Vecino moroso que no paga la derrama: qué puede hacer la comunidad

La comunidad ha aprobado una derrama para rehabilitar la fachada. Todos los vecinos han pagado salvo uno, que lleva tres meses ignorando los avisos. ¿Qué puede hacer la comunidad? Más de lo que cree — y el proceso es más rápido y barato de lo que parece.

En 30 segundos: La derrama impagada se reclama como cualquier deuda de comunidad: aviso, burofax, acuerdo de junta y demanda monitoria. El moroso paga también las costas del proceso. La deuda puede ejecutarse sobre el inmueble.

La derrama impagada es una deuda ordinaria de comunidad

El primer punto que hay que tener claro: no hay diferencia legal entre no pagar una cuota mensual y no pagar una derrama. Ambas son obligaciones del propietario con la comunidad recogidas en el Art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.

Esto significa que la comunidad tiene exactamente las mismas herramientas de reclamación para una derrama que para cualquier otro gasto: el proceso monitorio especial de comunidades de propietarios, regulado en el Art. 21 LPH.

El protocolo de reclamación paso a paso

Paso 1 — Comunicación amistosa (mes 1)

Cuando vence el plazo de pago sin que el propietario haya abonado la derrama, el administrador le envía un recordatorio. Puede ser un correo electrónico, una carta ordinaria o incluso una llamada telefónica documentada.

Esta fase no es obligatoria legalmente, pero es habitual y da al propietario la posibilidad de regularizar sin consecuencias adicionales.

Paso 2 — Burofax con acuse de recibo (mes 2-3)

Si el recordatorio no produce resultado, el siguiente paso es un burofax (telegrama con certificación del contenido y acuse de recibo). Esto tiene valor probatorio para el proceso judicial posterior: acredita que el propietario fue notificado en fecha concreta y de qué importe exacto se le reclamaba.

Paso 3 — Acuerdo de junta y liquidación de deuda

Para poder iniciar el proceso judicial, la LPH exige que la junta adopte un acuerdo aprobando la liquidación de la deuda del moroso y autorizando al presidente a ejercitar las acciones judiciales oportunas.

Este acuerdo se adopta por mayoría simple en junta (ordinaria o extraordinaria). El moroso, si es propietario, puede asistir pero no puede votar en el punto que le afecta directamente.

Paso 4 — Demanda monitoria

Una vez acordado por la junta, el presidente (o el abogado de la comunidad) presenta una demanda monitoria ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radica el inmueble.

Ventajas del proceso monitorio para comunidades:

• No necesita abogado ni procurador si la deuda es inferior a 2.000€
• El juez notifica al deudor y le da 20 días para pagar u oponerse
• Si no se opone ni paga, el juez despacha ejecución directa sobre sus bienes
• Si se opone, el proceso continúa como juicio verbal u ordinario según la cuantía

Paso 5 — Ejecución

Si el deudor no paga tras la demanda monitoria o pierde el juicio, la comunidad puede ejecutar sobre sus bienes. El bien más habitual sobre el que se ejecuta es el propio inmueble de la comunidad.

La deuda puede anotarse en el Registro de la Propiedad como carga preferente sobre el piso, lo que impide al moroso venderlo sin liquidar primero la deuda.

Las costas: el moroso paga el proceso

Una de las consecuencias más disuasorias para el moroso es que, si la comunidad gana (y casi siempre gana porque la deuda está acreditada), el propietario deudor paga también las costas del proceso: los honorarios del abogado y procurador de la comunidad.

Esto convierte una derrama de, por ejemplo, 500€ en una deuda de 800-900€ una vez añadidas las costas. El tiempo que el moroso "gana" no pagando no es gratis.

¿Puede la comunidad retrasar la obra por culpa del moroso?

Esta es una de las preguntas más frecuentes y la respuesta es clara: depende del tipo de obra.

En obras obligatorias o de conservación: No. La comunidad no puede retrasar una obra necesaria porque uno o varios propietarios no hayan pagado la derrama. La obra se ejecuta, y la deuda se reclama judicialmente. Retrasar una obra de seguridad por impagos generaría responsabilidades adicionales para el administrador y el presidente.

En obras de mejora no obligatorias: La junta puede acordar esperar a tener recaudado el importe suficiente antes de contratar. Es una decisión de gestión, no una obligación legal.

Qué pasa con los intereses y recargos

La deuda por derrama impagada genera intereses desde la fecha de vencimiento. El tipo aplicable es:

• El que fijen los estatutos de la comunidad (si los tienen)
• En su defecto, el interés legal del dinero (publicado anualmente en los Presupuestos Generales del Estado, habitualmente entre el 3% y el 4%)

Si los estatutos fijan un recargo por mora (por ejemplo, un 10% adicional desde el primer día de retraso), ese recargo también es exigible.

Si el moroso vende el piso antes de pagar

La deuda de comunidad sigue al inmueble, no a la persona. Esto significa que si el propietario vende el piso sin haber pagado la derrama, el comprador asume la deuda (salvo que se descuente del precio en la escritura).

Por eso, en cualquier compraventa, el notario solicita al vendedor un certificado de estado de deudas con la comunidad firmado por el secretario-administrador. Si hay deuda, consta en el certificado y el comprador decide si la asume o la descuenta del precio.

La comunidad, además, mantiene la acción preferente sobre el inmueble durante los tres años anteriores a la venta. Esto le permite reclamar incluso al nuevo propietario las deudas anteriores a la compraventa.

Preguntas frecuentes

¿Puede la comunidad cortarle el agua o la luz al moroso?

No. Cortar suministros a un propietario que no paga cuotas o derramas es ilegal y puede constituir un delito de coacciones. La única vía legítima de presión es la judicial.

¿Con cuántos meses de impago se puede iniciar la demanda monitoria?

No hay un mínimo legal de meses. La deuda es exigible desde el momento en que vence el plazo de pago. En la práctica, la mayoría de comunidades esperan entre 2 y 4 meses antes de iniciar el proceso judicial, para dar margen al deudor.

¿Qué pasa si el moroso dice que la derrama era ilegal?

Puede impugnar el acuerdo de junta que aprobó la derrama (tiene tres meses desde la notificación del acuerdo). Pero impugnar no le exime de pagar mientras el proceso esté en curso. La doctrina general es: paga y luego litiga. Si gana la impugnación, la comunidad le devuelve.

¿Puede la comunidad "ceder" la deuda a una empresa de recobro?

No es habitual en comunidades de propietarios y tiene limitaciones legales relacionadas con la protección de datos. El proceso monitorio especial de la LPH es suficientemente ágil y económico para que la comunidad lo gestione directamente.

¿Cuánto tiempo dura el proceso desde la demanda hasta el cobro?

En condiciones normales (moroso que no se opone), entre 3 y 6 meses desde la presentación de la demanda hasta el despacho de ejecución. Si el moroso se opone y el proceso se convierte en juicio, puede alargarse entre 12 y 24 meses.