Administradores de fincas en Estepona: urbanizaciones e ITE

Si tu edificio de Estepona tiene más de treinta años, ya le toca la inspección técnica (ITE). La ordenanza municipal la exige a esa edad, no a los cincuenta como en otras ciudades. El parque se construyó sobre todo en dos olas, la de los años ochenta y la de 2001 a 2010, y las viviendas de los ochenta ya han cruzado esa línea. En Estepona viven 79.621 personas (INE 2025), 22.778 de ellas extranjeras, con el Reino Unido como primera nacionalidad. En el censo de 2021, cerca del 45 % de sus 50.366 viviendas no tenía a nadie empadronado.

Estepona en cifras

Sumando todos los tramos del censo hasta 1990, salen 21.417 viviendas en edificios que hoy tienen más de treinta años. Y con 63 despachos en el directorio, hay margen de sobra para comparar.

Lo que hace diferente a Estepona

La ITE llega a los 30 años, no a los 50

Tu comunidad tiene que presentar el primer informe de ITE dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años, y renovarlo cada diez. Lo fija la Ordenanza Reguladora de la Inspección Técnica de Edificios de Estepona, publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga el 30 de julio de 2007, para todo el término municipal. También obliga a inspeccionar los edificios catalogados o protegidos.

La inspección corre a cargo del propietario, que en un edificio dividido en pisos es la comunidad. La hace un técnico que la comunidad elige.

En una urbanización hay un detalle que ahorra trabajo. Si en una misma parcela catastral hay varios edificios, se puede presentar un solo informe conjunto, siempre que identifique uno a uno los bloques que la componen. Para un conjunto de cinco o seis bloques bajos con zonas comunes, eso simplifica el encargo y permite pedir un solo presupuesto técnico.

El informe dice si el resultado es favorable o desfavorable y qué obras hacen falta. Las necesarias para la conservación y la seguridad del edificio son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a de la LPH). Lo que se vota es el reparto y la financiación. Si la ordenanza se ha modificado después de 2007, el Ayuntamiento te lo confirmará. Tienes el marco general en cuándo es obligatoria la ITE.

Urbanizaciones: comunidad, complejo inmobiliario o entidad de conservación

Antes de nada, averigua cómo está organizada tu urbanización. La respuesta está en la escritura de división horizontal y en los estatutos, y de ella dependen quién vota qué y cuántos recibos pagas.

Cuando varios bloques o viviendas unifamiliares comparten piscina, jardines, viales o portería, la LPH los llama complejo inmobiliario privado (artículo 24). Puede organizarse de tres formas: como una sola comunidad de propietarios, como una agrupación de comunidades, o sin ninguna de esas formas, con sus propios pactos y la LPH como norma supletoria (la que se aplica en lo que los pactos no digan).

En la agrupación, la junta la forman, salvo acuerdo en contrario, los presidentes de cada comunidad. Los acuerdos que exigen mayoría cualificada necesitan antes esa mayoría en cada una de las juntas. Lo explicamos en subcomunidades y complejos inmobiliarios.

Hay una tercera figura que se confunde con las anteriores, la entidad urbanística de conservación. Es un organismo que agrupa a los propietarios para mantener calles, alumbrado y demás obras de urbanización. En Andalucía, las obras de urbanización ya recibidas por el ayuntamiento son municipales y las conserva él. De forma excepcional, esa conservación puede recaer en los propietarios agrupados en una entidad de este tipo, cuando lo asumen tres cuartas partes de ellos, cuando el ámbito se ha delimitado a ese solo efecto o cuando lo prevé el planeamiento (artículo 98 de la Ley 7/2021).

La entidad es un ente de derecho público, está tutelada por el ayuntamiento y puede pedirle que cobre sus cuotas por la vía de apremio, el cobro forzoso que usa la administración para sus deudas. Si tu urbanización tiene entidad de conservación, pagas dos recibos distintos con reglas distintas, y el administrador tiene que saber cuál corresponde a qué gasto.

