas del 40 %, 30 % y 30 %, si los estatutos se acogen al 13.8, el dueño del 40 % y uno de los otros dos (70 %) pueden aprobar el contrato de limpieza sin convocar una junta formal. Si los estatutos no lo prevén, hay que nombrar presidente y votar en junta con doble mayoría.

NIF e impuestos

Las dos tienen NIF propio, y la letra inicial dice cuál es cada una. Según la Orden EHA/451/2008, la E corresponde a las comunidades de bienes, herencias yacentes y otras entidades sin personalidad jurídica, y la H a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. El de la comunidad se pide en Hacienda con el modelo 036 (cómo solicitar el NIF de la comunidad).

Ninguna de las dos paga impuesto de sociedades ni IRPF por sí misma. Según la Ley del IRPF, las comunidades de bienes no son contribuyentes y sus rentas se atribuyen a los comuneros (artículo 8.3). Es el régimen de atribución de rentas. Cada miembro declara en su renta la parte que le toca según su cuota.

La Agencia Tributaria incluye expresamente a las comunidades de propietarios en ese régimen (sede de la AEAT). Si la comunidad alquila la azotea para una antena, el ingreso se reparte entre los propietarios por coeficiente y cada uno lo declara. La declaración informativa de esas rentas se explica en el modelo 184 en la comunidad de propietarios, y el resto en fiscalidad de la comunidad.

Hay autónomos que usan la comunidad de bienes para compartir un local o un negocio. Es la misma figura, con NIF de letra E, pero tributa por su actividad económica y no la tratamos aquí.

Si estás en Cataluña

El Código Civil de Cataluña llama a la comunidad de bienes comunidad ordinaria indivisa (artículo 552-1).

La administración ordinaria se decide por mayoría según el valor de las cuotas, y la extraordinaria pide tres cuartas partes de las cuotas (552-7). Si el bien admite propiedad horizontal, la división puede hacerse adjudicando pisos a cada cotitular (552-11). La comunidad de propietarios se rige por los artículos 553-1 y siguientes, que repasamos en propiedad horizontal en Cataluña.

Fuentes oficiales (BOE y AEAT):

• Código Civil, artículos 392, 393, 396, 397, 398, 400, 401, 404 y 1522.
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 2, 3, 13, 15 y 17.
• Ley 35/2006, del IRPF, artículos 8 y 87.
• Orden EHA/451/2008, sobre la composición del NIF.
• Agencia Tributaria: entidades en régimen de atribución de rentas.
• Libro V del Código Civil de Cataluña, artículos 552-1, 552-7 y 552-11.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre una comunidad de bienes y una comunidad de propietarios?

En la comunidad de bienes varias personas son dueñas de una misma cosa sin partes separadas, como tres hermanos que heredan un piso, y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida (artículo 400 del Código Civil). En la comunidad de propietarios cada uno es dueño exclusivo de su piso o local y copropietario de los elementos comunes, que no se pueden dividir. La primera se rige por los artículos 392 a 406 del Código Civil y la segunda por el artículo 396 y la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Es lo mismo comunidad de vecinos que comunidad de propietarios?

Sí en lo legal. «Comunidad de vecinos» es el nombre coloquial y «comunidad de propietarios» el que usa la ley. La forman los propietarios de pisos y locales: un inquilino es vecino, pero no es miembro de la comunidad ni vota en la junta salvo que lleve la representación del propietario.

¿Qué mayoría hace falta en una comunidad de bienes?

Para administrar y disfrutar la cosa común basta la mayoría de los partícipes, pero contada por intereses (cuotas), no por personas (artículo 398 del Código Civil). Quien tenga más del 50 % de la cosa decide por sí solo la administración ordinaria. Para hacer alteraciones en la cosa común hace falta el consentimiento de todos (artículo 397). Si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, decide el juez.

Si en mi edificio somos cuatro propietarios o menos, ¿somos una comunidad de bienes?

No. Seguís siendo una comunidad de propietarios sujeta a la LPH. Lo único que permite el artículo 13.8 de la LPH es que, si los estatutos lo establecen expresamente, os administréis con el régimen sencillo del artículo 398 del Código Civil en lugar de con presidente, secretario y administrador. Sin esa previsión en los estatutos, se aplica la estructura ordinaria de la LPH.

¿Una comunidad de bienes tiene NIF?

Sí. Las comunidades de bienes tienen NIF con la letra E y las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, con la letra H (Orden EHA/451/2008). Ninguna de las dos paga el impuesto de sociedades: si obtienen rentas, como un alquiler, se atribuyen a sus miembros, que las declaran en su IRPF según su cuota.

¿Qué pasa si varios herederos reciben un edificio entero?

Mientras no lo dividan, el edificio es una comunidad de bienes entre los herederos: deciden por mayoría de cuotas y cualquiera puede pedir la división. Si el edificio lo permite, la división puede hacerse adjudicando pisos y locales independientes a cada uno, y desde ese momento pasa a ser una comunidad de propietarios (artículo 401 del Código Civil).