Propietarios que viven en otro país

En Estepona, con más de veintidós mil extranjeros empadronados y otros muchos propietarios que no viven aquí, es habitual que parte de la junta esté en el Reino Unido, en otro país europeo o en otra provincia. Conviene tener previstas dos situaciones, la venta de esos pisos y las notificaciones.

Cuando un propietario de fuera vende, el piso responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores. En la escritura, el vendedor tiene que aportar un certificado de deuda, salvo que el comprador le exima. Es el documento en el que la comunidad dice si el piso debe cuotas, y el secretario debe emitirlo en siete días naturales (artículo 9.1.e). Si el administrador hace de secretario, pregúntale cómo lo envía a un vendedor que está en el extranjero. Lo explicamos en el certificado de deuda de la comunidad.

Para el día a día, cada propietario tiene que dar al secretario un domicilio en España para citaciones y notificaciones (artículo 9.1.h), que puede ser el de un familiar o un representante. Sin ese domicilio, vale el propio piso. Si allí no se le puede entregar, la comunicación se cuelga en el tablón de anuncios con diligencia del secretario y visto bueno del presidente, y surte efecto a los tres días naturales.

Quien no puede venir a la junta puede delegar el voto con un escrito firmado (artículo 15.1). Y el ausente bien citado que no se opone por escrito en los treinta días siguientes a recibir el acta cuenta, en la mayoría de los acuerdos, como voto a favor (artículo 17.8). Tienes los detalles en cómo delegar el voto y en el voto del ausente.

Pisos turísticos: el 6,68 % de las viviendas

Tu comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos con tres quintas partes del total de propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas, el porcentaje que la escritura asigna a cada piso. Con esa mayoría también puede fijar a esos pisos una cuota especial con un incremento máximo del 20 %, sin efectos retroactivos (artículo 17.12). Y desde el 3 de abril de 2025, quien quiera empezar a alquilar como turístico necesita la aprobación expresa de la junta (artículo 7.3).

En Estepona el asunto pesa. La estadística experimental del INE contó 3.362 viviendas turísticas en mayo de 2026, el 6,68 % de las viviendas censadas, ocho veces la proporción de Motril. En una urbanización con piscina, el uso intensivo por inquilinos de una semana se nota en el mantenimiento, la seguridad y el consumo de agua.

Quien ya alquilaba antes conforme a la normativa turística puede seguir. Pero la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su resolución de 19 de marzo de 2026, entendió que esa excepción protege al propietario y no a la vivienda. Quien compra después del 3 de abril de 2025 necesita el permiso de la junta.

La normativa andaluza añade sus propias reglas. El Decreto 28/2016, en la redacción del Decreto 31/2024, deja fuera del régimen de vivienda turística las viviendas de inmuebles cuyo título o estatutos prohíban expresamente la actividad. También permite a los ayuntamientos limitar por razones imperiosas de interés general el número de viviendas turísticas por edificio o zona. Desde el Decreto-ley 1/2025, además, quien inscribe una vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía tiene que declarar que la comunidad la ha autorizado expresamente en los términos de la LPH.

Tienes el procedimiento de votación en cómo prohibir el alquiler turístico en la comunidad, y lo que conviene fijar para la temporada de baño en normas y mantenimiento de la piscina comunitaria.

Presupuestos de administración para una urbanización de Estepona

Manda a los tres despachos la misma información, empezando por si sois una comunidad, una agrupación o un complejo sin constituir. Añade el número de viviendas y bloques, si hay piscina, jardines, portería o viales privados, cuántos propietarios viven fuera de España, el último presupuesto anual y el año de construcción.

Lo básico suele estar en la cuota: contabilidad y emisión de recibos, convocatoria y acta de la junta ordinaria, presupuesto anual, proveedores y partes del seguro. Lo que más varía es lo que se cobra aparte. Por ejemplo, juntas extraordinarias, certificados de deuda, reclamación de morosos, la gestión de la ITE o de una obra y, en una urbanización, la coordinación con la entidad de conservación o con las demás comunidades de la agrupación. Tienes el desglose en qué incluye la gestión de una comunidad.

Pide que cada propuesta separe lo incluido de lo que va aparte. Si el despacho atiende a los propietarios en inglés u otro idioma, que lo diga y diga si lo cobra. La ley no lo exige, pero con tantos propietarios extranjeros ayuda a que todos entiendan lo que se vota.

Qué preguntarle a un administrador en Estepona

Empieza pidiendo el número de colegiado y la póliza de responsabilidad civil en vigor.

Después, la ITE. Pregúntale qué año de construcción tiene tu edificio según el Catastro, si ya debería haber presentado el informe, y si en tu urbanización conviene un informe conjunto por parcela. Pide que te enseñe el último informe y el compromiso de obras, si existe.

Luego, la estructura. Pregúntale si tu urbanización es una comunidad, una agrupación de comunidades o un complejo sin constituir, y si hay entidad urbanística de conservación. Quien gestiona bien una urbanización te contesta sin mirar los papeles y sabe qué gasto va a qué recibo.

Por último, los propietarios de fuera y los pisos turísticos. Pregunta cómo envía convocatorias y actas, si guarda constancia de recepción, si tiene registrados los domicilios del artículo 9.1.h) y si ha llevado ya algún acuerdo del artículo 17.12. Para el relevo de despacho, apóyate en el checklist para cambiar de administrador.

Administradores de fincas en Estepona: dónde encontrarlos

En nuestro directorio hay 63 despachos de administradores de fincas en Estepona, y 54 de ellos figuran como colegiados. En cada ficha puedes pedir presupuesto. Las colegiaciones las confirma el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga.

Si tu comunidad está en otro punto de la costa, tienes las guías de Marbella, Fuengirola y Málaga, y también despachos en Manilva.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7, 9, 10, 15, 17, 24 y disposición adicional segunda.
• Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, artículo 98.
• Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 9 de julio de 2026).
• Decreto 31/2024, de 29 de enero, que modifica el Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico (BOJA núm. 24, de 2 de febrero de 2024).
• Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, disposición final sexta, que modifica el artículo 9 del Decreto 28/2016 (BOJA núm. 41, de 3 de marzo de 2025).

Preguntas frecuentes

¿A partir de qué antigüedad hay que pasar la ITE en Estepona?

La ordenanza municipal de inspección técnica de edificios publicada en el BOP de Málaga el 30 de julio de 2007 obliga a presentar el primer informe dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años, y a renovarlo cada 10. También están sujetos los edificios catalogados o protegidos. Si en una misma parcela catastral hay varios edificios, se puede presentar un informe conjunto que los identifique uno a uno.

¿Qué diferencia hay entre la comunidad de la urbanización y una entidad urbanística de conservación?

La comunidad o el complejo inmobiliario (artículo 24 de la LPH) gestiona elementos privados de los propietarios, como la piscina, los jardines o los viales interiores que son suyos. La entidad urbanística de conservación es un ente de derecho público que conserva obras de urbanización, como calles o alumbrado, cuando el planeamiento o los propietarios lo han previsto (artículo 98 de la Ley 7/2021 de Andalucía), y puede cobrar sus cuotas por la vía de apremio del ayuntamiento.

¿Cómo se notifica a un propietario que vive en el Reino Unido?

En el domicilio en España que haya comunicado al secretario de la comunidad, como exige el artículo 9.1.h) de la LPH. Puede ser el de un familiar o un representante. Si no lo ha comunicado, vale el propio piso, y si allí no se le puede entregar, la notificación se coloca en el tablón de anuncios con diligencia del secretario y visto bueno del presidente, y produce efectos a los tres días naturales.

¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos en Estepona?

Sí. Con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas, la junta puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, y fijar a esos pisos una cuota especial de gastos con un incremento máximo del 20 % (artículo 17.12 de la LPH). El acuerdo no es retroactivo. Además, desde abril de 2025 quien quiera empezar necesita la aprobación expresa de la junta.

¿Hay colegio de administradores de fincas para Estepona?

Sí. A Estepona le corresponde el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga, con sede en la capital. Puedes pedirle que confirme si un profesional está colegiado y pedir al despacho su póliza de responsabilidad civil en vigor.